探盘|济南天桥老城区刚改盘,现房vs期房,你pick谁?

纵观济南楼市近几年的发展，天桥区在整个城市住宅供应的比重中存在感并不强烈，供应量和成交价格也远低于济南热门区域。从今年上半年开始，土地供应比较集中，新盘集中供应，目前在售以及即将入市的楼盘有山钢锦绣华府、东海花园、中梁云山和院、绿地新项目新里璞园、君逸府、万科金色悦城新著、金地湖城风华等多个楼盘。

今天的主角就是位于天桥区的山钢锦绣华府和东海花园，两个楼盘仅一路之隔，但是却“千差万别”，一起来看看吧！

山钢锦绣华府和东海花园仅一铁路（津浦铁路）之隔，目前两项目均已开盘，山钢锦绣华府项目已于7月16号交房，项目当前仍有房源在售，所售房源均为现房，小户型剩余房源不多，价格在18000左右，大户型价格在19000-20000左右。东海花园只有4栋楼，共300来户，四栋楼其中有两栋已封顶，其他两栋也即将封顶，项目毛坯交房，目前94㎡户型剩余房源不多，在售106-130㎡户型房源，价格在16000元/㎡左右。

相同点

两个项目都挨着铁路，山钢锦绣华府楼盘最西侧的楼栋距离铁路30米左右，东海花园东侧距离铁路50米左右，都邻近北园大街，北园高架，周边商业、医疗配套基本相同，旁边的中恒商场拆除后将建设城市综合体，两项目北侧均也规划了商业：山钢锦绣华府北侧规划二期锦绣里商业，东海花园北侧规划一栋商业（与住宅一期交付）。

（山钢锦绣华府实景图）

（东海花园实景图）

不同点

01

山钢锦绣华府为现房，东海花园为期房（2022年底交房）。现房的优点是看得到实物，价格稳定，省去一些麻烦；期房的优点在于价格便宜一些，可选的户型多一些。

02

开发商方面，山钢为国企，在济南还有很多个项目，有山钢锦悦华府、山钢锦程园、山钢现代逸城等，整体评价还是不错的。东海地产是德州本地房企，后将总部搬迁到济南，目前东海花园是东海地产首入济南项目，品质有待检验。

（山钢锦绣华府沙盘）

（东海花园沙盘）

03

从拿地楼面价来看，山钢锦绣华府拿地价格为2660元/平；东海花园拿地价格为9794元/平。两者对比来看，山钢锦绣华府楼面价低出不少，具有很大优势。

04

学校方面山钢锦绣为济南鹤琴英华幼儿园锦绣华府分园和制锦市街小学锦绣华府分校，东海花园南侧为教育用地的规划，后期上学方面需要由教育部门统一划片区上学。

（济南鹤琴英华幼儿园锦绣华府分园已开学）

05

户型设计方面，山钢锦绣华府98.63-101.98户型，在厨房的内侧设计了一个很小的半封闭阳台，虽说赠送一半的面积，但是空间太小，只能放一些杂物。

东海花园94㎡户型公摊要30％左右，公摊很大，106-109户型设计南北向很长且一室朝阳，入户门跟厨房的门正对着，整体看上去有些奇怪。

总结

山钢锦绣华府的优点是：现房销售，问题都是看得见的，教育资源比较有保障，山钢地产的品质和物业整体还行。东海花园的优点是：相对价格便宜一些，产品都是小高层，人口密度会小一些。

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