东莞楼市:买了就要稳住,别倒在了大涨前夕

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提问：广叔，你好！想请问一下，东莞东泰康怡居投资的话值的买吗？因为是步梯，楼龄已经18年了。还有就是景湖春天现在3.5万的价格如果买的话价格会不会太高了？另外一个问题就是如果买茶山新城区自住的话，以后如果要置换的话，会不会不好出手？希望广叔能帮我祥细的分析一下！

回答：你好。东泰花园康怡居虽然有一定楼龄，但区位不错，生活方便，虽然是步梯，但小区环境好，大花园社区，楼保养得也不错，看起来还很新。自住+投资还是可以考虑的。景湖春天这个价位不算高，未来看还有潜力的。茶山新城区，具体还得看楼盘，相对来说没有核心区容易出

提问：广叔你好，关注你有段时间了，本人东莞户口，在东莞有两套房，山湖城和松湖碧桂园，无贷款，两套房都在我名下，现在孩子读三年级，想在松山湖买一套房，主要目的就是孩子读书和投资的，手里有100，一年收入100米，做生意每个月都有流水，还贷都可以接受，去看了万科金域松湖79平2楼388万，是否可以入手，这个房子原业主也是为了孩子上学户口迁到房子里了，如果我买入后他把户口迁走，是不影响我后面孩子读书吧？我想继续放在我名下，东莞户口可以买三套，但是要全款，我想把这两套抵押贷款出来，全款付清写我名字，孩子户口在我名下好随迁，跟老公是LH状态，不影响他的房票，有合适机会还可以用他的名额来买，我这样操作可行吗？还有什么好的楼盘推荐呢？

回答：你好。山湖城北向高速，南向景观还可以；松湖碧桂园不错的；具体孩子是否可以上学，建议咨询教育局或者学校了解，因每个片区学校政策都不同。可这样操作。还可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，东莞黄江新楼盘铂璟湾（备案名东莞汇盈大厦）三房户型174.8万，93平方。均价19000值得入手吗？靠莞樟路，在黄江镇政府斜对面。地铁规划一号线支线黄江镇府站但是不知道什么时候落地。感谢。1万9的价格未来升值空间可期吗？黄江还有哪个楼盘可以推荐？

回答：你好，铂璟湾，近黄江广场，镇政府，生活配套还可以，户型不错，可以考虑。当然有空间，黄江好点的楼盘都已经两三万，其他推荐参见内部分享！

提问：广叔你好，有个很困扰的问题想请你帮忙解答。 目前我和女朋友还没有结婚，我是武汉户口，武汉有一套全款房，广州有一套刚买一年的房有贷款。女朋友在武汉有一套新房刚交房有贷款，她户口刚迁到广州。目前父母双方都刚过65。 我想请问的是：有什么办法，让我女朋友在广州以首套首贷的方式再买套房？还有就是我继续武汉再买房，是否可以贷款？总结就是我俩的现状如何获得更高的杠杆来增加房产数。期待广叔睿智的方法，谢谢！

回答：你好，你们俩的处女贷都用掉了，如果征信上都体现按揭贷款，没办法再实用sfsd，以下方案可以试试： 1.老人（男性）年纪不超过70岁，可以做接力贷。 2.找渠道垫资，全款买入，过户后快速做抵押。最多抵押7成，相当于首付3成。 3.做一笔首付贷。 你在武汉买房，还可以贷款，每个人都有2张贷票。 接力贷和按揭贷款，都可以gpgd拉高评估价 多贷款。

提问：广叔好，周末我去看了黄埔区的楼盘，有想置换的想法。夫妻上班比现有住房出行节省30分钟，看中那里有三条地铁，小区里有华附小中，旁边有大壮广场，万达广场。看房的情况，正北朝向的户型104方，面向小区内花园，只剩高层；正南朝向的户型95方，面向外面大马路，剩低层。在户型挑选和朝向上想咨询一下意见。

