环内这个板块厉害了 地铁河景商业学校全都有,门槛200万出头

如果有人问北辰区最核心的板块是哪里，多数人都会毫不犹豫告诉你是京津公路与北辰道交汇区域——北仓（请注意，这里说的北仓和北仓示范镇不是一个概念）。虽然这里并不是北辰区距离市中心最近的区域，但无论作为区政府及各类行政管理单位的所在地，还是拥有完善的商业和医疗配套，都让这里无愧被称为北辰“核心”。

虽然北仓区域已经若干年没有新楼盘进驻，但在一河之隔的范围内，一个新兴板块正在发展建设中……今天八阿哥就带诸位实地了解这个坐落于北辰两大热门商圈北仓和瑞景之间的新兴板块——大运河板块。

（图片为绿地新里天澜区位图，相关配套仅供参考）

一、拿地信息回顾

从2018年至今，大运河板块已出让三宗宅地，按出让时间先后顺序，分别被天房、招商和绿地摘得。

从拿地楼面价看，188号地溢价率17.1%，拿地楼面价排名第二；189号地溢价率21%，还有2000㎡自持，拿地楼面价最高；而077号地为底价成交，楼面价相比前两者低了将近一半，拿地成本优势明显。

从业态分布上看，188、189号地均包括住宅、社区商业和教育用地，189号地住宅体量最大，077号地则包含住宅、大型商业和公园绿地。

从土地规划细节来看，188、189号地容积率均为2.0，绿地为1.8，这意味着从社区定位上看，绿地是密度最低的。

二、区域配套及项目内部规划

大运河板块位于北辰区北仓板块和瑞景板块之间，可以在较近范围内享受两个板块的日常配套，除此之外，板块自身也规划有大型商业、社区商业、菜市场、公园绿地、幼儿园和中小学等。

交通：运河文化城188、189两个地块距离地铁1号线刘园站大约1.5-2公里，距离建设中的地铁4号线北仓道站大约1-1.2公里；绿地新里天澜距离地铁1号线瑞景新苑站2.2公里，距离建设中的地铁4号线果园南道站大约800米。（以上距离起点均为社区中心位置）

除地铁外，三个楼盘周边也有众多公交线路，无论是京津路沿线可抵达市区、武清，或者是龙洲道沿线可抵达北辰开发区、柴楼、北辰华润万家、双青新家园等。该区域的多数公交站点距离三个楼盘都有500米以上的距离，也是一个小小的缺点。不过，考虑在该区域购房的朋友，一般也会优先选择自驾车出行，影响不会很大。

医疗：大运河板块西侧2公里之内有儿童医院和代谢病医院，东北侧2公里之内有北辰医院和北辰中医院，日常看病就诊十分方便。

教育：周边有北辰实验幼儿园、北仓幼儿园、北辰实验中学、华辰学校、辰昌路小学、瑞景小区、瑞景中学、北辰实验中学、四十七中学等。

此外，在188地块内将建设中、小学，189地块内将建设幼儿园，待建成招生后，板块内业主可享受目送式教育。

日常生活和商业配套：从现有配套上看，运河文化城189地块距离北仓最繁华的长赢商业广场（御龙湾商业）最近，这里涵盖了商超、餐饮、娱乐、幼教、银行等多种业态，无论日常采购还是休闲娱乐均可便捷实现。绿地新里天澜东北侧约700米的红星美凯龙周边也有小型餐饮和超市，西南侧1公里左右也有津工超市和餐馆。

除此之外，绿地项目在地块北部将建设菜市场和公园，南部还规划有6.5万平米的商业综合体——绿地缤纷城，南侧地块规划有商业和和小学，未来大运河板块自身的商业配套将得到大幅提升。

公园：板块内部及周边有运河景观带、北辰公园、刘园苗圃三大城市绿地，特别是运河文化城189地块和绿地新里天澜，项目东侧紧邻运河景观带，部分房源坐在家中即可观赏运河景观。

