解读丨靴子落地,9.14新政“暗藏利好”

今天，成都楼市调控新政的靴子终于落地！

8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6个城市参会。再往前的7月下旬，国务院召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市参会。舆论普遍认为，上述城市是当前房价上涨过快的热点城市，新一轮调控风雨欲来！

▲7月新建住宅环比涨幅前十名城市

果不其然，截至昨日，参加上述两次会议的城市中，已经有深圳、南京、长春、杭州、宁波、沈阳、常州等城市出台调控新政。成都，这只靴子今天终于落地，大多数的解读是“成都楼市调控升级”。仿佛“调控升级”才能表达更为严厉，更为严苛的管制措施，才能“大快人心”。在《成都购房指南》看来，靴子落地反而是好事，市场也不会再去相信小道消息。我们认为，9.14新政着力点是“疏通”，目的同样是贯彻“房住不炒”的要求，但方法从过去的限购转变为尽可能挖掘新增供应。01

15条新政未出乎意料

限购、限售并未升级

“加大供应” 疏通供需

重大利好！

▲新政十问十答截图

第一，住宅用地占比要达到六成，供需紧张区域不低于七成。这是过去从来没有过的要求。这也是在土地总量难以增加的背景下，增加住宅“产量”的办法。同时，成都一直以来有商业供应过高的问题，顺便可以帮助商业降库存了。第二，盘活存量，增加有效供给。在成都，有部分楼盘开发长达十年，甚至二十年，仍有存量未供应上市，原因多种多样，政府处理起来也十分棘手。对闲置土地的处理一直来多次强调，政策能兑现，可以挤出不少存量。随便说一下，在谈到土地时，官方再次强调了“房价地价联动长效机制”，事实上，以地价定房价，已经逐渐被接受和采纳。早年的“捂盘王”想要囤地涨价，难度进一步加大。

03

  强调“差别化信贷”  

首套利率有望下调

▲新政十问十答截图

04

增值税“2升5”

改善不用太悲观

chengdugoufangzhinan相对来说，新政对改善稍有不利，主要就是增值税免收年限“2升5”这一条。不过，在购房妹看来，这并非不能承受之重，改善仍不用太过悲观。首先，还是前面讲的，“2升5”只是税收延长了，并非限售延长了。也就是说你仍然可以卖，仍然可以小换大，只是代价更高了。因此，不是那么着急的人，可能就会再等几年，免税之后再说。实在等不及，比如小孩读书落户需求的，那就也得硬着头皮上。其次，有一点很多人并没有注意到。那就是对于新房来讲，三年限售和五年免税时间节点上基本契合。一般来说，新房交房后两年领取产权证（大多数购房合同会写两年时间），成都限售要求是：领取产权证之后三年才能解除限售。也就是说，交房后五年解除限售是比较靠谱的算法（主要看产权证领取时间的长短）。

这次增值税免征虽然升级到5年，但是增值税免征年限的算法，并非只是以领取产权证为起始时间。缴纳契税时间同样可以作为起点，而交房的时候就可以缴纳契税。也就是说，交房的时候你就去交契税，那么交房五年后，基本上你的限售解除了，免增值税的时间也到了。需要提醒大家的一点是，有购房者遭遇过开发商代缴契税，结果开发商收缴之后一两年再去主管部门缴纳，导致增值税不能免征的案例。特别在意这一点的最好自行缴纳，或找地方代缴公司，或即便让开发商代缴，也要催促返回缴纳凭证。因此，“2升5”对新房市场影响可以说微乎其微，不过在二手房市场影响会较大。

05

力挺刚需

普通房票选择空间变小?

坚持“房住不炒”，实行“差别化利率政策”，向“无房家庭倾斜”，实际都是力挺刚需。其中具体细则条款中要求，摇号选房时棚改优先从10%提高到20%，刚需优先比例则在棚改之后的剩余房源里面的50%提高到60%。的确，相比此前普通房票的房源比例少了。不过，着眼大处来看整个市场的蛋糕，那就不一样了。如前面所提到的，此次调控新政放在首位的是加大供应，供应的房源多了，蛋糕大了，即便比例相对小了，但是普通房票可选房源仍然可能增加。

另外，真正的改善并不惧怕选不到好房源，据我们统计，目前市场上至少有50余个改善楼盘，仍有剩余房源在售，不需要摇号即可购买。最后想和各位购房者说，不要一看到新政，就和“调控升级”关联，就和“严厉”“史上最严”关联。在我们看来，一项政策需要仔细去分析其中的利弊，9.14新政总体来讲，有利于购房者。

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