中骏集团半年考：毛利下滑、净负债率上涨与100个“世界城”

观点地产网 信奉“唯规模论”的时代，千亿对于国内房地产开发商来说，是一道“坎”，也是一条优势边界的红线。

冲刺千亿的路上，一直不缺乏“选手”，其中包括中骏集团。

受今年疫情影响，原计划将在2020年进入千亿阵营的中骏集团，还是选择了延后完成这项目标，下调至930亿元。

中骏集团主席、行政总裁黄朝阳在3月份线上业绩会上表示，2月份全国疫情得到控制后，中骏仍计划按照这个目标，但3月份欧美开始爆发，本来今年定的目标是1050亿，所以内部适当调低了目标至930亿元，比2019年805亿增长约16%。

8月19日，中骏集团公布了2020年中期业绩数据。

透过这份中报，可以更加直观的看到，这家老牌闽系房企在过去半年时间里的细微变化。

虽然销售额已经恢复到上年同期水平，但却出现毛利率下滑、净负债率上涨，以及扩储规模收缩等情况。

下降的均价

从2020年上半年成绩单来看，中骏集团多项核心财务数据均有所增长。

其中，收益由去年同期约104.23亿元增长45.2%至约151.35亿元，毛利由去年同期约30.1亿元增长40.3%至约42.25亿元，溢利增加14.7%至约25.17亿元，母公司拥有人应占核心溢利增加19.2%至约18.41亿元。

虽然收入有增长，但毛利率则由去年同期28.9%下降至27.9%，这意味着面临着增收不增利的问题。而毛利率下滑的主要原因，是限价政策影响项目平均销售单价。

据观点地产新媒体了解，2020年上半年，中骏集团物业销售收入由2019年上半年约100.66亿元上升45.9%至约146.86亿元，交房面积由94.35万平方米增加109.3%至197.45万平方米，平均销售单价则由每平方米10669元下降至每平方米7438元。

除了整体销售均价出现下滑之外，从中骏集团中报披露的数据，毛利率下滑或许也与限价政策带来的销售及营销开支、行政开支增加同样有关系，且这两部分的增长速度也不小。

数据显示，2020年上半年，中骏集团销售及营销开支、行政开支分别由上年同期约2.31亿元增长34.7%至约3.12亿元、由约6.29亿元大幅增加63.7%至约10.29亿元，增长的主要原因是期内在售项目数目大幅增加、管理人员成本增加以应付业务扩张所致。

鉴于当下的销售、营销和行政成本，于今年6月份就有消息传出，中骏集团有意进行新一轮区域合并和人事调整，并成立新的4个区域公司，其中原上海公司和杭州公司合并为东南区域公司，原南京公司变更为苏皖区域公司，原重庆公司变更为川渝区域公司，原广州公司变更为湖广区域公司。

更早之前于2017年，中骏集团就从区域化调整为两级管控，变成“总部-城市”，这次则重新再逐步调为2.5级管控，部分城市公司重新更改为区域公司。

有业内人士指出，中骏集团这次调整是为了未来规模扩大做好准备，避免当下内部管理冗长复杂，也是为了提高效益，降低人力成本。

不过，另有知情人士告诉观点地产新媒体，在2-3月份疫情较为严重期间，中骏集团内部关于2020年保持原有千亿目标还是下调到930亿元，存在一些争论。虽然最终还是下调，但内部仍有不少人士希望能够在今年争取实现千亿。

数据显示，今年上半年，中骏集团累计合同销售金额约400.76亿元，累计合同销售面积273万平方米，同比分别增长8%及减少8%；平均销售价为每平方米14680元，去年同期为12282元/平方米。

目前，中骏集团完成全年目标43.09%，上年同期为52.9%。一位中骏集团的投资者向观点地产新媒体透露，上半年整体货值850亿元，目前留下约450亿，下半年加上新货850亿，现在共有1300亿可售资源。

“按照全年计算，中骏方面有信心去化率可以达到55%到60%左右。如果去化率是55%，意味着可以做到930亿左右，如果是60%，可以做到1000亿左右。”上述人士表示。

