昔日“深圳拿地大王”身影淡出 中洲控股经历了什么？

  中洲控股似乎没有走出艰难时刻。

  在8月21日披露的半年报中，中洲控股表现为“增收不增利”，上半年营业收入35.16亿元，增收近5成；归属上市公司股东净利润1.55亿元，下滑两成。

  自2015年突破百亿元销售规模以来，中洲控股一直在百亿元门槛徘徊。继2019年创下155.21亿元销售“新高”后，公司将2020年销售目标下调至133亿元。上半年，中洲控股销售金额60.1亿元，完成全年目标45%。

  1993年，潮汕商人黄光苗创下房地产开发企业中洲集团，并于2013年通过控股深圳市国资委地产上市平台深长城，实现A股曲线上市。迄今为止，中洲控股是中州集团唯一地产上市平台， 黄光苗及其一致行动人持有中洲控股总股本52.351%。

  目前来看，这家老牌深圳房企正面临主业停滞不前的去化与开发建设问题。高光时刻，中洲控股曾通过股权收购获得深圳黄金台、宝城26区等核心地块，获称“深圳拿地大王”。数年过去，上述项目因“土地闲置”问题饱受争议，公司项目开工建设进展整体缓慢。截至6月30日，中洲控股存货331.37亿元，占总资产比重高达71.14%；存货跌价准备7.97亿元。

  “缺钱及项目不具备开发条件，中洲控股这几年销售去化节奏较慢。如果其发展规模持续减小，未来发展路径的确存在较大不确定性因素。”有业内人士对此评价。

  增收不增利

  在最新半年报中，这家老牌房企依然表现出自身特质。作为集团的发家地，粤港澳大湾区目前分布了中洲控股全国范围可售货值的80%。

  另外，从早年纯粹的房地产开发到目前酒店经营、物业管理、资产管理、股权投资等业务范围全覆盖，中洲控股部分“副业”表现不俗。其半年报称，2020年上半年公司资产板块营业收入6.2亿元，提供避风港作用；商业及写字楼可出租物业面积约24.6万平方米，平均出租率88%。由于本期销售回款增加、受到处置股份对价及取得融资净额增加，公司经营活动现金流净额、投资活动现金流净额、融资活动现金流净额纷纷“转正”。

  不过，种种亮点难掩中洲控股业绩上的失落。2020年上半年，公司营业收入35.16亿元，同比增47.16%；归属上市公司股东净利润1.55亿元，同比降23.17%，整体表现为增收不增利。

  报告期内， 中洲控股房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.1亿元，较上年同期下降2.4%。按照其2020年133亿元销售目标，上半年完成目标约45%。

  对比往期业绩表现，这番结果并无太大意外。2016年至2019年，中洲控股销售金额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元。在不少房企实现千亿规模跨越的这几年，这家老牌房企始终在百亿元门槛徘徊。

  目前公司面临的偿债压力依旧很大。截至6月30日，中洲控股总资产465.80亿元，较上年同期增加3.19%；现金及现金等价物余额44亿元；负债合计383.9亿元，其中一年内到期非流动负债42.19亿元，一年内到期长期借款29.23亿元，一年内期的其他非流动负债12.95亿元，现金流或难覆盖短债。

  事实上，近几年中洲控股盈利状态起起落落，整体突破不大。2015年至2019年，公司全年营业收入分别为50.48亿元、81.16亿元、86.5亿元、79.4亿元、72.13亿元；同比增速为65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%、-9.18% 。归属母公司股东净利润依次为4.01亿元、2.61亿元、6.15亿元、4.47亿元、7.87亿元；同比增速为30.80%、—35.06%、136.19%、-27.41%、76.22% 。

  近几年业绩表现中，2019年是个特例，期间公司营收下降，但净利润走高。也正是这一年，中洲控股陷入的“卖子输血”舆论——如果撇开出售中洲控股香港子公司形成的9.53亿元处置收益，公司利润继2018年后连续两年呈继续下滑状态。该年扣除非经常性损益的归母净利润为0.89亿元，同比下降76.3%。

