要到底了!最后2个多月,这些城市要买了!

今年楼市的翻脸速度，电视剧都不敢这么演。年初：楼市上演了秒宣到秒撤的速度与激情，政策“朝令夕改”不是新鲜事，多个城市试图冲破调控，结果就是来个“一日游”，我们码字速度完全都跟不上政策撤回的速度。年中：翻脸比翻书快，宽松立马变收紧。谈话、学习、座谈会走起来，各地轮番打鼹鼠式地调控房价，彻底让你领悟什么叫做“房住不炒”。按理说，重赏之下必有勇夫，重调控之下，必有？一棒子打下去，到底打出了什么？看了看结果，我露出了二分薄凉三分讥笑和四分漫不经心以及五分了然于胸的表情。

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两个低调的城市终于爆发。北上虽然没调控，可近期楼市表现亮眼，对于这一切，李老师早已“了然于胸”。年初北京疫情的二次反扑，还连累了北京房价微跌，可就在北京微跌，上海始终横盘的3月份，李老师在直播中给出的建议是，跌的时候就是你入手的时候，抓紧时间入手。结果就是北京上海房价和成交双双上涨，上海9月二手房成交量突破3万套，上一次的火爆还是2016年的大牛市，北京连续五个月，月成交量超1.6万，我们在上篇文章也详细分析过，具体可以点击回看：这两个城市，再不买就来不及了！ 

别再问北京上海能不能买，你再等等本来的两居室就要变成一居室了，最后2个多月，要买抓紧买，明年入场难度更大，现在全国买房基本是明牌，一线城市恒有价值，北上广深没有可下行的底了。而从7月初开启的新一轮调控，杭州、深圳、宁波、南京、沈阳、成都，一直到最近的徐州绍兴，基本是露头就打，毫无姑息。

一棒子打下去，有些惊喜确实出来了。创造了6万人摇号传奇场面的杭州，9月二手房房价环比和同比都开始回落，虽然跌幅很小，但诚意看出来了，可惜的是城市内部依然分化，有些在跌，有些还在猛涨。但态度上还是比调控个寂寞的城市好。

是的，调控了个寂寞的城市就是：深圳、东莞、南京、无锡、宁波和成都。深圳还在涨，而且在二手房成交量腰斩、新房供应持续增加的情况下，依旧上涨，不过我依然坚持我此前的判断，深圳房价到年底应该会有一小波回落，但回落幅度估计也就是意思意思，而且对于深圳而言，横盘就是跌。东莞就是个求生欲极强的小弟，跟着大哥调控了几次，补丁一打再打，可惜没魄力，政策力度很一般，所以不管是成交还是价格，只在政策出台后短期走低，之后又迅速重回高位，到今年9月，东莞二手房涨幅同比涨幅31.41%！ 

这样的价格估计东莞甚至要下跌一波。无锡、南京调控不算太严，而且城市价值很稳定，价格难跌，无锡甚至还加码了调控，堵死公积金贷款，能不能把房价按下来，还得再观察两个月的成交数据。怨声载道更多的是成都，调控前好几个万人摇号楼盘，中国房价行情网显示9月二手房价格比去年上涨了近15%，而实际涨幅会更多，有点可惜的是调控出来后，房价没有明显降温，但毕竟才调控一个月，能把这种过热现象压一压就不错了。再加上，最近的审议的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，国家对西部双子星的重视，作为西部片区经济的中心，成都楼市的基本面良好，长期仍然看涨。而长春、银川、唐山、绍兴这类城市的调控显得有点漫不经心了，基本是表态度，表忠心，力度不强，只是为了面上过得去，调不调后续大涨的可能性都不大。有点尴尬和陪跑意思的是绍兴，绍兴9月二手房成交价环比已经开始微跌，10月9日还出调控。不管怎么说，三季度的调控基本告一段落，很多人都想知道的是，房价在调控之后，会按什么节奏走？什么信号可以判断降到底了？该什么时候入手？

