绿城再次接盘新湖中宝部分资产加速拿地背后有隐忧

中国商报/中国商网（记者 周子荑）早在去年年底就曾接手新湖中宝(600208,股吧)股份有限公司（以下简称新湖中宝）部分资产的绿城中国控股有限公司（以下简称绿城）如今再次充当“白衣骑士”。4月20日晚间，绿城以23亿元的总价款二度并购新湖中宝旗下两家子公司股权。

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公告显示，绿城旗下绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城地产）将受让新湖中宝持有的上海中瀚置业有限公司（以下简称上海中瀚）35%的股权及相应权利和权益，交易价款总额为19亿元，其中股权转让价款5.17亿元，财务资助为13.83亿元。

同时，绿城地产还将受让新湖中宝持有的浙江启丰实业有限公司（以下简称浙江启丰）100%股权及相应权利和权益，从而间接持有目标项目35%的股权，交易价款总额为3.79亿元，其中股权转让价款1.86亿元，财务资助为1.93亿元。

绿城接盘新湖中宝项目为何要进行财务资助呢？对此，绿城董事会认为，根据股份转让及合作协议，财务资助或有助于上海中瀚清偿其若干负债，并为旗下青蓝国际城项目必要的日常运营及管理开支提供资金，故符合集团作为上海中瀚股东的利益。

据悉，绿城收购新湖中宝旗下两公司股权意在四个项目。即浙江启丰旗下沈阳仙林金谷项目、新湖湾项目、新湖美丽洲项目和上海中瀚旗下青蓝国际城的二期项目。而青蓝国际城项目被外界质疑“烂尾”，自2004年划归新湖中宝后一直没有动静，直到2012年才开始动迁，之后上海中瀚先后有过六次股权转让、一次引入外部投资者、两次股权质押。

值得注意的是，绿城充当“白衣骑士”，注资新湖控股早有先例。据悉，去年12月，绿城房产就已收购新湖中宝旗下上海新湖房地产开发有限公司35%股权及相应权利和权益，交易价款总额为36亿元，其中股权转让价款为5.5亿元。

对此，中原地产分析师张大伟对中国商报记者表示，绿城重金接盘新湖控股就是看中了其中的几个项目。实际上，绿城过去几年基本没有拿地，大股东更换后绿城开始扩张，现在拿地、拿股权都是在进行恢复工作。

2019年以来，绿城开始加速拿地扩张。数据显示，去年绿城新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米，总收购金额为691亿元，预计新增可售金额为2057亿元；其中获取收并购项目累计17个，货值达到858亿元。今年以来，绿城继续在土地市场积极拓展，在北京、浙江等地的土地投资超过200亿元。

拿地扩张给绿城2019年业绩带来了增长，但背后却有隐忧。数据显示，去年绿城归母净利润为24.8亿元，同比增长147.3%，但该数据是建立在2018年净利润缩水的基础上。实际上，万德数据显示，近六年以来，绿城净利润的复合增长率为-10.7%，净利率的复合增长率为-17.7%，与龙头房企的差距逐渐拉大。

此外，数据显示，2016年以来绿城连续三年进行减值拨备，总额约40.91亿元，占公司近三年归母净利润的比重高达76.7%。其中，去年绿城减值拨备达13.1亿元。

更为重要的是，高企的永续债也成为该公司的隐藏“炸弹”。数据显示，2016-2019年，绿城的永续债规模分别约为55.99亿元、86.04亿元、154.08亿元、212.3亿元，占总权益的比重分别约为14.2%、18.4%、25.6%、30.7%。

据悉，永续债因不计入负债项目，可以“粉饰”公司负债指标而被众多企业青睐，但连年高企的永续债规模也成为限制公司净利润增长的隐形“炸弹”。

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