业绩连降两年、存货跌价损失超净利润 中洲控股否认土地闲置

  4月28日，深圳市中洲投资控股股份有限公司（下称“中洲控股”，000042.SZ）交出了一份“喜忧参半”的成绩单。

  资料显示，创立于1984年的中洲控股，于1994年在深交所主板上市，是国家房地产开发一级资质企业，目前中洲控股的业务涵盖酒店经营、商业管理、产业运营、物业管理、资本运作等多个领域，形成了“城邦系”、“公园系”、“花溪系”、“理想系”等产品系列。

  年报显示，2019年中洲控股收入72.1亿元，同比下降9.2%；归属于上市公司股东的净利润为7.87亿元，同比增长76.2%。同时，存货值提升了26.1%至325.46亿元，计提集体存货跌价准备7.99亿元，占利润总额62.47%。

  2019年中洲控股业绩缘何陷入“降收反增利”怪圈？面对不断攀升的存货压力，公司方面将如何盘活？如何看待外界质疑其“闲置”土储这一问题？就上述相关问题，《投资者网》联系中洲控股，并得到了一些答复。

  经营业绩持续下滑

  在2020年新冠疫情冲击下，选择调低目标稳健经营的中洲控股，近年来的业绩有些不尽如人意。2016年至2018年，公司营业收入分别为81.2亿元、86.5亿元、79.4亿元；同比增长60.8%、6.5%、-8.2%，归母净利润分别为2.61亿元、6.15亿元、4.47亿元，同比增长-35.06%、136.19%、-27.41%。

  2019年，虽然公司营收下降，但归属股东净利润增速尚佳。然而，需要注意的是，扣除非经常性损益的归母净利润0.9亿元，同比下降76.3%。撇开出售香港子的100%股权获得9.53亿收入外，2019年的业绩是继2018年后呈持续下滑的态势。

  公开资料显示，中洲控股在2019年有一项非经常性损益，即出售子公司中洲控股香港100%的股权，形成处置收益9.53亿元，股权出售为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例为95.28%。

  因新冠疫情影响，中洲控股2020年一季度业绩直接录得亏损，营收6.81亿元，同比下降51.88%；归母净利润为-7485.33万元，同比下降132.28%；扣除非经常性损益的归母净利润为-6546.58万元，同比下降128.6%。“本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入，与上年同期竣工结算项目相比，竣工结算收入减少。”针对业绩下滑，中洲控股在公告中解释。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为：“中洲控股净利润的来源非主营业务而是股权交易，这在一程度上显示出中洲控股本身的规模在缩水，长期盈利能力增长面临一定困难。一般来说，除非公司进行大规模转型或主动收缩，一般不会采取大规模变换子公司股权方式。”

  在他看来，中洲控股在2017年达到销量顶峰后，近两年销量的确出现下滑态势，从拿地侧来看亦呈现出相似的状态，2017年为近几年高点，而2019年则为低点。公司管理层变动大以及在长三角等区域的扩张不利是为影响主因，从开发建设的周期来看，整体也呈现偏慢的情况。因此，中洲在规模缩减的同时并没有带来运营能力的明显增长，企业要走出发展困境仍需较大层面的努力。

  公司否认“闲置”土储

  发家于深圳的中洲控股，近年来因“闲置”土储原因备受关注。4月21日，中洲控股发布公告称，因政府规划需要，深圳黄金台项目约28.5万平方米的土地被政府收回使用权。同时，在项目内预留了9万平方米土地作为公司自留用地。中洲控股在黄金台项目的权益仍为90%。

  值得注意的是，截至2019年年底，中洲控股在深圳拟开发项目有两个，分别是黄金台项目和深圳宝安26区项目，黄金台项目因相关权益问题已经“沉睡”逾20年，而在建开发项目深圳笋岗物流园，从2014年至今，进度仅9%，因此被质疑项目进展缓慢。

  2019年，中洲控股的房地产新开工面积98.9万平方米，同比2018年的133.18万平方米减少了25.74%。主要项目中有18个项目本期竣工面积为0，14个项目累计竣工面积为0。在外界看来，中洲控股超过上百万平方米的土储均处于“闲置”状态。

  对此，《投资者网》就是否存在百万土储“闲置”这一说法向中洲控股求证，中洲控股相关负责人直言：“公司的土地不存在闲置这一说法，目前中洲的多个项目已经开工，土地储备及项目目前均在正常推进。”

  该负责人表示，“黄金台由于涉及各种错综复杂的关系，一直未具备动工的条件，而大一点的如成都三岔湖项目，周围还不具备开发条件，无法动工；深圳笋岗物流园项目去年一直在调规调容，以增加我们的金融建筑面积，因此，除了受以上客观因素及主流政策影响外，中洲的项目一直在正常建设开发中，公司也想更快地加快周转把项目资金尽早地回笼回来。”

  另外，深圳一位不愿具名的地产领域律师向《投资者网》表示：“我国出台《土地闲置管理办法》。主要涉及两个问题:一个是民事合同层面，根据和当地政府签订的土地出让合同，很可能存在支付逾期开竣工违约金的风险；第二个是行政管理层面，可能涉及土地闲置，存在支付土地闲置金（土地出让价款的20%）乃至土地被政府收回的风险。”

  在他看来，正常情况下，开发商一般不会将土地处于被闲置状态，随着这两年国土部门执法力度的日趋严格及土地开发层面贯彻中央“房住不炒”精神的必然要求，闲置的土地一旦经过认定后，很有可能会被政府收回，因此，开发商的土地被看作闲置，或与不具备开发条件等其他客观因素有关。

  存货跌价损失超净利润

  数据显示，截至2019年年底，中洲控股的存货值为325.46亿元，同比增长26.22%，占总资产比重高达72.1%，其中，计提存货跌价准备的项目多达11个，计提存货跌价准备7.99亿元，占利润总额62.47%。

  2019年中洲控股新增了惠州竹仔园项目和东莞上一村项目，把旗下控股子公司银泰达公司纳入合并范围。而银泰达资产组由于账面价值高于可收回金额，被采取了商誉减值措施，同期，中洲控股计提商誉减值损失为1.14亿元。

  “确实近年有几个项目计提了存货跌价准备，这些项目是公司在2017年前后取得的项目，土地成本较高，目前的销售市场不如预期，即使项目未售，但按企业会计准则规定计提了减值准备。未来销售市价一旦上升，这部分未售存货的减值也会转回；另一方面，除了前述几个计提减值准备的项目外，中洲控股的其他项目运营良好，对公司贡献利润可期。”上述中洲控股相关负责人向《投资者网》表示。

  “跌价准备代表部分存货本身在销售过程中会出现去化速度慢、用户关注度低的情况，一方面和项目在所在的区域有一定关系，另一方面和项目本身的产品以及销售节奏有一定关系。”张波表示。

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