毛坯限价4.4万/平!河西南重磅地块底价成交!大型综合体来了

今天，南京迎来10月的首场土拍！

在今天出让的5幅地块中，两幅重磅涉宅地块分别位于河西南和浦口城南中心区，其中河西南城市综合体地块的住宅部分，未来毛坯房销售限价4.4万/㎡！江北G73地块未来毛坯房限价为2.75万/㎡！

今日土拍看点1、河西南G72地块又称3号综合体地块，是区域内极为重要的大型城市综合体之一，其中住宅部分毛坯限价4.4万/平，相比目前区域内二手房价格，未来上市又会是一个倒挂盘。2、浦口城南G73地块紧邻江北研创园，未来将打造20层以上的高层产品，未来毛坯房限价2.75万/平，略低于此前板块内出让的宅地限价。3、浦口城南G69地块是城南中心区规划以来首次出让的商业地块，并且可能将迎来片区的首个五星级酒店。今日土拍结果1、浦口城南G69地块经过1轮竞价被江苏顺信房地产开发有限公司底价拿下，成交总价1.48亿元。2、河西南G72地块经过1轮竞价被香港嘉华底价拿下，成交楼面价7307元/平，未来毛坯房销售限价44000元/平。其余地块仍在竞价中，最终结果将在评论区公布。[ 江南房叔说 ]对于今天土拍中两幅比较重要的涉宅地块，南京专业地产研究者江南房叔也发表了自己的看法。

河西南G72地块又称3号综合体地块，是“河西生态公园配套四大综合体”第三幅出让的大型城市综合体定标项目，开发门槛较高，大概率为开发商勾地“内定”。

最高地标塔楼“限低”200米，最高可建250米，建成后将与正荣、金地200+写字楼形成河西CBD三期中部最壮观的天际线与高品质商办集群。开发商需要长期自持商业超1.5万方，酒店5万方，文化艺术3万方，以及不少于11.3万方办公，进一步丰富河西南的大配套格局。也考验开发商的资金实力。

地块捆绑的二类住宅用地，（毛坯）销售均价不得超过44000元/平方米。如果按照1500-2000/平方米装修标准，未来入市售价最高可达4.6万一平（不考虑精装升级包前提下）。有望与周边二手房小区形成每平米1万以上的倒挂空间。

江北浦口城南中心区的G73宅地，紧邻江北研创园。可作为后者IT就业人群“家门口”的一站式住宅配套。至少60米以上的建筑高度，在出让之前就要求打造20层以上的高层产品。

作为填补江北核心区与三桥自贸区之间的“空白地段”，浦口城南中心规划起点较高。今年共计出让3幅宅地：G32地块（正荣润棠府）成交楼面价19818元/㎡；G33地块（杭州滨江嘉品）成交楼面价19791元/㎡；G40地块（弘阳正荣望江府）成交楼面价19777元/㎡。

值得注意的是，待出让的G73地块毛坯房限价2.75万/㎡，低于同区域竞品G32、G33、G40毛坯均价2.8万/㎡。且G73的起拍楼面价低于后三家大约400元/㎡；预计成交楼面价将进一步放低。“限制面粉成本，体现出对后市的谨慎态度”。

涉宅地块河西南G72地块

起拍楼面价：7307元/㎡

最高楼面限价：8771元/㎡

毛坯房销售限价：44000元/㎡

G72地块位于河西南部鱼嘴地区核心位置，根据该片区的城市规划，这里将打造成一个新城的24小时活力中心，河西南部将以地铁S3号线吴侯街站为中心，在江东南路两侧建设4处不同业态定位的城市综合体，形成城市生活配套的重要节点。河西南G72地块经过1轮竞价被韦时行有限公司底价拿下，成交楼面价7307元/平，未来毛坯房销售限价44000元/平。狐妹查询后了解到，韦时行有限公司是一家2012年在香港成立的公司，该公司类别属于私人股份有限公司，后确认为香港嘉华。

