存货跌价影响业绩 三四线房企是计提“重灾区”

对于房地产企业，项目储备如果升值是“现金奶牛”，如果存货在非一线城市，则存在存货跌价的风险。近日，金科股份(000656,股吧)发布公告，公司对9个项目计提存货跌价准备9.8亿元，虽然此次跌价的存货占总资产比例不高，但是对主打三四线房地产的企业敲响警钟。项目布局是房企制胜关键，这也是在行业调整周期，诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。

金科股份项目计提跌价约10亿

金科股份日前公告称，经公司对现有房地产开发项目进行减值测试后，发现9个项目存在减值迹象，公司对这9个项目计提存货跌价准备9.8亿元。

近年来，按照国家“房住不炒”的总基调，各地采取了“因城施策”、“一城一策”的调控政策，公司在部分地区的部分项目受到地方限价等政策的影响。金科股份(000656.SZ)近日公布，为真实、准确反映公司财务状况，公司每年均按照《企业会计准则》及公司现行会计政策确定的存货跌价准备确认标准和计提方法，对存货进行减值测试。

金科股份表示，去年3月份，公司曾发布2019年存货跌价准备公告，对旗下重庆、安徽、四川、山东、江西等地9个项目计提存货跌价准备9.82亿元，这些调整导致其归母净利润减少了9.56亿元，归母净利润率下跌了1.41个百分点。

近两来，金科股份一直坚持“二三线为主、一四线为辅”的投资策略，围绕“三圈一带、八大城市群”进行战略布局。不过，财报显示，在金科股份截至去年末的土储分布中，来自弱二线城市及三四线城市的土储仍居多。

有业内人士提醒，随着行业竞争的加剧、区域分化及三四线城市去化压力的到来，再加上年初新冠肺炎疫情“黑天鹅”的影响，金科股份在弱二线等的相关项目是否仍能保持目前的去化速度，仍有待观察，而一旦去化不佳，或会影响公司的销售业绩。

三四线城市项目是计提“重灾区”

数据显示，大型房企的存货在2018年以及2019年一季度普遍出现了大幅的上升;这也是诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。

在上述时间段的财报中，多家房企计提了存货跌价准备。其中，一线城市如上海、广州的项目包含其中;二线城市如成都、西安、天津、厦门最为常见;三四线更是“重灾区”。

根据财政部近期公开的财综〔2019〕14号文《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，全国城镇棚户区计划改造套数相比2018年下降近303万套，降幅达51%，这将加剧二、三、四线楼市的去化难题。

销售回款是房企最主要的现金流来源，而要实现健康的现金流管理，处理存货、去库存是关键。

举个栗子，华夏幸福(600340,股吧)2018年度计提存货跌价准备10.12亿元，其中，对开发成本计提存货跌价准备9.87亿元，对完工开发产品计提存货跌价准备2485.61万元。计提项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域，显示环京津楼市增长乏力。

另外，拿地成本过高，可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备，是房企计提的理由。

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