起始楼面价达14425元/㎡谁会成为今年土拍最大赢家?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-14 12:12

在《2020年前三季度昆明房地产市场拓展力TOP20》中，数据显示，相比较2019年，昆明市土地市场多次出现“地王”，2020年土地成交市场较为温和，草海、巫家坝房价较高的片区也暂未有土地供应。

进入10月后，巫家坝片区迎来今年首次土地供应，且起始楼面价高达约14425元/㎡，或将刷新昆明楼面价地王记录！

（9月昆明楼市行情图源：昆明锐理）

而据昆明锐理数据显示，昆明9月住宅成交均价为14548元/㎡；如此看来，此次出让的土地楼面价已直逼昆明房价。

10月9日，昆明市自然资源和规划局发布了巫家坝KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1号地块出让公告，两宗土地将于本月30日进行网上拍卖。

（土地信息）

两宗土地均为住宅用地，约53.73亩地，起始总价19632942万元，最大容积率为3.8，建筑密度≤28%，绿地率＞30%。

（地块位置）

从出让信息来看，KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1号地块位于巫家坝北侧和甸营村、紧邻汕昆高速西南侧。和甸营村紧邻原巫家坝机场跑道最北端，位于雨龙路博美建材城对面，一期拟收储618亩土地，已在2019年初时完成征地拆迁工作总量的82%。

二期则在2019年9月2日发布招标公告，初测面积约1081080平方米，目前无最新进展。

（巫家坝2020年土地供应信息）

巫家坝此次出让的两宗土地，在今年6月28日召开的昆明2020年土地推介会上，就曾出现过。

（巫家坝2020年土地供应信息）

从土地推介会上获取的信息可知，这两宗地块是巫家坝2020年土地供应容积率最小的地块，且是唯一的纯住宅用地。而在之前，巫家坝也未有单一的纯住宅用地出让，这也是片区首次迎来纯住宅用地。

地价作为房价的基础成本之一，地价的波动，房价也将随之受影响。

房价是由多种因素构成的。一般而言，多以以下算法为计算标准：地价成本35-40%，建安成本35-40%，税费成本12-15%，开发商利润8-15%。

按照此前在《降价了？昆明房价的“底线”该是多少？》一文中的算法来看，昆明一个房子的基础建安成本将在5000元/㎡上下。

然后，房价公式取各项影响因素的平均值，按100%来计算，就是：房价=土地成本（38%）+建安成本（37%）+税费成本（13%）+开发商利润（12%）。

以目前出让信息来看，以现阶段的起始平均楼面价约14425元/㎡为地价计算标准（不含税费成本、开发商利润成本、开发商销售管理成本等因素），该地块房价底价为19925元/㎡。

当然，这个价格仅仅只是计算了土地成本和建安成本，还不包含开发商其他运营、营销成本等各项开支成本。

同片区拿地的中海，当时楼面价为2850-6299元/㎡，现在的房价在18500-24000元/㎡（高层）。去年的楼面价地王宝能滇池九玺，平均楼面价为13676.92元/㎡，目前，洋房售价25000元/㎡。

这样看的话，也怪不得有人会预测这两宗土地未来房价会破3万/㎡。

两宗地因为高昂的楼面价，从发布出让公告后，就一直备受关注，引起了很多人的讨论，为什么楼面价会这么高？

1.地理区位优越

从以往的昆明楼面价地王排行版来看，位于前10的地块，大多集中在草海、双塔等均位于昆明热门的置业区。（昆明楼面价地王TOP10）两宗地块位于巫家坝片区，作为城市的未来新中心、CBD，无论是该片区的规划、搭配的配套资源、入驻的房企等，均往高大上走。

（昆明楼面价地王TOP10）

这个片区一直以来都是昆明土拍的热点、房价的高点之一。

2.配套成熟（规划配套齐全）

巫家坝规划的配套非常齐全，涉及生态、交通、教育、医疗、商业等，涵盖生活的各方面，而且片区还引入了多个企业总部。

3.拿地条件温和

查阅此前巫家坝的土地出让信息，在这个片区拿地大都多有附加条件，比如，拿地需6个月内缴清全部土地款、须有超高层建筑投资建设及运营管理经验，还需引进至少1家世界500强企业总部或区域总部等。与此前相比，会发现此次土地出让并未有严苛的附加条件。

4、协同效应明显

事实上，目前巫家坝的平均房价约2.1万/㎡左右，所谓水涨船高，周边楼房的价格也影响着土地的出让。

写在最后：

虽然，地块位置位于巫家坝，但位置并不处于片区核心，还距离昆石高速较近，未来居住会受影响；和甸营村城中村二期从去年发布招标公告到现在，也都还没有新的进展；而片区引以为傲的中央公园也不见动静。这么高的楼面价真的会有人买账吗？

起始楼面价达14425元/㎡ 谁会成为今年土拍最大赢家?