城南土拍,背后的楼市“真相”

壹

今天城南花语江南西南侧地块出让，9820元/㎡的楼面价并未触及熔断。

由万科&开元联合竞得，总价约7.9亿元。

城南的地块楼面价都没有破万，土地市场是凉了吗？

实际上并非如此，这宗地块有着极为苛刻的配建要求。

地块西侧需配建不少于1500㎡社区服务中心、 不少于300㎡社区食堂、不少于100㎡公共厕所、不少于3000㎡公共绿地（不占建面），均须对外开放，建成后无偿移交城南街道。

算上这些配建，地块实际的楼面价已经破万。

更为关键的一点是，地块内至少30%的建面（约2.4万方）需要用于商业，其中酒店建面不小于20000㎡，且建设标准不得低于四星级，须整体办证。也就是说酒店基本上就是需要“自持”了，也会增加隐性的成本。

相信这也是万科之所以要拉上开元一起拿地的原因。

此外，在地块中间有河流流经的情况下，东西两侧地下空间要相互联通，小桥港上也需要建设供机动车双向通行的桥梁，还需无偿建设沿河绿地。

各种条件的叠加之下，这宗地块没有熔断还是非常合理的。

贰

不论如何，城南地块都没有熔断，更没有创造新高。

至少从表面看，嘉兴土地“降温”了。

这很关键。

我们来看下，嘉兴这一轮行情是怎么起来的？

土拍市场可谓功不可没。

5月29日，嘉兴今年宅地首拍，阳光城创造了国商区“地王”，实际楼面价约11600元/㎡；

6月8日，佳源竞得科技城地块，实际楼面价约11800元/㎡；

6月10日，鸿翔再次刷新了国商区地价新高，实际楼面价约12100元/㎡，短短12天，比一路之隔的阳光城地块上涨了500元/㎡；

6月15日，荣安竞得的国商区同济附校南侧地块更是成为了嘉兴有史以来楼面价第二高的地块，实际楼面价达到了约13100元/㎡；

6月19日秀湖板块的地块出让，也是熔断+配建6200㎡人才住房。

就连余新镇的地块楼面价都超过9000元/㎡，比去年市区城北和城东的楼面价都要高。

各个板块的地价体系多次被刷新、重塑，楼面价越来越吓人，市场一次又一次的被点燃。

与之对应的，却有越来越多的城市相继被调控。

嘉兴，慌不慌？

叁

于是，在7月份后，土地市场突然按下了暂停键，整整一个多月都没有宅地供应。

在这之后的宅地出让有了很大的变化。

一方面，位于乡镇的地块供应明显增加了，新塍镇、王店镇、包括今天也挂牌了一宗位于油车港的宅地。

另一方面，即使是位于市区的地块，整体条件也是不如上半年，多多少少有一些“瑕疵”。

要么是地段比较一般，比如城北荣安地块；

要么有明显的缺陷，比如吉翔科技城地块受广益大厦影响非常大；

再要么地块本身虽然优质，但是却被附带了苛刻的条件，比如今天出让的城南地块，包括接下来10月19日将出让的国商区【经开2020-22号】地块也是有商业、办公、酒店、幼儿园等各种配建要求。

显然，这样的“出牌”节奏，是有意为之，地价不能一直“涨涨涨”。

至少看起来得是如此，今天的楼面价就“降”了吧？

肆

如果嘉兴继续推出一些优质宅地，市场会怎样？

不用多说，按照现在的行情，肯定是熔断+配建，乃至有可能诞生真正意义上的“嘉兴地王”。

但这并非好事，枪打出头鸟，这个道理大家都懂。

凡是地价、房价涨幅大的城市，8月份以来基本上都被政策加码了，单单昨天就有绍兴，徐州两个城市升级调控。

嘉兴完全没有必要去冒这个险。

按照目前的行情，只要能维持现在的热度，大多数楼盘依旧能够售罄。

另外，中央的红线也摆在这里，地王的出现，对嘉兴没有任何好处。追求一时的狂热，反而可能弄巧成拙。

这个时候要做的就是低调，闷声才能发大财，小心才能驶得万年船。

稳一稳，静一静，然后再出发，这几年嘉兴不都是这么过来的吗？

毕竟房地产这个游戏，只有购房者满意，开发商赚钱，并且上面还要交代的过去，才能玩得转。

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