  2020年，中洲控股似乎没有从“卖子”舆论中完全抽身，6月份，集团全资子公司中洲资本与深圳达克斯科技有限公司达成股权转让协议，以2.4亿元对价向对方出售其所持深圳建工集团有限公司19.9014%股权。不过据中洲控股介绍，此次出售目是基于聚焦主业、优化公司产权管理的目的，对损益不产生影响。

  存货“消化不良”

  规模徘徊不前的这几年，中洲控股正以“蜗牛”式去化速度示人，拓储与开工建设保守。

  2015年至2019年，中洲控股新开工建筑面积依次为66.03万平方米、59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米；同比增速为—11.42%、—10.01%、127.85%、—1.63%、—25.74%。

  截至今年6月30日，中洲控股24个主要开发项目中有21个项目本期竣工面积为0，15个项目累计竣工面积为0。初步估算，中洲控股有上百万平方米建筑面积的土储处于“闲置”状态，大部拿地还是来自两年前。

  新增土地储备上，2015年至2019年，中洲控股分别新增土地147.06万平方米、20.73万平方米、98.78万平方米、24.49万平方米、13.62万平方米；计容率建筑面积依次为214.57万平方米、51.48万平方米、163.84平方米、38.56万平方米。

  今年上半年，中洲控股没有公开拿地动作，最近竞得一宗地块是在今年8月，旗下子公司宝丽房产以底价2.16亿元竞得惠州一宗商住地块。整体来看，公司新增土储及新开工面积在2017年前后达到高峰，近两年整体呈下降趋势。

  不仅拿地动作放慢，中洲控股去化“龟速”，亦使存货跌价不菲。截至6月30日，中洲控股存货331.37亿元，占总资产比重高达71.14%；目前存货跌价准备共计7.97亿元，涉及成都、惠州无锡等14个在建开发及完工项目。

  58安居客房产研究院分院院长张波对此表示：“跌价准备代表部分存货本身在销售过程中会出现去化速度慢、用户关注度低的情况，与项目在所在的区域、项目本身的产品以及销售节奏都有一定关系。如果其发展规模持续减小，开发节奏持续偏慢，未来的发展路径的确存在较大不确定性因素。”

  昔日“深圳拿地大王”身影淡出

  事实上，曾经的中洲控股无愧“深圳拿地大王”称号，但近年其在大本营身影却越发淡出。

  一直以来，中洲控股擅长通过城市更新、企业收购、股权投资等种种形式获得土地权益，目前其持有的深圳黄金台地块、宝城26区等重量级项目皆是通过股权收购间接取得。2017年初，公司与同为“深圳系”的华南城掀起声势浩大重组战略，拟收购华南城23.2%股权，一部分原因正是看中华南城在全国范围拥有的超4000万平方米土地储备。尽管该项收购最终因资金来源、证券市场环境变化等最终“流产”，但错失并购机会的中洲控股在土拍市场加快补仓，2017年新增土地储备98.78万平方米，较上一年翻了4倍有余。

  但因“遇地不淑”或“消化不良”，近两年中洲控股在深圳土地闲置问题备受关注。

  目前公司于深圳在建项目仅罗湖区笋岗国际物流中心这一处，预计投资94.65亿元，超过公司净资产总额，从2014年开工至今，项目工程进度为10%，因此被质疑进展缓慢。

  公司在深圳拟开发项目包括黄金台地块、宝城26区两个项目。其中宝城26区拟规划为商业办公项目，距离获得土地权益已经过去3年，目前仍处于拆迁补偿议价签署阶段，开工时间和投资规模尚不确定；在今年4月，中洲控股斡旋近20年黄金台项目最终“失守”，因闲置问题被政府回收。

  据了解，黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区，于1991年由华电地产、龙华公司、宝东公司3家公司约定联合开发；2001年，中洲控股通过收购华电地产间接获得该项目部分权益。不过，后续数年间黄金台项目一直陷入权属纠纷，华电地产与宝东公司多次诉讼请求“独占”黄金台项目权益均被驳回。今年3月，广东省高级人民法院做出终审判决，宝东公司享有该项目10%利润分享权，意味着中洲控股通过华电地产拥有黄金台项目90%权益。

