4月14日北京新房成交37套,4月累计成交1257套,环比上

一、市场动态：

4月14日北京新房成交37套，4月累计成交1257套，环比上月增加49.11%，同比去年减少41.12%；二手房成交495套，4月累计成交3947套，环比上月增加36.86%，同比去年减少34.73%。

二、要闻简析：

机构：楼市库存分化加剧 热点城市有望回落

房贷利率转换 “时间轴”行进约30%

央行定向降准15日起实施 MLF利率有望下调

   1、

2020年一季度，疫情期间持续低迷的楼市也导致大部分城市库存消化周期攀升。近日公布的数据显示，截至3月末，受监测的50个重点城市商品住宅库存量为30432万平方米，同比2019年3月末增幅为11%。其中，大约六成以上城市消化周期一举跃升至18个月以上高位。今年1月中旬暴发的新冠肺炎疫情导致各地售楼处普遍停业、项目停工、房企延迟复工，使得部分城市楼市出现短期供需缺口，苏州、宁波热点城市等库存量环比收缩超10%。但从同比来看，整体库存量仍在不断攀升，七成城市库存同比有所扩容，梧州、芜湖个别三四线城市住宅库存近乎翻番。

受疫情导致市场成交下滑，各地商品住宅消化周期明显拉长，九成以上城市消化周期同、环比齐升，33个重点城市消化周期一举跃升至18个月以上高位，其中北京、大连、厦门、烟台、梅州等7个城市消化周期已超40个月，库存压力不断积聚。

2

据央行规定，3月1日，存量个人住房按揭贷款基准转换工作启动，将于8月31日截止。目前时间进度已经走了近30%，只有极少数人已经进行了房贷利率转换；不过，其余大多数人在选择LPR定价和固定利率之间，已经有了明确倾向。　根据规定，存量浮动利率贷款定价基准转换遵循市场化、法治化原则，尊重银行和客户的自主选择权。是否转换，转换为LPR加减点还是固定利率，这些都可由借贷双方协商确定。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。　

由于处于疫情时期，目前大多银行均在手机银行APP首页显眼位置，推出了存量房贷定价基准转换业务。如果不能线上操作，客户可以带着身份证、银行卡、房本和借款合同，到贷款银行任何一个网点都可以办理转换。

短期内，利率呈现波动，但长期利率反映的是经济的基本面。目前中国经济增长方式正在发生变化，从粗放型转变为高质量增长。从长远看，经济增速将逐渐放缓，国内资产回报率则会呈现稳定态势，甚至会有缓慢下行的趋势，这是由我国的增长模式决定的。

3、

15日，央行将对中小银行定向降准0.5个百分点，数以千计的中小存款类金融机构准备金率将跌破7%。此外，暂停多日的公开市场操作有望重启。17日，将有2000亿元中期借贷便利（MLF）到期。分析人士认为，央行大概率续做并下调操作利率20个基点，4月贷款市场报价利率（LPR）有望下行。

今年第三次降准15日开始实施，这距离3月实施的普惠金融定向降准不到1个月时间。4月3日，央行宣布，对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。央行有关负责人表示，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，还可降低银行资金成本每年约60亿元。此次降准后，超过4000家的中小存款类金融机构的存款准备金率降至6%，属较低水平。

三

拿地成为房企生死线，土地市场热度升温

中国房地产从规模红利时代开始向管理红利时代换挡的过程中，拿地还是观望，成为困扰每一个房企的终极命题。一方面，受到销售吃紧、市场收缩、中短期预期不确定等因素影响，房企开始聚焦和收缩，谁都不敢再去贸然抢夺“地王”。另外一面，二线房企的规模扩张并未看到绝对天花板，可持续发展需求逼迫各家公司不得不奋力前行。

今年3月开始，部分热点城市土地市场就开始出现局部火热情况。一季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4977元/平方米，同比上涨23.5%；成交平均溢价率为13.1%。

全国300城住宅用地成交楼面均价的上涨，一方面受各线城市成交结构性因素的影响；另一方面，部分热点城市优质地块推出量明显增加，带动企业拿地积极性提高。3月份大部分城市都恢复了土地供应，从宅地供应量上来看，3月宅地供应建面环比2月上涨了157%，即使与去年3月相比，也上涨了18%，供应显著放量。

随着大部分房企开始进一步聚焦一二三线核心城市和城市群之后，这些市场有限的土地资源必将与房企的需求构成矛盾。

（新闻来源: 第一财经日报） 

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