政策丨这种“打地鼠”式房产调控何时休?异地置业?请慎重

在房产市场正迎来“金九银十”的传统销售旺季时，这个市场却越来越让人看不懂了，“打地鼠”式的房产调控就是一幕诡异的场景。

打地鼠游戏大家玩过吧？哪里冒头就打哪儿，如今的房产调控就是这么干的。

沈阳房价涨得有点快，大锤砸下，二套房首付比例提高到50%。

马云爸爸上市忙，杭州房价涨得欢。那就赶紧调控，父母投靠落户三年才能买房——有才华的外地年轻人可以买房，家里人就缓缓吧。

无锡原本是长三角房价洼地，近期涨得有点猛。于是，二套房首付六成起，“假离婚”破限购玩不转了。

常州房价有点“飘”，二套房首付也提高到六成，满四年方可上市交易。

看着都嫌累。政府拿起大铁锤，哪座城市的房价冒头了，“砰”的一声，就砸下去。

房产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”

为什么要采取“打地鼠”式的房产调控？这种调控方式要持续多久？

究其原因，就可以归结为四个字——“金融安全”。

理解当前的房产调控政策，要和近期一系列国内外经济政策和政经形势联系起来。

比如，信贷利率的司法保护上限大幅降低；房企融资设置了三道红线；加快形成“国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”；以及越来越严峻的中美关系。

透过这些看似不大相关的经济政策与政经形势迷雾，隐约可见的是一头“灰犀牛”。

这不是在刻意制造焦虑，金融安全问题已经受到上层的高度关注。

8月16日，郭树清在《求是》发文称：“房地产泡沫是威胁金融安全最大的‘灰犀牛’”。

经济学界喜欢造新词，曾有一个很火的词——“黑天鹅”，如今又出来一个“灰犀牛”。

“黑天鹅”事件是非常难以预测的，不寻常的事件，次贷危机的爆发被认为是一起“黑天鹅”事件。

而“灰犀牛”事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

著名学者米歇尔·渥克撰写的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书让“灰犀牛”为世界所知。他是这样描述的——灰犀牛体型笨重、反应迟缓，你能看见它在远处，却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，定会让你猝不及防，直接被扑倒在地。

脑补一下这个场景，房地产泡沫是不是和它很像？房价一直在上涨，泡沫持续膨胀，体量已经大到严重威胁金融安全的地步。但是呢，大家又觉得这种威胁很远，至少谁都不相信房价会大幅下跌，而一旦泡沫破裂，就会诱发连锁反应，爆发大面积金融危机。

“打地鼠”式的房产调控就是为了让房地产泡沫慢慢的萎缩，别让这头“灰犀牛”突然发起狂来，扑倒中国经济。

紧缩货币政策和财税政策会扩大打击面

对于任何一种金融资产，不让它的泡沫膨胀到极限然后突然爆裂，有两种方法：

一种方法是釜底抽薪式的。金融资产泡沫膨胀有一个基础性条件，就是货币泛滥。当社会上流通的钱太多了，谁手里攥着一大笔钱也不会买几车方便面回来，而是去买那些未来会升值的、可以以更高价格卖给他人的金融资产。

这就是金融投机。这不是个贬义词，谁有钱了都会去投机一把，人性使然。那么，不让炒作之风越燃越旺，不让金融资产泡沫膨胀到无法收拾，最直接的方法就是让流通中的钱减少，实施紧缩的货币政策。

另一种方法是空气隔绝式的。金融资产泡沫快速膨胀需要一种“助燃剂”，就是人们认为买入之后就能卖出去赚钱的强烈预期。那么，如果提高金融资产的交易成本和持有成本，就可以打掉这个预期。

在中国A股历史上，有数次为了抑制股市泡沫而提高印花税的举措。提高契税和征收房产税自然也可以抑制房产泡沫，因为增加了房产的交易成本和持有成本。这是从财税政策的角度来防止泡沫膨胀到极限。

为什么如今房产调控不能采取釜底抽薪式和空气隔绝式，而要采取“打地鼠”式呢？

那是因为，无论是通过货币政策还是财税政策来调控房产，都会让打击面扩大。会扩大到非房产领域，而且各地房地产泡沫的程度不一，不分地域的调控措施可能让泡沫骤然破裂而不是慢慢萎缩。

根据中央银行今年四月份发布的《2019年中国城镇家庭资产负债状况调查》显示，在有负债的居民家庭中，75.9%的居民家庭将负债用于购房。

如果紧缩货币政策，比如提高利率，就会大大增加这些家庭的债务负担。何况在疫情的影响下，很多人的生意和工作都受到冲击，这令他们还债能力恶化，房贷风险急剧扩大。

中国现阶段的经济政策方向是要让金融反哺实业，让房市里的钱流入到股市里，从这个目标出发，显然不能采取釜底抽薪、紧缩货币政策的调控方式，因为这会让本就困难的实体经济雪上加霜，也会阻碍资本市场为高科技企业的融资、创新来服务。

所以，我们会看到中央一再出台措施降低市场融资利率，减轻企业和家庭的债务负担，信贷利率的司法保护上限大幅降低就是重要的举措。

釜底抽薪式的房产调控打击面太大，实体经济和资本市场也会受到伤害。那么，货币政策不敢用，财税政策行吗？用隔绝空气式的房产调控怎么样？

答案是：也不行！

因为中国的房地产市场已经进入到幂律分布状态。幂律分布是相对于正态分布而言的，就是极少数城市的房价会不断上涨、高出天际，但其他大部分城市的房价则持续阴跌，甚至跌到“白菜价”。

