富尚陈晓欧:商业地产公募REITs的真正实现还有一段路要走

焦点财经 陈盼盼

后疫情时代的商业地产，正逐渐被打破与重置，如何盘活存量资产，资产改造的价值空间有多大，进与退怎样抉择？11月3-4日，“2020观点商业年会”在上海隆重举行，数百位业界精英齐聚上海，思辨商业地产疫后重生之路，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道，呈现有关中国商业地产重生与聚合的思考。

在“资产证券化理想与现实”主题论坛上，美国富尚资产集团董事长陈晓欧表示，商业地产的公募REITs的真正实现，还有一段路要走的。

美国富尚资产集团董事长 陈晓欧

商业地产是最庞大的一个地产资产组合，它离真正的公募REITs还有以下障碍：

第一是商业地产税收问题。在国际上，大部分的REITs市场税收是采用穿透原则，也就是说资金层面不收税，这样可以保证投资人拿到商业地产比较稳定且不是那么高的收益。目前在公募REITs市场上，如果把商业地产放进去，可以真正实现受投资人青睐的最大的一个障碍。我们呼吁，整个市场尤其是监管机构，包括权威机构，应该对这个税收引起足够的重视，应该参照国际市场惯例，进行税收的相应的改变，这是目前我们急需大家呼唤的改变。

第二是中国市场的融资成本问题。中国市场很多优质的大型的国企、央企，他们融资成本都已经达到了4到6的水平，但民企的融资成本，房地产企业可以到10左右，这样的融资成本下，如何保障一个商业地产比较合理的4到6的租金收益，这是一个比较大的难点。

第三是整个中国商业地产市场的混乱。比如产权的混乱，可以看到很多的资产，他们的产权是不清晰的，造成商业地产REITs的混乱，需要梳理好产权。

第四是市场的专业度也有待提升，这些是属于黎明前的黑暗。

在陈晓欧看来，整个商业地产的公募REITs化，是势在必行。纵观全球房地产市场，从美国到欧洲，到亚太地区，这个市场是势在必行。中国整天讲存量盘活，如果没有商业地产真正的公募REITs盘活，存量盘活是一个虚谈。如果我们克服了前面说到的困难，实现重大突破以后，中国公募REITs、商业地产的公募REITs是指日可待的。

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