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在房价涨得不像话的时候，政府一般就会出台调控，目前我们遇到的各种调控，基本都是如此，目的是控制投资资金进入楼市。但大家也基本清楚，房价不是政策一出台就立马降，中间还会经历一段时间的拉锯战，开发商和政府的拉锯，二手房卖家和买家的博弈等等，谁占下风谁就必须会投降让步。在这个过程中，房价基本分三步走。第一步，给市场抢房的火热降火，减缓房价上涨的速度。比如杭州和深圳，调控限死了购房名额，万人打新热度开始降温。第二步，资金实力不雄厚的开发商，扛不住了，只能降价让利，所以会看到新房打折，比如郑州。第三步，新房打折，二手房卖家尤其是以短炒为目的的，资金链熬不住了，会开始腾出溢价空间。如果二手房业主开始下调价格，那么说明进入房价下行期了，另外还可以关注一下近期所在城市和区域的二手房成交量，如果持续几个月低迷，那就可以考虑入手了。等到三步走的时候，基本就离底部不远了。所以判断你所在的城市能不能买，重点关注市场信号到达哪一步了。不过还得提醒一句，别一直等待最底部，这些年的经验已经告诉大家，政府的调控从来不是让房价崩，通常降个10-20%后，市场行情转冷之后政府又会出政策去稳房价。所以只要有小的下跌行情出现，就可以入场了，近期深圳很多利好刚需的政策出现，尤其是增加供应这块，所以关注深圳的可以集中精力打新，半年时间深圳房价不会再继续大涨，具体可以关注大胡子看深圳，里面有具体10月份可打新的名单。（点击可直接点开阅读）总得来说，此次调控后给大家大方向的建议是：一线城市和强二线城市，调控后下跌的，买。调控后横盘的，买。调控后还涨的，观望。其他非都市圈核心城市或者是弱二线城市，哪怕调控也不建议投资，银川、唐山、长春、绍兴就属于这类。

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接下来最后2个多月，很多人问得最多的是今年底买还是明年初买。对于有价值的城市，选对板块和项目，一定要抢在今年年底买房。今年调控密集，效果达到之后，政策会开始逐渐松动，而在调控期积累的需求又会开始释放，这个时候楼市就会有反弹，从当下的时间节点来看，反弹可能是在明年初。一般来说四季度会是一年楼市中最冷的时候，新房成交量低迷，二手房看房的人也少，这是整体的趋势。但市场越冷，越是买方市场，不论是开发商还是二手房卖家，这段时间都不好过，加上调控威力还在，很多人还在观望。越是如此，越有打折新盘和二手笋盘流入市场，有些聪明的购房者已经在想着如何“抄底”了。在楼市一般有2个比较热门的成交周期，一个是金三银四一个是金九银十，今年金九银十因为调控打压，楼市热门成交期没有出现，需求的集中释放可能会集中在明年初，而且每年年初都会有一波学区需求入市，幼升小每年5月左右开始登记，对于当年入学的孩子来说，3月是买学区房的最后机会。今年需求被压制到年后，可能会造成年后市场井喷，到时候不仅房价更高，房源选择机会也会更少。所以越在调控期且有价值的城市，年底就可以买了，没必要等明年。最新三季度国民经济数据已经公布，各项经济数据指标都表现非常良好，前三季度国内生产总值同比增长0.7%，第三季度增长了4.9%。

全国商品房销售面积及销售额增速也走出一条“打勾”的趋势，可见人们对经济预计和房产预期的信心还在持续走高。能在今年走出如此行情，实在不容易，而且这些数据毫无疑问是全球最好，中国经济在快速恢复，世界银行在今年9月29日发布的报告中预计明年中国经济增速为7.9%。明年经济增长好转后，人们对经济预期的看好，也会增强人们的买房欲望。历史已经多次验证：年底客户选房，年后房源挑客。不要试图试探底部在哪里，相对低点就够了。

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责任编辑：胡耀元

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