[ 地块解读 ]目前，河西南片区在售新房不多，亟待新盘项目入市解渴房荒，在售新房还有华润置地鱼嘴润府、葛洲坝中国府、河西金茂府在售，G72地块的住宅部分未来商品住房毛坯均价被限在4.4万/㎡内（不含装修价），与板块内在售的新房项目金茂府（精装修均价5.2万/㎡）、中国府（精装修均价6.4万/㎡）相比，仍有一定价格优势。此外，根据出让条件地块内部还需要建设办公、商业、文化艺术馆、酒店等配套，区域配套将进一步升级。浦口城南G73地块

起拍楼面价：16062元/㎡

最高楼面限价：19171元/㎡

毛坯房销售限价：27500元/㎡

地块毗邻珠江南站，紧邻新南路服务轴和规划地铁11号线珠江南站，南侧一路之隔就是江北自贸区，区位优势较为显著。地块西北侧规划有教育用地，南侧规划有多幅商业用地，未来的公共生活配套将非常完善。[ 地块解读 ]

这幅地块位于城南中心的城南河南岸部分，靠近11号线的珠江南站，北面为住宅区，齐振宏南面集中了研创园的产业大厦，位置较好。

周边的新房主要是风华府和通宇林景尊园，风华府高层均价26700元/㎡，林景尊园均价27300元/㎡；二手房主要有保利西江月，均价在38000元/㎡左右。

浦口城南中心今年共出让了3幅地块，也同样为宅地。相较之下，G73地块未来毛坯房限价为2.75万/㎡（不含装修价），低于该片区7月成交的正荣G32、杭州滨江G33、弘阳G40这3幅地块的毛坯房均价2.8万/㎡；且G73地块的起拍楼面价和最高楼面限价对比已出让的3幅地块都要低一些。江宁滨江G70地块

起拍楼面价：1398元/㎡

起拍总价：14700万元地块位于江宁滨江开发区，性质为单身职工公寓用地，所建房屋全部用于自持租赁。在9月24日的土拍中，江宁滨江还出让了一幅租赁住房用地，底价被南京菁华智能科技发展有限公司拿下，近年来区域内出让了不少租赁住房用地，对刚需来说是一大利好。

[ 地块解读 ]从出让条件来看，地上所建单身职工公寓平均户型建筑面积为45平方米，以30-70平方米户型为主，不得低于总量的90%；70-144平方米户型不得超过总量的10%；不得建设建筑面积大于144平方米的户型。非涉宅地块浦口城南G69地块起拍总价：14800万元地块紧邻新南路服务轴和规划地铁11号线珠江南站，南侧一路之隔就是江北自贸区，区位优势较为显著，上市条件成熟。

[ 地块解读 ]地块对面便是基因大厦、腾飞大厦等，办公人群素质较高。周边商业用地很多，未来的公共生活配套将非常完善。出让条件中指出，地块内须建设地上建筑面积不低于52000平方米的酒店，酒店建筑设计要求和建造标准不得低于五星级标准。这也是城南中心区规划以来首次出让的商业地块，并且可能将迎来片区的首个五星级酒店。地块斜对角处就是研创园的五星级酒店瑞斯丽酒店，未来两大五星级酒店“联手”，将为片区面貌添色不少。江心洲G71地块起拍总价：29000万元G71位于江心洲北侧醇熟居住区，片区内多为二手房项目，如保利紫荆公馆、长岛观澜汐园等，整体生活氛围非常浓厚。

[ 地块解读 ]从地块性质中可以看到，G71为商办和科创园用地，共分两个地块开发，由此可见区域未来将在产业上引入更多人才，在商业上也将为区域提供更多配套。区域周边现有新盘有荣盛江天瓴筑以及中南璞境，据了解，这两个项目均定位豪宅，预计将于4季度首开入市。其中中南璞境已开放售楼处和样板间，打造户型约143-207㎡。

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