解局 | 绿城二度“并购”新湖中宝

　　观点地产网地产主业不振与资金链紧绷的双重压力下，新湖系旗下地产平台新湖中宝(600208,股吧)继续“卖卖卖”的求生之路。

　　继融创67亿收购之后，这一次接盘者则是同为浙系房企的绿城。

　　4月19日，新湖中宝公告宣布，受让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国。为此，绿城需分别支付19亿元和3.79亿元，总交易对价合计22.79亿元。

　　其中，上海中瀚35%股权转让价款为5.17亿元，另外13.83亿元为财务资助，浙江启丰35%股权的转让代价为1.86亿元，另外绿城提供财务资助约1.93亿元。

　　事实上，早在2019年12月，绿城就曾受让过上海明珠城项目35%股权，交易价款总额为36亿元，其中股权转让价款5.5亿元。

　　此次收购后，绿城已先后接盘新湖中宝位于上海的2个项目，以及位于沈阳的3个项目，总交易价达58.79亿元。

　　对于冲规模的渴望，张亚东在2019年就将收并购列为绿城重要纳储渠道。2019全年，绿城获取收并购项目累计17个，货值达到858亿元，同比增长了3倍。

　　另一方面，作为由金融到地产发展的老牌浙系房企，在温州人黄伟掌舵下，新湖中宝一直游走于地产与金融间，玩的更像是资本腾挪的游戏，与中民投类似。

　　然而，近两年去杠杆大环境下，新湖系遭遇巨大资金压力，不得不频繁出售项目回血。

　　随着行业洗牌加剧，无论是世茂接盘泰禾、粤泰股份(600393,股吧)项目，还是吞下整个福晟平台，大体量、甚至整个平台式的收购似乎成为行业主流；对于手握大量土储的新湖中宝，绿城是否会效仿世茂、融创的并购模式，继续收购新湖的资产？

　　对此疑问，绿城对观点地产新媒体称，2019年12月完成上海明珠城项目合作后，双方有意加大合作力度，发挥各自品牌、土储、资金等优势，所以未来也不排除还有合作可能。

　　另据绿城此前表述，2020年投拓计划除了公开招拍挂市场，也会积极拓展收并购项目。

　　绿城35%收购乾坤

　　相比孙宏斌融创的收购模式，绿城似乎更加“温和”。前者多以获取控制权为目的，后者则更关注规模的提升。

　　2019年7月，新湖中宝以67.04亿对价，向融创出售旗下瓯瓴实业90.1%的股权，以及玛宝公司90.1%的股权，两者分别持有江苏启东和上海5个项目。

　　绿城方面，无论是2019年12月收购新湖中宝上海项目，还是此次收购上海、沈阳4个项目，股权比例都控制在35%。此前，绿城收购蓝城部分项目，股权也都未超过40%。

　　有业内人士指出，这或许是绿城出于对自有资金安排，可以用同样资金撬动更大规模。另一方面，也是出于对收购项目的谨慎。

　　而绿城也表示：“这几个项目都是新湖多年的土地储备，双方经过协商，绿城以较低价格入股35%，已持股超过1/3，可在项目管理层面取得一定控制权。另外通过小比例入股获得项目，可使用较少资金获得较大销售规模。未来多个项目都是双方联合操盘，沈阳项目绿城不操盘。”

　　观点地产新媒体了解到，两者收购的新湖中宝项目都有一个共同点，即项目里含有大量债务。

　　资料显示，在融创67亿收购新湖中宝的项目中，目标债权交易价款高达约58亿。此次绿城收购的上海中瀚和浙江启丰，则包括13.83亿和1.93亿元财务资助。

　　据绿城公告透露，公司向上海项目提供的13.83亿财务资助将由买方向目标公司提供，按年利率10%计息，而财务资助所有本金及利息须由目标公司在不迟于2024年3月28日前付予买方。

