【光大固收】投资销售数据续降，降幅收窄——房地产行业信用债月度观察（2020.4）

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　　本文作者

　　张旭 / 危玮肖

　　1、投资销售数据续降，降幅收窄

　　疫情防控仍处于关键阶段，商品房销售、投资数据继续下滑，但降幅有所收窄。2020年1-3月，商品房销售面积同比负增，增长率为-26.3%，商品房销售额累计同比增速为-24.7%，环比降幅明显收窄。在开发资金来源中，与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款”等科目表现与销售数据一致，环比继续下滑，降幅收窄，2020年1-3月的累计同比分别为-22.4%、-7.4%。新开工和竣工方面，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积2020年1-3月同比增速分别为-27.2%、2.6%、-15.8%，其中施工面积同比增速为正，主要是住宅施工面积的增长。一季度销售额下滑对全年销售总额有所拖累。

　　2020年1-3月，土地购置面积、土地成交价款同比仍为负，虽不少地方政府出台延期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例等政策放松地市，土地市场依然偏冷。2020年1-3月土地购置面积累计同比-22.6%，土地成交价款累计同比为-18.1%。受到延缓复工、销售停滞、房企资金回笼困难的影响，多地政府公布顺延土地款缴纳，根据疫情影响调整土地价款缴纳方式和期限，缓解房企资金压力。目前国内疫情大致已经受控，个别城市土地价格也有一些回落，不少地产公司已经开始积极地参与拿地拍地，土地成交价款累计同比降幅收窄，预计后期土地成交数据将有所回暖。

　　开发投资到位资金增速、国内贷款同比增速仍为负，降幅收窄。2020年1-3月开发投资资金累计同比为-13.8%，其中国内贷款同比增速为-5.9%，同比降幅均有所收窄，随着后续疫情逐步可控，地产开发投资资金有望逐步回正。从房地产资金信托余额来看，自2019年6月严监管导向以来，资金信托投向地产的余额不断下滑，而目前信托政策仍在收紧，未有放松迹象，预计房地产资金信托余额同比增速将会进一步收窄。

　　总结而言，疫情防控仍处于关键阶段，房地产销售、投资数据仍为负增，土地市场偏冷，但降幅均有所收窄，随着后续疫情的逐步可控，相关数据有望回暖。但是对于政策端而言，“房住不炒”仍是主基调，针对地产的基本性基调不会发生改变。

　　2、地产主体月度信用观察

　　2.1、债券新发行情况

　　2020年3月，地产发债主体共发行债券833.94亿元，当月偿还量为154.27亿元，债券净融资额为679.67亿元，单月净融资额为近两年来最大值。从2020年的到期分布来看，地产发债主体偿债压力集中于2020年三季度，按照回售日50%的回售量计，7-9月份的应偿还量分别为537.38、643.46、642.11亿元。

　　2020年4月至今（截至2020年4月17日），地产发债主体共发行286.5亿元，发行规模相较于3月有所回落。

　　2.2、信用利差走势

　　地产债信用利差自2020年以来呈现先下行后上行趋势，1、2月份信用利差显著下行，进入3月份以来信用利差逐步上行。相比于2020年3月27日，2020年4月17日AAA、AA+、AA级别的地产债信用利差分别上行10、27、25个bp，3月底相较于2月底而言，三个级别的地产债利差分别上行13、41、41个bp，而2月底相较于1月底，三个级别的地产债利差则表现为下行，分别下行20、18、19个bp。

　　永续债信用利差方面，相较于2019年底，2020年以来不同级别的地产永续债信用利差表现各异。相比于2019年12月27日，2020年4月17日AAA级房地产永续债信用利差上行6个bp，而AA+级地产永续债则下行50个bp。

　　分不同属性地产债信用利差方面，2020年以来中央国企和地方国企和高等级民企地产债均呈现先下行后上行趋势，而低等级民企地产债信用利差仍保持趋势上行。相较于2019年12月27日，2020年4月17日AAA、AA+、AA级别的中央国企地产债信用利差分别上行7、12、18个bp，而AAA、AA+、AA级别的地方国企地产债信用利差分别下行3bp、上行12bp、下行28bp，AAA级的民企地产债信用利差下行8个bp，AA+和AA级别的民企地产债信用利差分别上行53、83bp。

　　3、风险提示

　　投资、销售不及预期的情况下，需要关注外部融资依赖度较高的企业的资金链情况；低等级民企地产债仍有违约暴露，需要关注其对整体低等级地产板块估值的影响。

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