社区增值业务登物管风口，蓝光嘉宝能否化规模为营收？

一场疫情，为物管行业带来走进聚光灯的机会，也为社区增值服务业务带来更好的土壤。

在上半年，得益于疫情下客户黏性的提升，物管企业的社区增值服务业务实现了快速发展，头部房企相关业务整体增长了56.17%。从过往经验看，社区增值服务无疑是物管行业“卖相”最好的业务，有着极高的利润及想象空间，但实现社区增值服务与规模的同步发展并不容易。

在业内人士看来，在冲刺规模的物管行业中，积极的收并购造成了项目的良莠不齐，如何解决收并购项目的“水土不服”，进而“因材施教”有效推进社区增值服务业务，是留给物管企业的新难题。

社区增值服务迎发展机遇

在物管行业中，客户黏性以及满意度，通常被认为是开展社区增值服务的基础。上半年，物管企业便赢得了一个提升机遇。

在疫情的特殊时期，由物业提供生活服务产品无形中成为了刚需，而在社区增值服务产品的迭代升级以及用户生活习惯的变化之下，社区增值服务常态化推进有了一片更好的土壤。

上半年，头部物管企业增值服务收入高歌猛进，在蓝鲸房产统计的11家总市值超过50亿元的香港上市物管企业（不含商管类企业）中，增值服务分部合计实现营业收入约36.45亿元（因业务分类不同，剔除绿城服务），同比增长56.17%，占总营收比例进一步提升约1个百分点至16.27%。

而在企业看来，这个比例还有着更大的上升空间。不久前的业绩会上，碧桂园服务（HK：06098）执行董事兼总裁李长江便表示，“碧桂园服务目前刚刚起步，希望公司的增值服务收入占比在未来能够翻1至2倍甚至更多。”

一直以来，社区增值服务均被视为行业内最为诱人的蛋糕，旭辉控股董事会主席林中曾表示，"社区增值服务就是物业未来价值的想象空间” ，而这其中的关键即是社区增值服务高于传统物管业务的毛利率。

例如，碧桂园服务社区增值服务上半年实现收入6.03亿元，毛利率同比增长3.1个百分点至65.9%，较主业物管服务高出近28个百分点。而包括时代邻里（HK：09928）、永升生活服务（HK：01995）等企业上半年社区增值服务毛利率均在50%以上，分别为55.5%、53.8%。

在追逐“未来价值”的过程中，社区增值服务的链条也在不断拉长。如同在2019年诸多物管企业将业务拓展至家政服务、资管领域，在今年上半年的疫情之下，鲜果蔬菜等刚需品的集中配送，以及无接触外卖、快递“跑腿”等便民服务亦成为了物管企业增值服务的常规项。

有了前期的积累之后，头部物管企业亦在摩拳擦掌，希望在社区增值服务领域作出更大一番天地。

在上半年与京东联盟、维达集团等企业达成战略合作的雅生活服务（HK：03319），计划开展二手租售、社区幼托服务等多元化、差异化的增值服务。时代邻里在中报中指出，在高频低增值业务保持与客户的黏性及流量的基础上，重点开展低频高净值业务带来更多收入及利润；而正荣服务也计划通过收并购上下游专业公司，增加社区增值服务多样化。

蓝光嘉宝能否重拾优势

在多数头部企业加码增值服务的同时，亦有企业放缓了前进步伐。

在今年中期，社区增值服务业务成为报告期内蓝光嘉宝（HK：02606）大步发展中的惟一 “短板”。根据披露，上半年蓝光嘉宝社区增值服务实现营业收入1.99亿元，同比增幅仅2.9%，增速在统计的11家物管企业中排名末位。

值得注意的是，自去年10月蓝光嘉宝服务正式上市，除展现出了强大的外拓能力，增值服务一直是其优势科目。在2019年，蓝光嘉宝实现营业收入21亿元，来自社区增值服务业务产生的收入占比约为21.4%，大幅高于上市物管企业10%左右的平均水平。

对于本期社区增值服务的平淡表现，蓝光嘉宝将原因归结于，受疫情影响致增速放缓。

有观点认为，疫情虽然推动了物管企业线上化、智能化的进度，促进了部分业务的开展，但同时也阻滞了包括装修服务、家居生活服务等在内的入户业务的开展，对部分侧重于相关业务的企业造成直接冲击。

但也有业内人士表示，频繁的收并购在为蓝光嘉宝带来规模快速提升的同时，不可避免的降低了企业的规模质量，使得新获取在管面积的增值服务业务开展不及预期。地产分析师严跃进便对蓝鲸房产表示，在物管行业中，收并购可以比较直观的形成规模增长，但在收入层面也存在很多不确定性，其中就包括增值业务的不好开展。

上半年，蓝光嘉宝服务加快了并购速度，据统计显示，期内蓝光嘉宝服务完成收购8家物业管理服务提供商，总代价为人民币1.939亿元，被收购公司的在管建筑面积合计为1224.3万平方米。

根据中报披露，得益于积极的外拓，报告期内蓝光嘉宝在管面积约为8988.4万平方米，较去年末增长25.4%。然而，相较于蓝光集团贡献的面积，来自于第三方的面积在营收上有着明显的劣势，在今年中期，占比约66.59%的第三方在管建面，仅贡献了51.72%的营业收入。

严跃进进一步表示，在收并购之后，企业首先会去探索项目是否适合推广增值服务；此外，从企业自身来讲，社区增值服务业务也在不断创新，研究推广哪些服务落地亦是企业需要考虑的问题。

显然，相较于收并购对在管面积的立竿见影，增值服务的拓展仍需要更多时间。

事实上，得益于服务满意度的提升，上半年管理费收缴率增长11.6个百分点，达到了90%。提升的满意度与收缴率，显示着物管企业服务的更广泛认可，而这能否让蓝光嘉宝增值服务加速落地，蓝鲸房产将持续关注。

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