新湖中宝30.8亿港元入股并成第三大股东背后：张亚东要将绿城中国带到一个新层面

  绿城中国再迎重大变化。

  4月26日晚间，绿城中国先后发布两则公告：《关于收购浙江启智及南通新湖股份之须予披露交易》和《根据一般授权本公司向新湖中宝集团发行股份》，信息含量大。

  公告显示，4月24日，绿城中国与新湖中宝签署了收购启东项目50%股权协议；4月26日，双方签订认购协议，绿城中国将通过向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司战略投资者。若交易完成，新湖中宝将成为中交、九龙仓之后绿城中国第三大股东。

  对于此次合作，绿城中国董事会表示，引进新湖中宝作为公司战略股东，将为加强与新湖中宝集团的战略交流与合作创造机会。认购事项还提供了一个很好的机会以筹集更多资金用于集团业务运营，夯实集团的资本基础，增强财务状况，并扩大公司股东基础。

  这也是继世茂福晟、金科融创红星地产等企业股权动作之后又一行业大事件。绿城的大跨步发展以及几大股东中交、九龙仓、新湖中宝的“重磅标签”令业内再次关注起这家“产品主义”公司的变化：它要走向哪里？

  实际上，自张亚东进入绿城以来，它便展现了一系列变化：架构调整、全国化布局、业绩增长、效能提升等，这一系列变化都在印证2019年8月的一句话，“接任行政总裁后，我会将绿城中国带到一个新的层面，这是我要做的事情，对绿城中国做出更大的贡献。”

  这家经历过债务危机、人事变更的老牌房企，被重新按下加速键。

  4月27日，港股指数表现活跃。据同花顺数据，港股内地房地产板块整体涨幅1.12%，受对新湖中宝溢价配售股份消息影响，盘中绿城中国涨幅逾17%，截至收盘涨幅达8.13%。

  “1+1>2”协同效应

  收购完成后，新湖中宝将成绿城中国第三大股东。绿城中国新股东结构为：中交持股25.06%，仍是绿城第一大股东；九龙仓则以21.68%持股比例位居绿城第二大股东；新湖中宝持股12.95%。

  新湖中宝成立于1993年，并于1999年在上海证券交易所上市。新湖中宝目前在全国30余个城市开发住宅、商业和文旅项目，总开发面积达3000多万平方米，丰富优质的土地资源为双方在房地产开发上提供了更多合作可能。

  对于这次合作外界认为产生的是“‘1+1>2’协同效应”。

  新湖中宝也表示，公司增资入股绿城中国是基于双方长期良好合作的共识和基础，并有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势。本次交易将有利于新湖中宝通过多种方式实现在地产领域的战略布局。

  绿城中国也表示，向新湖中宝增发股份可在较短时间内充实公司运营及发展所需资金。财务层面，可优化资本结构，有效降低净资产负债率；经营层面，可深化全国布局、增加土地储备，有利于提高公司资产盈利能力和资金使用效率，进一步提升公司经营绩效。

  绿城中国还公告宣布，将收购新湖中宝位于南通启东项目50%股权。该项目位于江苏省南通市，属于环沪1小时经济圈，具备较大发展潜力。项目总占地约1500亩，计容建筑面积约198万平方米，土地规模较大，适合打造小镇类产品。

  业内人士认为，随着养老市场需求的不断增加和政府政策的扶持，“地产+养老”发展模式逐渐成为房企转型新突破。收购完成后，绿城中国和新湖中宝将联合操盘该项目，并充分发挥绿城营造特色小镇、养老服务等方面的优势，力争将该项目打造成为绿城康养小镇的战略标杆项目。

  同时，新湖中宝近年来在金融和科技板块的投资抢眼，可为绿城房地产开发注入更多资源，助力绿城进一步开展产城、小镇等业务。

  实际上，这两家浙系房企是“老交情”企业，2007年时，双方就合作开发海宁大型商住区百合新城，这两年合作更是频繁。

  2019年12月，新湖中宝与绿城房产签订相关股权转让及合作意向书，向绿城房地产转让上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相关权益，绿城房地产出资约36亿元。

  这笔交易下，新湖中宝提前实现项目回笼，加速周转率，绿城也借助这次投资重回上海市场。

  这次入股合作后，双方都将借力实现更好的发展。

  “我要将绿城中国带到一个新层面”

  “接任行政总裁后，我会将绿城中国带到一个新的层面，这是我要做的事情，对绿城中国做出更大的贡献。”张亚东在2019年8月接任董事会主席、行政总裁一职时表示。

  绿城中国的目标是要成为自投业务品质领先者、代建业务行业领导者、综合业务前瞻创新者。

  实际上，他自2018年进入绿城中国以来就以做强绿城中国为“大任”。这几年，通过优化组织架构、强调效率、强调竞争，强调机制与共赢，初步解决了“‘绿城是谁’‘绿城要成为谁’‘如何成为谁的问题’”。

  2019年，在张亚东接手的一个完整财年绿城中国取得不错的成绩：2019年，绿城中国年度收入人民币615.93亿元，实现除税前利润人民币99.53亿元，同比分别增长2.1%和25.9%；累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约人民币2018亿元，同比增长达29%，销售业绩稳步增长，其中，投资项目合同销售面积约522万平方米，合同销售金额约人民币1354亿元。总体销售回款率维持在87%的高水平，现金回流加快；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%；年度实现每股基本盈利人民币0.55元，同比增长205.6%。董事会建议宣派末期股息每股人民币0.3元（2018年：人民币0.23元），按年同比增长30.4%。

  从目前业绩来看，绿城中国已经实现了一定有质量增长，以人均效能为例，绿城2018年人均开发面积是7300平方米，当时张亚东表示未来三年要从7300平方米/人提高到8300平方米/人、9500平方米/人、11000平方米/人，但仅仅一年时间，绿城中国已实现了10000平方米/人。

  这就是变化。

  疫情影响下，不少房企均调低了业绩目标，绿城中国也是少有的几家调高业绩的企业之一，且增速在20%，实现合同销售2500亿元；在今年一线城市的重要土拍市场上，都能看到它矫健身姿。1——2月，绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块，新增土地建筑面积210.8万平方米，拿地金额共计312.8亿元，预估货值585.6亿元。尤其2月份拿地271亿元，成为土地市场头号获益者。

  近几年，绿城也在积极拓宽投资渠道，一方面持续提升招拍挂投资力度和质量，另一方面大幅提高收并购能力。

  2019年全年，绿城通过“收并购”获取17个项目，包括上海新湖明珠城、西安桂语蘭庭等优质项目，收购项目货值同比增长332%，助力整体投资实现规模与质量双增长。

  2020年至今，绿城先后获取27个项目，新增货值1249亿元，其中以收并购方式获取的有9个，包括上海青蓝国际城二期，沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、沈阳新湖美丽洲、南通启东等收并购项目，进一步扩充了土地储备。

  攻城抢地的背后是张亚东要改变以往绿城投资结构、周期不平衡问题，2018年他以及绿城中国曾面临“上半年无货可卖”的困境，他一直在调整投资结构。

  此次，通过与新湖中宝的深入合作以及大手笔扩充资源，绿城中国终迎爆发期。

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