IPO视界|建发物业紧随上市潮 独立经营任重道远

中秋国庆假期前夕，建发物业正式向港交所提交招股说明书。紧随恒大物业之后递表，两者的管理规模形成了鲜明的对比。

紧随物业公司上市潮，往往不是皆大欢喜，而是大浪淘沙。对赴港上市的建发物业而言，也必将迎来这一阶段。

市场化稳步推进 关联方在管面积持续降低

背靠建发集团，建发物业虽然规模较小，但却有着稳固的发展基础。

资料显示，建发物业成立于1995年，历经20余年的发展，目前业务范围涵盖全国10余个省、直辖市及自治区，数10个城市。截至6月30日，建发物业合同建筑面积为3959.0万平方米，在管面积为2165.1万平方米，在管项目数量超过200个。

翻阅建发物业的招股说明书，市场化发展亦是其亮点之一。

从上市物业公司的发展来看，规模、盈利能力、市场化往往是资本市场关注的焦点。

如果具备其中之一，就能获得资本市场的认可；如果具备其中之二，就能得到资本市场的追捧。以南都物业与新大正为例，虽然规模与盈利能力并不突出，但由于拥有较强的市场化发展能力，市盈率领先大部分物业公司。而新大正由于在管业态丰富、项目类型多样，优势更为显著，市盈率一直处在行业前列。

具体到建发物业，截至6月30日，其实现营收4.52亿元，毛利1.10亿元，净利0.61亿元。就营收而言，在其三大主营业务中，物业管理服务占比维持在60%以上；非业主增值服务占比稳中有升，接近30%；而社区增值及协同服务占比呈现下滑趋势，2020年上半年已不到10%。

不可忽视的是，在建发物业的在管面积中，通过市场化获取的管理面积占比却超过40%。在2017-2020年6月，建发物业在管面积分别为1580.5万平方米、1876.0万平方米、2067.2万平方米及2165.1万平方米。其中，来自关联方的在管面积占比分别为67.3%、61.5%、54.4%、55.7%，占比呈逐步下滑趋势。

截至6月30日，建发物业在管面积中来自第三方的在管面积占比为44.3%，来自市场化项目的营收占比为32.85%。特别是社区增值及协同服务方面，来自独立第三方贡献的营收为0.20亿元，在整体营收中占比接近50%。

虽然市场化成果凸显，但建发物业的人均效能、盈利能力亦需要不断提升。

从物业管理服务的营收构成来看，在2017-2020年6月30日，建发物业来自住宅物业的收入分别为2.29亿元、2.89亿元、3.48亿元、2.09亿元，占比分别为75.7%、72.3%、71.6%、74.1%。同期，来自非住宅物业的营收占比分别为24.3%、27.7%、28.4%、25.9%。

虽然2017-2019年3年间非住宅物业服务营收占比不断上升，但同期在管面积大幅下滑，两者出现背离。招股书显示，在2017-2019年，建发物业非住宅物业在管面积分别为382.4万平方米、454.2万平方米、274.5万平方米。同期，非住宅物业的物业服务营收占比却上升了0.7个百分点。

来源：建发物业招股说明书

值得注意的是，在2017-2019年，建发物业包干制收费的服务所产生的物业管理收益分别占物业管理服务总收益的90.5%、91.9%、93.8%，占比持续提升；而酬金制物业服务收入则分别为0.29亿元、0.32亿元、0.30亿元，占比分别为9.5%、8.1%、6.2%。在2019年，酬金制物业服务收入与占比双双下降，说明原有或新增项目中收费模式逐步以包干制为主。

而在人均效能方面，建发物业仍然有较大的提升空间。

截至6月30日，建发物业共有6978名全职员工，其中物业管理服务人员4173人，增值服务人员2389人。而在今年上半年，建发物业实现营收4.52亿元，其中物业管理服务实现营收2.82亿元，占比62.3%；社区增值及协同服务实现营收0.42亿元，占比9.4%；非业主增值服务实现营收1.28亿元，占比28.3%。以此计算，增值服务人员人均效能仅略高于物业服务人员人均效能，表明增值服务人员的人均效能还有很大的提升空间。

来源：建发物业招股说明书

此外，建发物业的盈利能力也需要持续提升。在2017-2019年，建发物业毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%，三大业务毛利率也出现下滑。

独立经营任重道远 区域布局尚需优化

同其他分拆上市的物业公司类似，建发物业的独立性存疑。

财务数据显示，在2017-2019年，建发物业应收关联方款项分别为14.72亿元、12.90亿元、13.44亿元，同期现金及现金等价物分别仅为0.28亿元、0.32亿元、0.57亿元。虽然在2020年6月30日应收关联方款项降至3.88亿元，现金及现金等价物上升至13.89亿元。但仅仅两个月后，应收关联方款项大幅上升至12.18亿元，现金及现金等价物降至0.66亿元。这也从侧面印证了建发物业实现自身经营独立任重道远。

来源：建发物业招股说明书

未来，建发物业要增强经营独立性必须要扩大区域布局，不断提高独立生存能力与项目获取能力。

依托建发集团，建发物业的布局较为集中。在2017-2019年，建发物业物业服务营收中，来自福建省的营收分别为2.20亿元、2.92亿元、3.64亿元，占比逐步提升，分别为72.78%、73.01%、74.83%。而在具体的城市中，来自厦门的营收占比分别为45.46%、44.93%、46.52%。

为此，建发物业在招股说明书中也承认，作为厦门建发的重要间接附属公司，凭借厦门建发资源优势获得了多样化的在管物业类型，有利于丰富自身服务维度和经营收入来源。

而在福建省之外，上海与成都两个城市的物业服务营收占据主要比重。在2017-2019年，上海与成都两个城市的物业服务营收合计分别为6943.7万元、8870.9万元、9167.3万元，占比分别为22.93%、22.17%、18.85%。这也意味着，除了福建省、上海与成都两个城市外，其他城市同期的物业服务营收占比分别为4.29%、4.82%、6.32%。

由此可知，随着物业管理行业的竞争日趋激烈，如何走出舒适区并开辟新的发展空间，正成为建发物业亟需解决的问题。

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