地产黑马时代的终结? | 房市很有趣

来源 |房市很有趣（ID：shen_linan）

作者 |由己斋

中国房地产调控，终于有新意了。

“限”字开出一朵新花。

限，中国房地产调控的主旋律，主要针对市场两端。

一端为需求侧：

限购，各种条件不让你买了，限离婚购房年限，实属限购的又一块“补丁”；限贷，各种条件让你买不起了，购房门槛高了；限售，买着房后约定若干年你才能卖了——总之，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”，限这儿限那儿。

限，另一端为供给侧：

限价，新建商品房要卖须申报预售价格，或土地出让时就标明一个价格，不能随便卖高价，想卖多高就卖多高了；限户型，如70/90政策，扩大中小户型的供应；限盖人才房、公租房等，增加保障房等多层次房屋消费需求。

而这次“限”的新花样儿，限制企业自身经营行为，上大招儿。

这就是行业热议的“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于70%

净负债率大于100%

现金短债比小于1.0倍

根据“三道红线”，开发商分别被涂上了色，为“红、橙、黄、绿”四档，幸好没再凑成“青、蓝、紫”，那会搞出“地产彩虹”了。

以有息负债规模为限制目标，相应设定为有息负债规模增速阈值，颜色每降低一档，上限增加5%。

如果“三道红线”全部挂彩，开发商的有息负债就不能再增加；

挂彩两条，有息负债规模年增速不得超过5%；

挂彩一条，增速不得超过10%；

一条未中，全部绿色，也不能像健康绿码那样全国随便行走，增速最多不得超过15%。

对开发商，要戴上有色眼镜来看了。

就是给你一点“颜色”看看。

总结上面三道红线的政策，通俗的说就是债务越重越需要钱的房企，不能随你的意给你输血融资了，世上再无无缘无故的爱：

雪中不送炭

锦上难添花

竟然这样，管天、管地就算了，又管我吃啥喝啥、拉屎放屁？

比喻不好听，话糙理不糙。

市场经济，市场行为，原本是企业自我经营，自我管理，自我发展，你有本领借债，什么时候借债，借多少债，愿借愿给的话，政府监控部门本可以不干预的。

但对于已经“尾大不掉”的中国房地产来说，不管真不行了，太特殊了，再不管怕是“大到怕你死，大到怕拉你们一起死”的境地了。

这背后是金融稳定，社会安定。

“三道红线”之限，对企业经营行为之限，充分说明监管部门对房地产“人品”的充分不信任。你一直做慈善公益，一直踢足球，也改变不了我对你的看法：

你是危险分子。

与其坐等爆雷，不如主动排雷。

银保监会主席郭树清在《求是》杂志吹风，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。更早在陆家嘴金融论坛，他更是率先发炮称，必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

中国官员，向来不会随便发言，都是字字珠玑，“口吐莲花”，关键你听懂了没有？

对一个健康人来说，每天吃多少东西，肚子里有多少食，排泄多少，都是有一定量的。

你想吃成一个大胖子，拼命向嘴里塞东西，如果消化不了，无法排泄形成良性循环，你要不把肚皮撑破了，要不把屁眼堵死了，横竖是一个死字。

世间只吃不拉的，只有一个神兽，是龙九子之一，貔貅也。

这是中国传统文化的招财象征，被摆放在许多单位或富贵人家门前。

想只吃不拉，多吃少拉，就长成膀阔腰圆，房企这下不行鸟也么哥。

规模房企，尤其头部前50强公认激进的那几家，几乎个个大胃王，融资拼命融，市场一度号称“抢钱”，利息多少不管，有多少吃多少，管他消化能力，先吃进肚子，落肚为安。

为什么不怕还不了，为什么不怕自己消化不了成“爆肚”？

概因原来市场调控松松紧紧、紧紧松松，地价房价一年半载最多两年翻个斤头儿，你就是拿了贵的钱，抢到了贵的地，发现一次又一次证明自己是对的，是有前瞻性有远见的，不但最终赚到了钱，甚至赚大钱，而且把规模越做越大，个个都想往世界500强奔驰而去。

