三四线城市楼市现状,给那些留不住人的二线城市敲响了警钟

房地产有其自身的发展规律，很多人用商业规律定义房地产，结果却让人大失所望！

为什么呢？

房地产发展规律中，有一个很大的变量，大家都知道，但也是被大多数人忽视的，就是政策。

只涨不跌是神话，但房地产就是这样一个书写神话的行业！

以至于，最后大家的潜意识当中已经完全的接受了这个事实。而风险也就是从这一刻开始的！

哪来的底气？

还记得2015-2017的那波楼市去库存行情吗？

以往商业中的去库存，往往跟超低价联系在一起。

但房地产去库存可是以大涨的形势进行的！这就是神奇之处。

这里除了有购房政策和金融政策的支持以外，这两年房价大涨的一个最主要的原因就是---货币化拆迁！

钱大量的流入到个人手中，最终造就了房价的翻番。

所以，如今楼市出现分化，且不会出现房价大面积普涨的原因就是，“房住不炒”下的政策收紧，以及老旧房产由改造取代拆迁。

也就是之前房价暴涨的底气，现在已经荡然无存了。

接下来，就是大部分城市还债的时候到了！

三四线城市楼市的隐忧

提到三四线城市的楼市，前两年的热点就是房价过万。

而从去年开始，鹤岗成为了网红热点。

其实大家不知道的是，有很多城市的房价，跟鹤岗差不多，只不过报道的少罢了。

像这样的城市，有几个共同点：

1、人口流失严重，尤其是年轻人。

2、资源或产业严重枯竭。

3、人均收入偏低。

而那些在前两年，房被炒上天的三四城市，大多都有一些拿得出手的噱头，不然也没法炒作。

比如，有一定的旅游资源，在中心城市的辐射圈，有一定的产业支撑等等。

但这些城市的房价能在短时间炒上天，就能看出，大部分热点的水分太大，很多的都是预期且名不副实。

强的不用宣传，实力就摆在哪呢！想来，人家还不一定欢迎。

吹出来的强，早晚是要还债的！

目前三四线城市从楼市的角度大概分三类：

1、近几年没有房地产资金大量介入的，这样的城市房价一直是阴跌的状态。

2、一线城市辐射圈的，之前确实大涨了一波，但很多城市处于自身经济发展的考虑，调控政策介入的早，现在基本上是用时间换空间的状态，只要政策一松，房价上涨的潜力还是很大的。

3、凭借一些自身的优势，前期炒作的幅度很大，但经济发展慢，人口流失，房产持有率高等隐患一直存在，这样城市，未来楼市的风险是很大的。

刚刚也说了，前期房价上涨的条件现在已经不存在了，接下来就是要拼成色的时候了！

成色不好的城市，之前欠的债，也该还了！

2020上半年土地出让金总额是2.54万亿，这其中排名前50的城市土地出让金总额就占到了2.07万亿！

也就是说，房地产投资从今年开始已经出现集中的趋势了。

那些靠预期涨上去的城市，当时没有资金介入，是万万做不到的。

现如今，资金走了，城市的大部分人也有房子了，该如何玩下去呢？

隐忧将逐步扩大到部分二线城市

这样的隐忧不止存在于一些三四线城市，现在正在向一些二线城市蔓延！

离开了人口支撑的房价上涨，就是在耍流氓！

现在看一个城市的楼市究竟有没有未来，就看房屋租赁市场是否活跃！

在疫情期间，对人口流动起到了抑制，数据有可能有失真的情况。

但可以回忆一下疫情发生之前，你所在城市的房屋租赁市场是否有变化！

房租下降的因素，暂时可以先不用太考虑，也就是说，房租下降房子就能马上租出去，情况还是很好的。

就怕连中介都不怎么接租房业务了！

为什么要关注房屋租赁市场？

因为没房子的才租房子住，当然一部分有房的，因为工作和孩子上学等原因租房，但总体来说，租房人群大部分就是未来的买房主力。

想想，如果一个城市的房屋租赁市场不断萎缩，那么房子卖给谁呢？

就是置换，也要找到接盘侠，才能买大房子吧！

前两天，我看了一个朋友拍的VLOG，去了所在二线省会城市的一个招聘会，大部分的职位都是服务员、销售、中介、快递员、送餐员、视频主播。

而这个城市的人口呈持续净流出的态势，那么流出的是什么样的人呢？

首当其冲的就是应届毕业生和高学历人才，产业弱就导致就业岗位和收入的竞争力很低，人口流失就不可避免。

反过来想，那些去到其他城市人，也许就成为了所到城市的楼市目标客户了吧！

目前我国人口超千万的城市达到16个，总人口大约在2.1亿人左右。

而事实上我国有661个城市，也就是说，占据了全国2.4%的城市，却容纳了全国超过七分之一的人口。

由此可见，我国很多城市的人口，都是处于净流出的状态。

那些留不住人的城市，未来楼市会怎样呢？

来源：81大白话

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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