深圳楼市“靴子”落地,长沙下半年政策会缩紧吗?

作者丨陈馨怡

出品丨搜狐焦点长沙站

昨日，深圳发布重磅楼市新政，推出八项措施精准为过热楼市降温。在深落户满三年才可购房、离婚3年内受限、增值税免征由2年提高至5年等较为严厉的收紧政策，被业界解读为深圳表明“房住不炒”的决心。

有趣的是，在深圳楼市新政出台前，深圳市住建局一行曾到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，因此，这次深圳楼市靴子落地也被戏称为调研长沙后交出的学习报告。

那么，下半年长沙楼市的政策环境又会如何？在杭州、东莞、宁波、深圳纷纷加码调控的风口下，长沙是会选择跟风收紧政策，还是适度放宽以刺激楼市更快回暖？亦或是作为限购限价的样板，继续稳步执行目前已有的调控方案？这些成为长沙购房者关注的话题。

现状：严控炒房 上半年公积金政策微调支持改善型需求

2018年，长沙打响“反炒房战”。从限售4年、二套房限购、二套房重税、人才仍有购房门槛等多个维度严控炒房行为，这也使得长沙一度被称作让炒房者有去无回之地。此前“合肥炒房团长沙被套”的消息就曾在坊间传得沸沸扬扬。

但长沙的政策并不一直都是铁板一块。

受疫情影响，1月26日，中房协发布倡议，房地产企业暂停销售活动。疫情直接冲击房地产市场表现，根据中国指数研究院的数据，2020年上半年，长沙共推出商品住宅465.88万㎡，同比减少16.16%。成交量方面，长沙1-2月成交量大幅下滑，2月份成交量为近3年同期最低，但从3月份开始，市场热度明显提升，成交量回升，至6月份月度成交量超过120万㎡，达到年内最高水平。

长沙楼市3月开始的回暖和6月的亮眼表现 ，除了得益于疫情的逐步解除，也和长沙适度放宽公积金政策有关。3月17日，湖南省住建厅发布“湘九条”助力复工复产，通知强调加大住房保障力度，对住房公积金实施阶段性扶持政策。6月9日，长沙市公积金发布新政，已婚缴存职工首套住房面积在144㎡以下的，可购买二套房支持改善型需求。

趋势：土拍市场热度上升 刚需逐步获得购房资格

除了一直备受关注的新房市场，上半年长沙土拍市场也掀起不小的热浪。6月28日、29日、30日，三宗限价地分别以13800元/㎡、13500元/㎡、14800元/㎡刷新了长沙洋湖片区、梅溪湖片区，开福区的住宅（毛坯）最高限价。下半年涉宅用地虽还未开拍，但根据长沙市国土资源网上交易系统发布挂出的消息，7月，长沙还将推出5块限价地。截至发稿，8月也有2宗双限地已经进入挂牌阶段。在这 7宗地里，住宅（毛坯）最高限价为14800元/㎡。

湖南省房地产协会首席经济学家王义高认为，不断升温的土拍市场势必推高购房者对长沙楼市的预期，上半年受制于疫情，长沙住宅用地的供应规模同比仅增加5.34%，下半年政府很可能加快土地供应节奏，之后推出的限价地的价格也将左右购房者对长沙楼市未来走向的判断。

另一方面，中煤和悦府营销负责人姚羿翔表示，随着人才落户购房政策落地时间越来越长，更多刚需购房者将逐步获得购房资格，长沙准购房者群体将继续保持健康，“按我们项目最终成交的业主群体来看，90%的业主为长沙本地人，只有10%左右是长沙地区以外的，其中外省购房者更少，多来自周边省，工作原因定居长沙产生购房需求。而对于未成交的购房者我们也有统计和分析，很多都是因为暂未获得购房资格，可以说这部分需求还是不小的。随着政策落地时间越来越长，未来这部分需求将逐步释放，总体来说，长沙楼市的供求应该是比较健康的。”

预期：业界看法不一 长沙楼市下半场还有无限可能

长沙楼市下半程的政策环境和市场表现究竟会如何？业界观点不一。

王义高认为，在政策方面，长沙楼市下半场有可能进一步缩紧，但政策缩紧不会作用于新房市场，而是有可能会对二手房的交易条件加以限制。市场方面，王义高认为长沙虽然不存在外来人炒高房价的风险，但土拍市场的不断“加码”会让长沙存在一个上涨预期，另外，经济大环境的膨胀趋势也会让房价水涨船高。

湖南中原地产研究院总经理胡治钢的观点则更谨慎，胡治钢认为，由于疫情对经济的影响尚未完全显现，在政策方面，下半年长沙或会再度微调自住需求的购房门槛，以刺激楼市持续回暖。而在市场方面，长沙楼市上半年受疫情冲击，虽然6月开始有明显起色，但考虑到整个经济需要恢复期，长沙楼市下半场大概率将趋稳，表现与去年持平。另外，由于疫情主要影响增量财富，下半年改善型需求可能表现亮眼。

作为长沙在售项目的操盘手，姚羿翔认为，政策方面，长沙作为国内各个城市的学习模板，已经有效遏制了炒房行为，形成“低端有保障，中端有供应，高端有市场”的健康发展模式，除非下半年经济环境还有大的变化，长沙会保持现有调控政策的连续性、稳定性，不会加码或放松。而市场方面，姚羿翔认为随着长沙经济的不断发展、刚需逐步获得购房资格，长沙楼市将呈现健康上扬态势。“疫情下的上半程显得过于冷清，相比之下，长沙楼市下半年的热闹是我们共同期待的。”

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