  陷入权属纠纷过程中，黄金台项目地块已在2013年被深圳市规划和国土资源委员会认定为闲置土地，纳入整备计划。今年4月，中洲控股发布公告称，目前黄金台项目约28.5万平方米土地已被深圳市规划和自然资源局龙华管理局收回。根据补偿方案，政府收回土地使用权后，给予中洲控股9万平方米自留用地。按照容积率规定，中洲控股可持有黄金台计容建筑面积约45万平方米。

  至此，存留的黄金台地块或已成为中洲控股在深圳为数不多的可施展拳脚项目。中洲控股在2020年半年报中表示，“黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极佳”，公司预计对其总投资61.44亿元，2020年11月开工，2024年5月竣工。

  目前来看，除了几宗用于出租的自持物业，中洲控股披露的主要项目销售列表中已经没有深圳项目身影，成都、惠州与华东城市正成为公司的营收主力。

  “资产注入上市平台”承诺有待兑现

  事在人为，企业的发展轨迹终归要与实控人相联系。

  出身广东汕头，十余岁外出谋生创业，以汽车零配件掘得第一桶金，1993年移居香港并于同年创立中洲集团，黄光苗同众多潮汕商人一样，低调、敢闯、会做生意。

  黄光苗及其中洲集团在地产行业崭露头角是2000年之后的事情，凭借着与中信华南集团多方面合作，以及在市政工程、旧城改造领域的投入，逐渐跻身深圳主流房企行列。

  2013年，集团子公司中洲置业从联泰系手下抢过深圳市长城投资控股股份有限公司（以下简称“深长城“）控股权，变更为“深圳市中洲投资控股股份有限公司”（以下简称“中洲控股”），实现了在A股曲线上市。深圳市国资委旗下的深长城改头换面进入中洲时代，成为中洲集团主要融资平台。

  登陆资本市场为中洲集团带来了新商机，几年间中洲集团版图已从早期粤港澳大湾区完成了全国布局。不过，曲线上市后，公司提出的同业竞争解决方案至今未能兑现，在投资者互动平台，如何规避同业竞争已被中洲股民的高频提问。

  按照中洲置业于2013年成功“围猎”深长城后的承诺，公司将在5年内提出同业竞争的解决方案,通过发行股份购买资产、现金购买等法律法规允许的方式将资产注入上市公司。

  黄光苗也在2015年承诺，中洲控股将作为其从事房地产开发、销售业务的唯一平台。3年内将逐步开展将本人及本人控制其他企业、当前持有的尚未开发土地使用权转让予中洲控股或无关联第三方工作。

  节点已至，中洲集团资产注入上市公司计划等待兑现。尽管2018年5月，中洲控股曾发布停牌公告，表明中洲集团有意将一批交易金额超过35亿元项目注入上市公司， 仅仅过去一个月，这次资产筹划便因“部分资产目前尚存在一定瑕疵，包括部分土地储备项目超过合同约定期限未实质性开发、部分资产存在抵押情形”而终止。

  据了解，这批资产包括深圳中洲大厦、逸翠园一、二期商铺、中洲新天地等地产项目，青岛、惠阳地区部分土储项目，以及深圳市中洲商业管理有限公司 99.50%的股份、深圳市朗怡物业管理有限公司 72%的股份、深圳市中洲创服管理有限公司95%的股份及深圳市中洲科技创业投资有限公司95%的股份等，目前这批资产依旧“游离”在中洲上市平台之外。

  事实上，中洲控股施行职业化管制这些年，黄光苗已然退居幕后，上市公司现任董事长为出身中信地产的姚日波。实现A股上市后的一次年会上，黄光苗说自己创立一家上市公司的梦想已经成真。但目前来看，等待其化解的资产压力还有很多。

  在最新的半年报中，资金管理成为中洲控股2020年计划的关键词。据介绍，今年中洲控股将销售和回款作为全年工作重中之重，强化预算管理工作，努力盘活监管资金，重视现金流管理。一方面继续拓宽融资渠道，探索融资新模式，另一方面继续实行资金计划管理， 成本管理精打细算。

  从二级市场来看，中洲控股是为数不多股价低于每股净资产的上市房企之一。公司于8月1日收报9.43元/股，低于每股净资产11.73元。想要重拾投资者信心，百亿中洲尚需一搏。

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