　　换言之，绿城一方面能从收购项目中按所持比例进行利润分配，同时通过财务资助获得相应利息收入，而不是将债权一并承担过来，同时承担相应风险。

　　从此次交易看，绿城接手的其中一个是“烂尾”项目。

　　公告透露，浙江启丰持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目，总建筑面积分别为58.9万平方米、18.7万平方米29.3万平方米，而上海中瀚则持有位于静安区青蓝国际城项目的第二期。

　　其中，作为旧改项目的青蓝国际城，已在新湖中宝的账面上躺了十余年。

　　据了解，上海中瀚置业原由浙江中大集团控股，2004年，新湖集团开始收购该公司股权，然而取得上海中瀚置业控股权后，新湖中宝并没有对项目进行发展。

　　直到2012年底，项目才开始拆迁。据媒体统计，期间上海中瀚置业先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押。

　　2017年，青蓝国际城项目一期终于完成交付，此次绿城收购的则是二期项目。

　　事实上，对房企而言，收购始终存在风险，但也是迅速提高规模的重要渠道。太过追求安全，对于有规模诉求的绿城而言，显然需要仔细权衡。

　　新湖“卖子求生”

　　从泰禾到福晟，房企出售项目背后无非是自身经营困境和大环境变化的缘故，而新湖中宝也是其中之一。

　　从土储规模来说，进入房地产行业20余年，新湖中宝可以算是一家中型房企。

　　2019年半年报显示，期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个（不含海涂开发项目），项目总建筑面积约2300万平方米，权益总建筑面积约2200万平方米。

　　然而在销售规模上，新湖中宝的表现却不如许多新成立的房企。

　　数据显示，2019年上半年，新湖中宝合同销售收入76亿元，实现结算收入61亿元（较2018年同期增长63%），当期营业收入为72.75亿，归母净利润17.21亿元，其中地产业务营业利润约12亿元。

　　一边手握丰富的土地储备，一边却迟迟不能转化为销售收入。

　　数据显示，截至2019年中期，新湖中宝拥有存货730.09亿元，占总资产比例为49.84%。

　　事实上，大量存货源于早年新湖中宝的持续收购。近十年来，黄伟推动新湖系大举并购，总耗资近200亿元。

　　通过不断收购，早在2011年新湖中宝就已经拥有土地储备966.64万平方米，规划建筑面积1515.75万平方米，然而多个项目开工面积为零的现象也屡见不鲜。

　　据观点地产新媒体了解，新湖中宝存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。另一方面，新湖还通过股权质押方式，用旗下地产项目不断进行融资。

　　有业内人士曾指出：“正常的地产公司是以金养地，新湖是以地养金，所以需要不断到各个地方拿地，融新补旧。”

　　与此同时，尽管一直坚称地产为主业，但新湖似乎更热衷于资本运作，所收购资产中除地产外，金融标的占绝大部分。

　　据不完全统计，2009年以来，新湖中宝相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权，累计收购所耗资金超过100亿元。

　　数据显示，截至2019年中期，新湖中宝的长期股权投资337.31亿元，占总资产比例为23.03%。

　　然而，由于投资收益不稳定，新湖中宝的经营业绩也大起大落。

　　2016年，新湖中宝实现营收136.26亿元，同比增长28.43%，归母净利润58.38亿元，同比增长403%。据悉，净利润大涨源于在二级市场大幅增持了中信银行(601998,股吧)H股，获得了巨额投资收益。

　　而2017年，新湖中宝归母净利润下降至33.22亿元，2018年更进一步下降至25.06亿元。

　　2019年10月，新湖中宝作为二股东的51信用卡出现暴雷，股价一度跳水接近40%。对此，新湖中宝称或将影响当期利润。

　　因业绩和经营风险问题，2019年新湖中宝还收到了来自上交所的问询函。

　　另据2019年中期报告显示，新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元，未偿还融资总金额却高达848.47亿元。

　　3月30日，新湖中宝最新发债信息指出，该公司完成在境外发行总额2亿美元债券，票面年利率高至11%。

　　左手金融，右手地产，然而当金融开始去杠杆，与中民投不断抛售项目一样，新湖用地产撬动金融这套模式也已经困难重重。

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