赌与拼，有时分不清楚。

赌对的时候，《爱拼才会赢》最动听：

三分天注定，七分靠打拼！

但天终于变了，时事易也，“房住不炒”成为主旋律，堪称新的成语了吧。你拼命塞到肚子的东西，也就是借来的钱、买来的地，一下被堵到嗓子眼，然后各种“限”的市场政策长期存在，不断强化，把你的消化与排泄系统全部堵上或只能开个小口，你先是难受，后面再不疏通，人就要爆了。

更可怕的是，你吃进肚子里的这些钱与地，是到期要还的，不少是短期债务，利息还是不低的，赚不到预期利润是要赔的，如果市场销售不畅或多卖多赔，你就得再借新钱，借新还旧，粉饰现金流，继续往自己的嘴里塞、肚子填。

这又不是填鸭子。

三道红线，不让你玩了，不带你玩了，剥夺你的参赛权了。

若长此以往，按此办理，中国房地产格局将发生变化。

确定的是，地产黑马时代宣告终结了。

我们清楚，房地产属于典型的投资推动型，投资项目越多产出规模越大。像你在北京拿块地，如果花费50亿，销售规模就一般会到100亿。如果你拿上两块三块地，规模就能迅速增长到200亿、300亿。

房地产的实质是金融。

你有本领融来那么多的钱，房企规模若三年前还是100亿，三年后可能就是500亿，然后一千亿、两千亿就指日可待了。

所以，几乎每年，中国房地产的排行榜中，都有一些原先不太熟悉名字，他们或是为了上市冲业绩，或是已上市冲市值，借到钱就是爷就是奶，拿到地就是规模就是发展，成为令人瞩目的流量黑马，三下五除二挤入“大块头”的阵营。

往往，年年50%以上的复合增长，寻常见，不稀罕，100%的都有，一年一变样，三年变大样，变得除了名字，让你认不出来了，已不相信还是那一个人了。

所谓弯道超车，其实“道”没弯，超车靠的是油箱里满不满，马力足不足。这油箱的油就是钱，就是你融来多多的钱，若再遇到土地与房价的增长，你不就像气球那样，一下子就吹起来了么。

冯仑所说，野蛮生长，一直在进行，逻辑没变。

三道红线之下，全部绿的，也就是都没有挂彩踩线的，有息负债也不能增长超过15%。

好孩子，也不能大干快上。

依照投资推动规模的基础算式，今后凡房企年复合增长超过15%或20%的，都是不容易的。除非，你的自身资金，多得像米，你谁啊？

有息负债增速是有限量的，那么这些钱就变得很值钱，房企拿在手里，更会好好考虑投在哪个区域，做什么样的产品，投给哪个团队，寻求经营溢价、品牌溢价而非投资溢价，才更有获益产出，更能平衡规模与利润，以推进内功的提升，而不是如过去抢到钱争到地，仿佛你就赢定了。

三道红线，更像是照妖镜，照到哪里哪里亮，知道谁谁谁，原来貌似“强大的外表下也有如此脆弱的内心”。像一直收并购的房企，收地产收娱乐收文旅收拾旧山河，评论说是进入“大鱼吃大鱼”的新阶段。殊不知这混水中张开大口的大鱼，搞得这么大，买地靠借，收并购也靠借，债务泰山压顶腰不直——

钱，果然是身外之物。

大块头，应有大智慧，不应最终发现巨大的身形之下，多的不是肌肉，而是不健康的大肥肉大赘肉，不仅让自己步履维艰，也让看的人，尤其是金融监管部门心惊胆颤，越发越没有安全感。

三道红线，三道闪电，擦亮了中国房地产的夜空。

像中国前三大房企，规模一年5000亿以上销售规模，有的早已喊出一万亿的规模目标，眼下看已经不合时宜了。至少，会延缓他们生长的脚步。像恒大这次三条红线尽染，全国七折卖房，什么都不说了，先努力降杠杆，努力降负债吧。

不能仅仅依赖再融资的方式解决现金流问题，多卖房、多还债、早日少债一身轻，这就是房企“内循环”的必由之路啊。

财务导向，这将是很长一段时间房企念兹在兹的热词。

全行业紧要的事，不再是虚胖虚大虚高虚壮，而是健康！

健康，活下去，活长久。

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