楼市的两大坑,若不懂,亏大了!

当前，楼市最大的两个坑，一是烂尾楼，二是长租公寓暴雷。

一直以来，烂尾楼都是大家关注的焦点。因为资金断链、手续不齐全，很多购房者损失惨重。

昆明别样幸福城30户业主无奈住进"别样烂尾楼”的微博让人心碎。

据澎湃新闻：在人民网创立的国内唯一全国性领导干部留言板“领导留言板”上，10年间共有8千多条与“烂尾”有关的留言投诉，与住房烂尾直接相关的投诉共7478条，涉及楼盘超过3188座。其中，至少429条留言提到自己或他人有居住在烂尾楼中的情况。

之所以烂尾，那是因为期房模式下，开发商一次性收取了购房者房款，承诺到期交房，然后把筹集来的房款开发新的房地产项目。这相当于你购买一个未成型的商品，事先付了全部款项，商家告诉你未来某一天会交付给你。

期房模式的缺点是万一房价下跌、开发商大量房子闲置或开发商转移资金，在建的项目无法完成，或延期或停工。给购房者带来巨大损失，给许多家庭带来悲剧。

楼市的第二大坑是长租公寓暴雷。

因为资金断链，长租公寓暴雷、跑路，或拖欠房款给房东和租客带来巨大的损失。所谓长租公寓企业类似于“二房东”，它们首先在业主那里租下房源，然后转租给租客，期限较长（一般1年），所以是长租公寓。

然而实际过程中，长租公寓玩的模式是：高价从房东那租下房源，然后低价租给租客，但对租客一次性收取1年的租金，而对房东则是按月支付，通过这种资金池模式不断开发新房源、占领市场，或者吸引风投。

这种模式下，一旦到了淡季或其他风险事件，长租公寓将面临大量的房源闲置，当收取的租金抵不过每个月的成本（员工工资、房东租金等）时，则会面临资金断链的危险。

据不完全统计，今年8月份，杭州长租公寓友客、巢客相继暴雷，此后，寓意、适享、岚越公寓等也被曝已人去楼空。

天眼查《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。

为什么有那么多烂尾楼以及长租公寓暴雷？

直接原因是疫情之下，开发商和长租公寓企业收入降低。年初的疫情，很多售楼部关门、长租公寓的房子租不出去，但成本却摆在那，形成巨大的资金亏空。

更深一点的原因是期房模式和长租公寓融资模式导致的。房地产相关企业都是重资产型，我们在淘宝上购物，尚且是把资金交给第三方中介，但我们买房时则是把钱直接交给商家或长租公寓，后续能否按时按质交房全凭开发商信用。

去年12月13日，西安市住建局曾发布关于公开征求《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》意见的通知，征求意见稿核心内容是居民购买期房时的购房款交存到监管专户，开发商不得直接收取。 

今年9月7日，住建部在官发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确禁止“高收低租”模式以及规范租金贷。

这两份文件如果正式发布，那么对于规范楼市乱象有巨大帮助。

我们都知道，我们在银行存款100块钱，银行会首先会提取法定存款准备金率，我们假定某银行法定存款准备金率是10%，那么银行吸收这100块钱存款需要上存10块钱到央行指定账户，其余的90块才能拿去发放贷款。需要指出，这10块钱银行是不能动的，那它用来干嘛，当然是银行出现危机时无法满足客户取现需要时，法定存款准备金就是一份保险。

而楼市里，我们买房交的预付款或租客时的预付款本身就不受监管，一是直接把钱交给商家，而不是一个信誉好的中介，二是开发商和长租公寓没有很好的风险防范机制，银行有存款保险制度以及存款准备金制，开发商和长租公寓为了占领市场，随时会把拿到的全部资金投入新项目，这样很容易出现烂尾楼或暴雷。

那么普通老百姓应该怎么办？

1、租房时尽量找房东直租，如果找长租公寓，尽量找头部的企业或注册资本较大的企业。

2、避开“高收低租”，如果租房时发现年付和月付租金过大时，要留一个神。

3、租房时，可以问问附近的临居租金情况，如果租金差别太大也要注意，天下没有免费的午餐。

而对于购买期房则主要注意：

1、尽量选择大品牌、信誉好、债务率较低的房企。

2、看看五证是否齐全，五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

来源 |小白读财经（xiaobaiducaijing）

作者 |小白老师

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