回答：你好，从区域来说，置换到配套更完善的，是合适的。从面积来说，甚至是房型来看，是不合适的，置换没有越换越小的，如果是这样，那一定是你方法不对。你目前自住的120平大三房吧，换成北向三房，南向小三房，居住体验感就坏了，我们向上购买，必须是往潜力地段+自住更为舒适的方向去进行。你先要找对标，究竟你卖了中海后有多少钱，然而限制于你买新房首付的问题，为什么会缩水了，为什么不选择相近路段的二手房。

提问：广叔你好，如果看重5年内投资增值，黄埔区的几个楼盘：黄埔花园，中鼎君和名城，万科城市花园，金碧世纪花园，万科东城荟，万科金色悦府您能排个序吗？

回答：你好，先把东荟城放后面吧。老黄埔目前价格跟科学城差不多，意味着科学城价格有点点溢价，老黄埔带点点低洼。未来老黄埔的行情会比科学城表现得很好，潜力更大，整个老黄埔都在旧改，以后环境会好很多的。 你举的这几个地铁盘，都在我画圈的范围，你买哪个都不会错，而且价格都是联动的，不可能城市花园涨了其他几个不涨。所以这个时候更在于我们入手的笋价。我们只有把价格压得更低，才有更大的上涨空间。 还有一个就是价位问题，比如300左右，最适合入的就是金碧了。

提问：你好广叔，我比较喜欢龙岗中心城的环境，想买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自主用（喜欢大社区，有散步的地方，后面有山也可以运动），再买一套龙岗外国语学区房读书用，这样接送孩子不是太远，公园大地的新亚洲学校比较一般。需要问的是公园大地的房价处于合理区间吗？

回答：你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。姑且不论涨幅如何，人生还有比升值更重要的东西，那就是享受当下。我们所有的购买行为，应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报，不能本末倒置，更何况，谁输谁赢还不一定。深圳很多V买房可能不过就是这两年的事，连一轮基本的楼市周期都没经历过，就急着去否定一个片区的价值，这是不科学的。 公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍，但是其他方面真可谓宝刀未老，鸿荣源出品，必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林环境和外立面保养方面，还是难以超越前者。

提问：您好广叔，我名下有一套宝安中心尚都二期的110的三房，我觉得对口的学校一般，而且单价也不低了，请问是继续持有？还是卖掉置换成其他房产做完投资呢？

回答：你好，宝中高端盘业主好，海旺今年成绩不错，如果你是要用更好的学位，直接抵押贷出来继续投资就可以了，除非名额有限必须卖房，尚都还是值得长期持有的。具体推荐分析参考内部分享！

提问：您好广叔，1套公寓在龙岗远洋新干线2013年高位2万单价买的30多平方，现在价格也没有涨多少。1套在罗湖文锦朗钜御风庭2016年买的单价5万多40多平方，当时的情况只知道有北斗小学学位，因工作太忙就这样没思考就买了，现在感觉买房的位置都太失败了，想把已有房子全部卖掉，然后换个稍微大点的房子，既可以读小学，如有中学学位就更好，现在买的房子都是只付了30％，不知道文锦这边是否还可以持有，远洋的房子也想卖掉，能否帮忙分析一下，谢谢！

回答：你好，这两套都没有长持价值，尤其是远洋的公寓，估计要打骨折才能出手。 北斗小学没有学位房的概念，罗湖文锦也没升值潜力。本来是想说两套都卖，但是算了一下全卖掉你到手不过100万，首付变五成总价200万连朗矩的一房也买不到。如果没有100万现金在手，建议你还是先保留朗矩御风庭放盘远洋，攒够钱再考虑置换问题。

提问：您好广叔，目前我手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩1岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。请问：学位、居住、投资之间如何平衡才好呢？期待老师的指点迷津。创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安不怎么熟，请问大江老师有没有好的推荐呢？谢谢。

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，现在这个情况，你也可以再多看一下。

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