相互持股，绿城、新湖中宝拟“联姻做加法”

  两则公告，让新湖中宝与绿城中国之间的关系在短短12小时内发生惊天逆转。

  4月26日下午，新湖中宝（600208.SH）公告，公司拟以现金30.685亿港元，认购绿城中国（03900.HK）3.23亿股H股股份，认购价格9.50港元/股。交易完成后，公司将占绿城中国总股份数的12.95%，成为中交集团、九龙仓之后的第三大股东。

  同日晚间，绿城中国发布公告称，拟以18.23亿元的总价受让了新湖中宝旗下两个子公司股权，以此方式，成为新湖中宝正在开发的南通启东“海上明珠城”项目合作方。

  值得关注的是，今年4月19日，新湖中宝曾转让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国，总交易对价合计22.79亿元。双方之间的买卖自2019年便已开始，只是彼时绿城中国的角色更像是一个接盘方。

  如今，这宗长达两年的单纯买卖关系一夜之间变为亲密无间的联姻关系。对此，交易双方企业表示：此次交易系基于双方长期良好合作的共识和基础，并有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。

  但这宗交易仍有让人费解的地方，wind显示，截至4月27日上午11点17分，绿城中国股价尽管有上涨也仅7.62港元每股，但新湖中宝公告中认购价格却为9.50港元/股，溢价卖地，高价收购股权，这笔看似双赢的买卖或许也为下一个故事埋下伏笔。

  “有两种可能，双方联手，可以推进新湖中宝手中项目的进展，绿城也获得优质地块满足规模诉求；另外一种可能就是，新湖中宝打算将自己的地产业务彻底金融化，慢慢的变成一家纯金融投资公司。”中鑫投资机构副总裁张金源（化名）在接受中国房地产报记者采访时表示。

  漫长的“牵手”

  梳理一下两者的之间曾有过的交易路径，会发现这宗联姻的建立早已有迹可循。

  2019年12月17日，新湖中宝与同处杭州黄龙商圈、仅一路之隔的浙系地产商绿城房产有了第一次交集。彼时新湖中宝以36亿元向绿城中国旗下子公司绿城房地产集团有限公司，转让上海新湖房地产开发有限公司（简称上海新湖）合计35%的股权及相应权利权益，其中股权转让价款约5.5亿元，同时，绿城房产向上海新湖提供的借款30.5亿元。交割完成后，此次交易将产生收益约4.5亿元，但彼时4.5亿元的收益对于千亿负债的新湖中宝来说可谓杯水车薪，在彼时的公告中，新湖中宝将其称：双方有意向就长三角特别是上海区域的未来发展加大投入力度，发挥各自品牌、土储、资金等优势，拟就上海新湖房地产有限公司以及正在开发的明珠城项目三期4标开展合作。

  今年4月19日，新湖中宝再次将其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国，总交易对价合计22.79亿元。此次交易方式依然是“股+债”形式，上海中瀚35%股权转让价款为5.17亿元，另外13.83亿元为财务资助，浙江启丰35%股权的转让代价为1.86亿元，另外绿城提供财务资助约1.93亿元。根据协议，双方将为共同开发沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目和“新湖美丽洲”项目系以及青蓝国际城项目二期（合称“目标项目”）。

  时隔7天，双方再次“亲密接触”，根据4月26日，新湖中宝方面发出的公告显示，此次交易的项目为浙江1个项目和南通3个项目。根据协议，新湖中宝向绿城房地产转让浙江启智100%的股权及相应权利和权益、南通启新与南通启阳各50%股权及相应权利和权益，价格为11.51亿元，其中股权转让价款为3.98亿元；转让南通新湖50%股权及相应权利和权益，价格为6.72亿元，其中股权转让价款为7154.74万元，此次交易总价为18.23亿元。

  “联姻”背后的各取所需

  “从转让的项目来看，整体项目堪称优质，但共同的特点是，都已在新湖中宝的账面上趴了近十年，此次联姻，肉眼可见的是，双方合作将会推动这些项目的加速周转。双方联姻，可以互相支持，优势互补。”上海地产研究院陈硕表示。

  在他看来，此次联姻对于新湖中宝来说，或许会更有利于其未来转型，走轻资产路线，新湖系在金融、科技等金融领域布局是强项，但在重资产的地产开发领域一直进展缓慢；对于绿城中国来说，相比从一级土拍市场获取，找对合作伙伴，通过并购形式拿地才是眼下最划算的，增规模，少增负债，同时，近期从新湖中宝手中接手的地块品质都不错，而且双方以互相持股的形式建立起最亲密的合作关系，在眼下市场下行环境压力下，是有必要的。一个强开发，一个强金融，未来应该会有更多的合作。

  根据资料显示，新湖中宝曾先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等，是这些公司的重要股东。在科技领域曾陆续参股趣链科技、51信用卡、万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等。

  从土地储备来看，其在长三角经济圈的业务布局，近年来发展为以上海内环为核心的环上海城市带、以及长三角的一级土地开发两个部分，公司两个土地一级开发项目位于温州平阳、江苏启东。目前，据新湖中宝2019年半年报显示，公司在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目（不含海涂开发项目），项目土地面积约1200万平方米，权益面积约1100万平方米；总建筑面积约2300万平方米，权益总建筑面积约2200万平方米。 2019年1-9月公司新增土地储备25.93万平方米，新增建筑面积51.86 万平方米，新开工面积131.67万平方米，新竣工面积133.67万平方米。

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