【半年报】蓝光嘉宝服务:不是为了上市而上市

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2020半年报

8月17日，四川蓝光嘉宝服务集团发布了2020年中期业绩。

今年前6个月，蓝光嘉宝服务实现收入约11.66亿元，同比增长约25%；净利润为2.44亿元，同比增长约30.8%。

作为西南物业第一股，上市不到一年，蓝光嘉宝服务交出的成绩单算是中规中矩。

富瑞的研报指出，预计2020上半年中国物业管理公司的平均收益将同比增长30-40％。

在8月18日的业绩会上，蓝光嘉宝服务董事长姚敏说，蓝光嘉宝服务不是为了上市而上市，这是企业发展的正常进程，借助资本市场，公司踏上了事业的新征程。

2020年，是蓝光嘉宝服务新战略实施元年，要靠资本化力量和数字科技转型，为公司加速发展提供动力。

01

不被偏爱的孩子

对于正飘在风口上的物业股而言，中规中矩的成绩体现在股价上，便是低于行业平均水平的估值。

上市至今，蓝光嘉宝服务的股价上涨了近3成，市值近百亿，市盈率大约在16倍，而已上市的26家物管企业，目前平均市盈率超过40倍。

其中11家物管企业的市盈率要高于这个数字，有8家企业的股价在今年翻倍。

香港资本市场如此偏爱物业股，但是蓝光嘉宝服务并不是被偏爱的孩子，估值在同行中处于中游水平。

我们分析一下物业股中市值最高的几家企业，不难发现他们大多是来自于碧桂园、中海、保利、招商等头部地产企业的物业公司。

抱地产大腿，是物业公司最省心的发展模式，也是资本市场看好的原因，依靠每年大规模新增的交付物业面积，就能保证持续稳定的增长。

这一点从物业第一股彩生活如今的表现就可以看出来。尽管彩生活号称居住管理面积全球最大，但是物业一旦选择独立于地产基本盘进行发展，资本市场给出的市盈率只有10倍。

几乎与地产同一境遇了。

港股说白了，是包租婆思维，看好能够像收租一样，持久稳健的盈利模式。

蓝光嘉宝服务虽然也有来自于蓝光发展的销售物业作为支撑，但是中型房企的销售规模，每年数百万方的管理面积增幅，对于如今在管面积有望过亿的蓝光嘉宝服务而言并不算多。

这是脱胎于中型房企的物管公司相比于头部企业的天然劣势。

但这类企业中，也有雅生活服务这样在同行中市值位列前三的企业。

雅居乐地产的销售规模与蓝光发展都处于千亿梯队，但是雅生活服务的市值超过500亿港元，仅次于碧桂园服务。

今年，雅生活把公司名从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”更改为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，树立了一个跳出地产基本盘谋发展的样本。

上半年，雅生活税后利润及归母净利润预计增长超过50%与35%。主要源于对中民物业收购的整合。

02

规模之战

没有出身豪门，那就自己做豪门。

收购，是没有大腿的物管企业成为豪门的主要方式。蓝光嘉宝服务也一直在做。

自2016年收购成都国嘉物业以来，截至今年6月30日，蓝光嘉宝服务已完成对16家物业企业的收并购工作，今年期内完成了8家。来自第三方物业开发商的在管建筑面积已经超过6成。

据姚敏介绍，蓝光嘉宝服务上市之后将有8成规模增长是通过收并购去快速做大的，剩下的2成会通过委托项目或者与开发商进行轻资产合作获取。

上市融资的确给蓝光嘉宝服务带来了新的发展机会，不过目前收购的规模还有待提升。

去年10月上市时，蓝光嘉宝服务约11.79亿元的募集资金将用于扩大物业服务的管理规模，而截至2020年6月底，这部分资金余额还有11.55亿元。

目前，蓝光嘉宝服务在买买买上该花的钱，还只花出去一个零头。

十几亿在地产公司买一块地都不太够，但是小型物业公司收购额度基本都在千万级。按照预期，蓝光嘉宝服务募集的资金会在2022年9月前使用。

在微利的物管行业，规模是核心竞争力，百强物业企业规模集中度不足40%。接下来，还有恒大、融创、华润、世茂等头部房企的物管企业上市。

在买买买上，蓝光嘉宝服务得抓紧了，真正把物业平台融到的资金用于自身发展。

03

提升价值

除了借助资本力量做大规模之外，数字科技转型也是物管企业加速发展的动力所在。

去地产化，与智慧科技相结合，一向是资本市场喜欢的概念。

这一点上，蓝光嘉宝服务早已经进行。在其维修服务APP上，业主可以在线下单，由维修人员自行抢单提供服务，提高服务效率，促进工作人员精进服务品质。

8月17日，蓝光嘉宝服务还宣布委任张晋伟为公司联席总裁，其在数字科技和信息技术行业拥有丰富经验，这是蓝光嘉宝服务加强数字科技建设的标志。

做大规模，提升服务品质，提升品牌溢价，才能更好地提升企业的收益。

蓝光嘉宝服务的收入主要分为物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。前两项在上半年都实现了两位数的增长。而社区增值服务由于受疫情影响，仅微增2.9%。

按照实际经验而言，由于疫情时期的居家隔离，很多业主的购物、生活需求，都会通过物业服务APP来解决。

这一次战疫，很多物管企业便通过科技与服务结合，展现出自身价值。然而，从中报数据看来，蓝光嘉宝服务在这一方面，并未转化为可观的增长。

由于重仓西南区域，蓝光嘉宝服务的物业管理费较低，一直在约2元/月/平米的水平，而由于收购的第三方物业管理费更低，进一步拉低平均水平。

在拓展规模的同时，蓝光嘉宝服务需要迅速地改善收购物业的服务品质，提升服务溢价。

此外，价值更高的非住宅物业管理板块，也是时下很多物管公司开始发力的方向。

对此，姚敏在业绩会上表示：住宅物业与非住宅物业都是万亿级的市场。目前住宅物业的竞争是一片红海，蓝光嘉宝服务顺应市场涉足该板块的业务。对于非住宅物业领域，公司在未来会通过规模增长来调整物业结构，通过与细分领域的强者联合，改造蓝光嘉宝服务的基因，丰富现有的业态，扩大市场边界。

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