中骏集团销售额年均复合增长率56% 净负债率降至60%创历史新低

  在双轨战略驱动下，中骏集团控股(01966.HK、下简称“中骏集团”)2019年业绩继续保持稳健增长。

  2019年全年，中骏集团实现累计合同销售金额约805亿元，累计合同销售面积632万平方米。中骏集团的销售规模增长稳健，近三年年均复合增长率56%。同时，2019年，中骏集团净负债率再创新低达60%。

  在审慎拿地，适时入场的原则下，截至2019年12月31日，中骏集团拥有土地储备总规划建筑面积约3209万平方米，足够支持未来3-4年发展。共获取46个项目，新增地上建筑面积约980万平方米，近七成土地投资集中于一二线城市，覆盖的城市数目达到了47个，平均土地成本约4872元/平方米。

  4月9日，中骏集团发布三月份销售情况。前三月其销售额近130亿元，完成千亿目标的13%。据了解，2020年中骏集团可售货值达1700亿元，也就是说，按照正常推盘节奏，其各项目完成59%去化率，即可达成千亿目标。

  二线城市销售额增近一倍

  2019年，中骏集团实现销售金额达805.1亿元，同比增长57%，连续4年保持增速大于40%的高增长；2019年销售面积达632万平米，同比增长56.7%。

  从城市能级上看，二线城市销售贡献过半，且2019年公司的销售增长主要受益于二线城市几近翻倍的销售增长。2019年公司在一线城市销售106.57亿元，同比增长38%，销售占比13.2%，二线城市销售额429.04亿元，同比增长93%，销售占比53.3%。

  长江商报记者注意到，中骏集团从2016年以来进入规模增长阶段，当年销售业绩增长率为62.1%，此后3年连续销售额增长都在40%以上，近三年年均复合增长率达56%。以2019年805.01亿元的销售业绩来看，中骏集团2020年增长率仅需高于24.2%即可跨入“千亿门槛”。

  据了解，2020年公司可售货值达1700亿元，也就是说，按照正常推盘节奏，其各项目完成59%去化率，即可达成千亿。

  为冲击千亿目标，中骏集团自2017年开始就加大了拿地力度。2018年，中骏集团共新增47个项目，地上建面同比增长39%，拿地总价为389.23亿元，同比增长21%。2019年，中骏集团拿地仍旧积极，截至2019年底，其共获取46个项目，分布在厦门、北京、济南、天津、杭州等重点32个城市。其中新进12个城市，新增地上建筑面积约980万平方米，近七成土地投资集中于一二线城市，覆盖的城市数目达到了47个，平均土地成本约4872元/平方米，拿地总价477.25亿元，同比上升9.8%。

  业绩及营收上涨的同时，中骏集团债务结构进一步优化。2019年，中骏集团净负债率再创新低达60%，较去年同期降低0.4个百分点。并且公司现金流充裕，在手现金191.50亿元，计入受限和已抵押部分，现金达238.99亿元，增加19.7%，可以覆盖88.58亿元短债。

  旗下购物中心及长租公寓快速增长

  2019年，中骏集团进一步明确了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”的核心业务发展模式。

  在2019年度业绩发布会上，中骏集团董事会主席兼总裁黄朝阳对这一战略颇为肯定。黄朝阳表示，2020年仍将更多依赖购物中心和长租公寓进行勾地。

  截至2019年年底，其旗下FUNWORLD世界城已完成一线、二线及三线城市的布局，共14个购物中心，总建筑面积98万平方米；长租公寓品牌FUNLIVE方隅已布局14个城市，签约34个项目，管理规模超20000间，已开业运营项目出租率保持在92%以上。

  其战略目标为，至2025年，FUNWORLD世界城购物中心布局100个购物中心，实现租金收入45亿元；FUNLIVE方隅长租公寓布局20万间长租公寓，方隅资本资产管理规模达到600亿元。

  业内认为，一直以来，因为拿房成本高，长租公寓投资回报率普遍偏低，赚8-10年甚至更长时期细水长流的钱是业界共识，期待短期获得较高的投资回报并不现实。长期来看，以上“两翼”将为中骏集团提供多元化的收入来源以及稳定的现金流和盈利增长。

  多元化发展的同时，中骏集团的“节流”也管控得颇为严格，平均融资成本维持在6.7%的行业低位水平。资料显示，2019年，中骏集团先后发行了3.5亿美元优先票据、5.4亿元规模首单长租公寓专项债券、8.3亿元资产支持专项计划等融资项目。而今年2月，其发行的两笔总额14.17亿元的资产专项支持计划，以4.8%及4.69%的票面利率创下历史新低。

  知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，类似企业的发债利率较低，也说明企业融资能力强，或者说有能力获得更低成本的融资，这对于提升融资竞争力等都有较为积极的意义，也有助于其2020年的战略扩张和品牌影响力提升。

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