三、项目销售信息及比对

绿地新里天澜9月19日首开高层1、2号楼，均为2梯4户，主推户型为95、108、115、125㎡，单价22800元/㎡起，精装交付，预计2023年5月统一交房。

运河文化城-188北区洋房主推118㎡，南区洋房主推120-143㎡，均价28500元/㎡；高层主推115㎡，另有少量低楼层92㎡户型清盘中，均为精装修，均价25000元/㎡，预计2021年12月底交房。

运河文化城-189洋房主推97㎡，高层主推84、98、102、134㎡，整体均价23500元/㎡，预计2021年9月底交房。

接下来八阿哥选取了三个项目分别主打的刚改小三室户型进行比对，下图由左至右分别为绿地新里天澜精装高层95㎡户型、运河文化城-188精装高层92㎡户型和运河文化城-189毛坯洋房97㎡户型。

从整体上看，绿地和188地块无论产品、户型设计还是总价都较为接近，最低总价均为220万左右；而189地块由于主打的是一线河景洋房，虽为毛坯，但总价相对要高一些。

考虑出房率因素，绿地首开的2栋高层出房率约80%，95㎡的实际使用面积约76㎡；188高层出房率约73%，92㎡的实际使用面积约67㎡；189洋房出房率约82%，97㎡的实际使用面积约80㎡。如果按实际面积单价计算，绿地项目的性价比最高，其次为189的洋房，188的高层在价格方面并不占优势。

再说说细节，绿地设计为客厅连通内阳台，双南向卧室飘窗，而188、189这两个户型都是飘窗，大家都知道内阳台是算面积的，而飘窗不算面积。不过，从日常洗衣晾晒的便捷性考虑，有一个带上下水的阳台更方便，如何抉择要看个人喜好了。

另外，绿地的卫生间是干湿分离设计，而188由于没有阳台，洗衣机也要占用一部分空间，这一点绿地更占优势。至于两个高层和洋房户型的比对，主要考虑的是你更喜欢南向三面宽，北向房间和卫生间开窗面对连廊，还是传统的南向两个开间，北向无遮挡了。

四、购房建议

虽然大运河板块不久前才开始被提及，但由于紧邻北仓和瑞景两个热门商圈，各类配套已经较为成熟。无论是运河景观的稀缺性，还是板块内规划的大型商业、社区商业、菜市场、公园绿地、幼儿园和中小学等资源规划，都为其在各区域新房板块竞争中提供了资本。

从自住角度考虑，这里的生活配套比精武镇大学城要好，也不会像津涞公路上常有大型货车经过。而且，这里并不像大学城的楼盘必须接驳才可前往地铁站，建设中的地铁4号线，其站点距离现有的三个项目只有800米到1.2公里的距离，步行可达。教育方面看，板块内将建设从小学到中学的全部配套，比大学城更便捷。

说了这么多，八阿哥并不是为了黑大学城，虽然大运河板块现有楼盘自身定位为“北部富人区”，精武镇大学城更主要的定位还是偏向于刚改，新房价格也有一定差距，但从近似面积房源的实际买房门槛来看，这两个区域差价并不大，故而有此对比。当然，买房首要考虑的是生活半径，让在西青工作的人买北辰显然不合理。

具体到楼盘项目，从性价比角度考虑，绿地心里天澜首开房源更占优势，且距离地铁4号线站点更近，只是需要等待建设周期；从交付时间和现有周边配套来看，距离御龙湾商业只有五六百米的运河文化城188、189更胜一筹，而未来绿地缤纷城开业后，显然一路之隔的绿地新里天澜自带配套加持；从开发商资质来看，绿地是国企，属于上海国资委旗下，世界500强位居第176位；188、189则由金茂、招商两大央企，国企首创，外企仁恒共四家知名房企联合打造，都有值得选择的理由；从产品细节方面，三个楼盘都有诸多人性化的细节设计；前文从产品角度的比对只介绍了各项目主打的小三室户型，实际 上还有更大面积的房源可供选择，具体到个人的最终选择，还需实地感受。

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