东莞楼市:买房除了房价和地段,这些风险需提前知道

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-26 03:23

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提问：广叔你好，我是莞户，1，现有两套在常平翠湖湾250平方一套的大平层了，我看了在凤岗大运城邦一期99平方小三房与名流印象139平方的大三房，想再买多一套投资，您看这两个小区哪个更有价值投资些。2，如果我再买以后那房产税会不会很多。3，还有就是那个房产证是2017年的，但那房产证上显示小区的地是到2063年到期的，这个只有43年了我买来投资的这个会不会影响后续岀手。谢谢问题有点多

回答：你好。1、常平翠湖湾大面积流动性不是很好。大运城邦临深，旁边有武深高速，与名流印象比，当然选名流印象，环境景观更好，不过还是建议以100平左右3房为主。2、不会。3、这个没有影响，到期续期就好。

提问：新人首问，广叔您好！关注您的栏目有段时间了，感觉分析得非常到位准确！本人坐标东莞南城，已无东莞房票，购房纯投资，子弹400，无法贷款。本人问题有三：1、本人拟购买位于新塘的保利天际125平，价格每平在在2.9万左右。疑惑是不知新塘未来发展如何？新塘和南沙两个区域相比，哪个区域升值潜力更大更适合投资？在新塘本区域保利天际是否是最佳选择？2、上月底借名买入了一套松湖碧桂园117平，请教该楼盘的升值潜力您如何看待？3、常熟是否适合投资，从自住投资两相宜来看哪个小区比较好？期待广叔解惑！谢谢！

回答：你好。1、新塘适合短期投资，新塘因为距离天河近，总价低，能承接外溢需求；南沙适合中长期投资。2、松湖碧桂园靠近松山湖，区位在这里有价值的，缺点是离地铁不是很近，买的面积大了点。3、常熟属苏州管辖，发展还不错，详见内部分享。

提问：广叔您好！本人38岁现沙田汇景联排一套、翠珑湾97平一套、均无贷款，手上现金有500-600米，年收入150米左右：妻子东莞户口、想投资房子或写字楼求推荐！谢谢

回答：你好。沙田汇景周围环境不是很好，价值一般。翠珑湾靠近华为基地，还可以的。写字楼、公寓、酒店、商铺这些不建议碰，好好买住宅。可参加万象府的打新，二手可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我是东莞户口，目前我在常平东田翠湖湾有两套250平方的了，现在我们小区二期又有一套顶楼251平方的大四房的笋盘卖，你认为东田翠湖湾有没有再买的投资价值。我对比常平其它的小区环境我们这小区是还算最好的了。

回答：你好。翠湖湾不错的，旁边是医院，配套成熟生活较便利，但大面积流通性不是很好，鸡蛋也不要放在同一个篮子里。顶楼也不好，风吹日晒，老了还容易漏水。可出手一套，置换到更有潜力的地段。

提问：你好广叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾得更好选择。

提问：你好广叔，请问佛山禅城区祖庙广佛地铁线附近的25年楼龄的旧房子1万一平，可以入手吗？我在广州上班，工资低，想入户佛山以后在这里定居，这里配套好，近岭南天地。首付低，刚需上车盘适合我这种小镇青年，五年以后能升值多少啊？我本来想买新塘13号线附近的旧房子的，但新塘旧楼梯楼也要1.5万以上，我27万首付不够上车。你就得新塘好还是禅城祖庙好？

回答：你好，投资的话，新塘干好过祖庙。不建议选这么老的房子了，因为后续大概率没人要的。还不如找小一点的房子。新塘那边有那种一房一厅小复式可以看看。

提问：你好广叔，目前在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅，一套是望花园泳池景128.88平方，已挂盘半年了，也放了多个中介，另一套望江景自住，两套无贷款，想全部都卖掉，然后换到附近的楼盘，即能自住又有投资空间的，有什么好建议。

回答：你好，荔港南湾景观还可以，离地铁不近也靠近内环路，华侨小学，有一点点噪音，一些楼龄老，大面积流动性不是很好，可以考虑出手。

提问：你好广叔，请问250万左右的总价电梯2房，如果是纯投资长持10年左右，鱼珠金碧世纪和番禺广场尚东尚筑哪个更好点呢？

回答：你好，纯投资必须是金碧2房，不用等10年，下一波行情来了就可以换掉，投资趋向于是把手中的稍微差点的货不断置换到更好的标去。鱼珠的潜力应该会超金融城，鱼珠这边速度很快，番禺广场的爆发力是输鱼珠很多的，只有交通枢纽的利好。

提问：你好广叔，我在广州发展，目前预算有900万左右，首付需要4成，请问一下广州现在哪个片区比较适合入手呢？珠江新城，琶洲和天河北怎么样？如果是从投资和自住的角度来看该怎么选呢？我也可以接受投住分离

回答：你好，可以考虑在天河公园找，学位和环境以及交通地段综合能力强。珠城这个预算的标会输天河公园，天河北的话有衰退的趋势，琶洲货太少了，也可以去万胜围一带看看。

提问：您好广叔，卖掉手上的房子后预算800万左右买个自住＋学位房，益田花园、京隆苑、景源华庭、宣佳华庭还有南山的厚德品园哪个更有上涨空间呢？请您指点迷津，谢谢

回答：你好，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的。京隆苑算是保税区北具有代表性的盘了，二者的共同点是： “益田地铁口800米、皇岗公园、岁宝百货、福田外国语九年制0距离、大花园人车分流社区”。京隆苑116平起步，150、190大户型为主；京隆苑的花园、容积率、车位配比都是好过益田豪园居的，均价却比益田豪园居便宜，唯一的原因就是：大户型、流动性差。京隆苑有老破大之名，却无老破大之实，这种房子用来长持或者自住，我是愿意的，但是投资是不建议买的。差楼盘是反人性的！顺应人性，寻找真正的价值，没必要和烂房子死磕。这结果选筹，优先厚德品园但是总价800万，有更合适的选择。

提问：你好广叔，请问现在星海名城一期四房值不值得购置？差不多是900多万的报价，在别的地方勉强二房，家里有二胎计划，上班在科技园是不是个合适的选择呢？

回答：你好，因为城市界面和学位不如前海南，去年到现在前海北输给了前海南，接下来也会是输的，900w买南山四房，星海名城确实是一个不可多得的一个选择。

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