落户、离婚购房设限,深圳调控“靴子”落地,楼市或回落

继东莞、杭州、宁波三城市收紧楼市政策之后，深圳调控靴子终于落地。7月15日，深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房等八大调控措施。

在业内人士看来，此次政策进一步体现了深圳落实“房住不炒”的导向，具有较强的风向标意义，预计今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。

抑制投机性买房，落户满3年且社保满36个月才可购房

据报道，近日，深圳市住建局一行到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

在此背景下，深圳今日调控全面升级。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称，“这次政策超出了预期，比如限购。背后说明管理层对深圳楼市调控状况、调控效果及房地产预期并不满意，所以，这次调控某种程度上是倒逼，让深圳学习长沙做法，如何做到‘强力调控、经济发展、城市转型、人口流入、民生幸福’能同步推进。”

在易居研究院副院长杨红旭看来，深圳在学习长沙经验基础上，出台限购、限贷、税收、普通住宅标准、新盘开盘监管等一揽子措施，可以看出，此次调控力度较大。

不难看出，此次调控中，力度最大的便是调整商品住房限购年限。新京报记者了解到，在此之前，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。此次政策要求，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳落户满3年，且能提供购房之日前在深圳连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，这一调整的力度明显较强，从全国来看，对于有本地户籍的人士往往只限定购买套数，而不限制其落户和社保期限要求。同时，从落户3年的时间要求来说，也属于明显抑制投机性买房需求。

“深圳落户门槛低，人口流入大，出现一些外地人借落户买房，或马上落户马上买房的行为，特别是一些大学生，以及中介人员协助外地人办理假结婚买房的，此次调控政策精准打击，能够彻底堵住这些投资行为。”李宇嘉表示，“3年落户+3年社保”的组合，比长沙政策力度要严厉，略微超出预期。同时，限购政策力度大，也彰显了深圳房价上涨，是对“房住不炒”的违背，是不能容忍的。

值得一提的是，此次政策还要求，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在深圳无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在深圳购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在深圳购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

实际上，2018年深圳“7·31”调控时，对离婚炒房行为仅做了杠杆限制，但也有很多漏洞。近两年，在“新房打新”和炒房创富的刺激下，深圳离婚潮愈演愈烈，“这次政策，直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞，未来假离婚没有激励了，也可为精准调控。”李宇嘉称。

差别化的住房信贷政策，利好自住改善需求

此次调控新政还完善了差别化的住房信贷政策。政策合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。

具体而言，购房人家庭名下在深圳无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在深圳无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

“差别化住房信贷‘有保有压’。”李宇嘉分析指出，纯粹的首套购房，这是要保护的，也是历次房价上涨最受伤的。所以，此次政策仍旧坚持3成首付。二套房则依然坚持部分“认房又认贷”的举措。这比2013年启动（2015年退出）的完全的“认房又认贷”（只要有贷款记录就算第二套房购置），力度低了很多。

李宇嘉进一步解释称，这反映了政府还是希望保护改善性需求，希望楼市交易能活跃起来，保持一定体量。因为，房价涨到目前水平，购买的主力是换房需求。如果没有换房和改善，深圳以二手房为主导的楼市交易、城市更新大规模放量，整个市场的循环，会受到相当大的影响。

除此之外，李宇嘉表示，真正的二套房政策（有一套房的家庭，再买一套）依旧未变，仍是七成，这也反映了保护换房需求的思路。此外，对普通和非普通住房，做差别化信贷，非普通住房首付比例明显提升，这对于近期学位房高价、南山、宝安中心区等高价盘暴力护盘、集体拉升的炒作，是有很大抑制作用。

“这一政策明显有利于自住改善型购房者，以往严格的‘认房又认贷’政策往往不利于自住型改善需求，这一调整是此次政策中的亮点，预计后续或有其他城市或地区也会跟进类似政策。”张波表示。

部分恢复“豪宅税”，有打压力度但不会大起大落

此次政策还细化了普通住房标准。政策要求，细化普通住房标准享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱指出，这一政策明确界定750万元以上的住房为非普通住房，由于深圳豪宅需要缴纳“豪宅税”，合理的界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。

近年来，深圳各种利好接踵而来，包括粤港澳大湾区、先行示范区，外界对深圳经济基本面进行重估，由此，深圳楼市进入明显上升阶段。尤其是，去年“双十一”豪宅税取消后，让整个存量房的流通速度明显上升，也导致二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。

在李宇嘉看来，这一政策意味着，部分将恢复豪宅税，这对市场有一定的打压力度，但不会造成大起大落。之所以这么说，他解释称，750万元全市“一刀切”，对于东部、中部、中小户型、非学位房，没有多大影响；影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等，这些都是去年以来涨价较多的高价盘，也是近几个月被热炒的、有规划利好的区域。

“上一版的‘豪宅税’标准在300万元左右，南山也才490万元。现在则从300万元左右调至750万元。”李宇嘉补充说。 

除此之外，新京报记者还注意到，此次政策还更新了存量住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。

“上述不同政策，其实目的都是一致，以增加存量房交易成本，从而达到压抑交易量及房价升幅的效果。”深圳中原董事总经理郑叔伦表示。

下半年深圳楼市将降温，市场过热城市或跟进出台收紧政策

今年年初，疫情发生后，当全国楼市仍在低迷状态时，深圳楼市却直接进入了“火热”阶段，稳站楼市C位。

深圳新房市场频频再现“日光”“秒光”现象，跟“打新股”一样，深圳楼市也成了少数人的“打新”游戏。二手房市场也不例外，上半年，深圳二手的房地产市场疫后飞速恢复，增速指标领先其他城市。根据诸葛找房数据显示，上半年深圳二手住宅成交43586套，累计同比达39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。部分区域成交活跃度在二季度显著提升，二手住宅过户套数在6月份破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。

“总体来看，深圳出台新政，直指深圳当下楼市过热、投机性需求增长等问题，通过调控升级，可以形成强化调控抓手，保障楼市健康稳定有序发展。”张波称。

李宇嘉指出，预计深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。不过，稳字当头始终是楼市的主基调。

“深圳此次政策具有很强的信号意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，预计也会出台收紧政策。

王小嫱亦表示，在“房住不炒，因城施策”的原则下，市场过热的城市仍会跟进收紧调控政策，但整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期，供应端利好政策以及人才引进持续发力。

来源：新京报记者 张晓兰 

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