这样的情形想必大家已经看到了，连直辖市天津、省会城市石家庄的房价都在下跌，而不要说鹤岗、阜新这些城市甚至可以用一手股票的钱买一套房。但再看深圳的房价呢？六七万都好像挡不住。

中国的房价在不同区域内的极度不平衡，就令财税政策的调控变得非常棘手。

房产税是个非常好的调控手段，既能增加财政收入，还能平抑房价。但房产税的推出，最适合的时间段应该是在2007-08年，如今房产泡沫已经膨胀到快要破裂，再推出房产税就风险大增。

而且，房产税的征收本来执行成本就高，现在各地房价差异极大的情况下，征收房产税的执行成本会更高，而且会显失公平。

比如，甲在鹤岗有三套房，乙在深圳有三套房。统一征收房产税，第二第三套房都要征税。那么甲肯定不愿再持有更多房产了，把另外两套房卖了的话也只能折价卖，还不一定卖得出去，只能默默承担税收负担，生活雪上加霜。对于乙来说其实无所谓，他能把房产税负担转嫁到租户那里，而且房价大概率还是上升，资本利得远大于被征收的房产税。

这就要求房产税的征收需因地制宜，这会导致征税成本大大增加。即便是按房屋的市价为基数来征收也不公平，因为像鹤岗这些城市，只要稍微征一点房产税，就会带来大量抛盘。而深圳征的房产税，也未必能改变现有的局面。

何况征收房产税会带来二手房的抛盘，并不利于新盘的销售，这不是政府想看到的局面。

政府希望看到的局面是：房价稍微降下来一些，交易量上去，并不希望地产商出现大面积倒闭，这会影响金融稳定。

所以，央行、住建部给房企融资设置了三条红线，让房企想办法自降债务，不要再继续的积累风险。近期发生的恒大地产“逼宫”事件，就可以看到一旦龙头房企发生债务危机，各方都不能坐视不管，得给人家时间打打折来卖房，不能真把人逼死了。

征收房产税，这种空气隔绝式的房产调控方式，是不利于慢慢释放风险的。房产税一定要征，否则房地产对中国经济绑架得太厉害了，但不是现在泡沫膨胀到这么严重程度的时候。

买房前一定要研究城市区域的基本面

那么，面对这种“打地鼠”式的房产调控，购房者该如何选择呢？

随着过去二十年房价的节节飙升，很多购房者都有一种“急于上车”的心态。就是不管是哪里的房，不管是不是背负过高的债务，先入手一套再说，买到就是赚到。

这种心态要转变了。

不少年轻人会选择异地置业，自己在大城市工作，然后把房子买到家乡城市，或者家乡所在省的省会城市。

这种做法不能说是错的，比如你买一套100万的房子，手中存款已经有了50万，付个30万首付异地置业也可以，毕竟没有给生活带来很大的经济负担。

但如果连首付都是借钱凑的，那就真没必要了，毕竟现在房地产牛市已经终结了，谁会傻到在熊市里用杠杆去做投资呢？

说到房地产牛市的终结，是指把全国总体的房价水平比作是股市大盘指数，而大盘指数已经到顶了。

如果说从2000年开启了房地产20年大牛市，那么到了2008年就已经进入结构性牛市，也就是说有些地方的房价持续发力上涨，有些地方的房价已经横盘了。

我曾经听一位非常优秀的私募基金经理说过这样一句话，他说中国房地产牛市的终结，不是城市化进程的停止，而是全球化进程的停滞。如今国内外的经济形势，验证了这句话。

为什么要加快形成“国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”？这跟外部经济环境不稳定，中美关系紧张有关，更重要的是，我们要防止可能遭遇的金融打击，就要尽可能的做到“自立更生”，这是国内大循环的意义。

在美元霸权体系下，历史上曾有一些国家在金融危机中被“剪羊毛”，比如拉美债务危机中的阿根廷、亚洲金融危机中的泰国。这些国家之所以遭遇重创，与经济结构的失衡，经济发展过分依赖外贸，资产价格泡沫膨胀有关。

中国的经济体量足够大，应该可以避免出现类似情景，但也不得不防，不能让房地产泡沫这头灰犀牛发起疯来。

基于此，我对中国未来3-5年房地产市场有如下三方面的判断：

一是“打地鼠”式的房产调控方式不会改变，因为货币政策和财税政策的打击面过大，不利于慢慢释放风险；

二是未来会有越来越多的城市房价处于阴跌的状态，即便它可能是省会城市，毕竟房市的大盘已经掉头向下了；

三是有些明星城市的房价依然保持强劲的上涨势头，比如深圳、杭州，但这并不代表整个房产大势。

当然，这三点判断只是我的一家之言。但我可以笃定的说，以后买房不存在“买到就是赚到”的情况了，房产就如股票，有的城市的房产确实是如茅台一样的大牛股，但也有不少地区的房产是垃圾股，更多的是食之无味弃之可惜的鸡肋股。

所以，必须要研究一个城市区域的“基本面”是否支持房价上涨。“基本面”主要看两点，一是城市人口是否在持续增加，特别是青年人口；二是新兴产业的产业链是否在这座城市有布局，或者是大量创新企业的总部设在这里，或者是产业链的关键环节聚集在这里。

如果一座城市的基本面在恶化，而你又不是真正的住房刚需，不妨对此地的房产避而远之。毕竟，谁也不愿意用杠杆去投资一只ST股票。

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责任编辑：胡耀元

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