上半年，中骏集团的财务费用中，银行及其他贷款、优先票据及境内债券利息同样录得14.57%的增长，主要原因或与期内“优先票据及境内债券”由2019年末的34.37亿元增长至111.85亿元相关联。

于2020年6月末，中骏集团资产总额、负债总额分别为1615.82亿元、1315.11亿元，较2019年末分别增长8.17%、10.42%，对应的权益总额则下降0.71%至300.72亿元，而净负债比率则由2019年末的60%增长8.3个百分点至68.3%。

下一个万达、新城？

事实上，成立时间已经超过30年时间的中骏集团，过往给人的印象并不如其他闽系房企那般激进。

以2016年为节点，之前销售业绩平均增速保持在30%左右，而在过去三年，平均增速提升到了54%。可见，中骏集团这几年在追求规模上的渴望。

具体而言，销售额由2016年235.24亿元增长至2019年的805亿，年复合增长率56%。而中骏集团能够实现能够快速增长，选择了类似万达、新城的模式。

2019年3月份，黄朝阳曾带领中骏集团高管们拜访新城控股(601155,股吧)，并坦言希望通过学习研究新城高速成长、跨越千亿的发展路径。即通过商住模式进行勾地，获取便宜土地，用住宅覆盖商业前期投入，并用商业获得稳定的现金流。

从历年中报看，中骏集团逐渐向二三四线城市下沉，但没有完全放弃一线的城市。

据中骏集团2017年中期至2020年中期报告披露数据显示，这几年一线城市销售额占比为48.4%、18.6%、17.5%、7.4%，二线城市销售额占比为25.6%、37.7%、41.9%、60.7%，三四线城市销售额占比则为26%、43.7%、40.6%、31.9%。

租金收入方面，由2019年上半年约1.33亿元上升15.8%至2020年上半年约1.54亿元，主要原因是上海中骏广场办公楼及南安世界城购物商场的租金贡献增加。

也是在2019年，中骏集团正式提出“一体两翼”战略，即以地产为主业，同时通过购物中心和长租公寓进行勾地和规模扩张。

该年，中骏共收购12块购物中心和长租公寓地块（新增7个购物中心和8个长租公寓），应付金额128亿元，新增土储330万平方米，其中72%为住宅，28%（约92万平方米）为商业，权益占比为84%。

对于2020年的扩储计划，黄朝阳于3月份业绩会上曾表示：“2020年中骏计划拿20个购物中心，长租公寓30个（包括轻资产）。一季度疫情影响下就已经拿了三个购物中心，相信今年完成这个目标应该是可行的。”

到了中期，中骏集团在厦门、福州、潍坊及许昌等8个城市新获10个项目，总土地成本约为194.31亿元，其中应占土地成本约为153.54亿元，地上总可建面积约为332万平方米。

相比2019年中期，今年土储投资应占成本仅相差10亿元左右，但可建面积却相距甚远，接近200万平方米。

数据显示，2019年上半年，中骏集团在北京、天津、重庆、杭州、济南、南昌、佛山及昆明等19个城市新获27个项目，总土地成本约为240.34亿元，其中应占土地成本约为144.38亿元，地上总可建面积约为527万平方米。

这种变化，或许与中骏集团选择提高自身在项目的权益占比有密切关系。

2019年中期新增项目中，有个明显特点，一是大部分为联合或入股项目，二是主要分布在一二线城市。而今年大部分为全资持有项目，10个项目中有6个为全资持有，2个项目持有权益超过90%，其余均超过50%，且上述项目分布在三四线城市。

于期末，中骏集团土地储备总规划建筑面积为3303万平方米，其中应占总规划建筑面积为2006万平方米，权益占比为60.73%。这也是中骏近三年土储权益首次达到60%以上，2016年至2019年权益占比分别76%、62%、55%及58%。

上述中骏集团投资者也表示，新增8个项目中，住宅、商业的配比为84%：16%，平均土地成本为每平方米5853元。目前，中骏集团土地储备平均土地成本每平方米4313元，总货值超过3800亿元。

一位长期研究中骏集团的人士则表示，权益占比过低会影响企业现金流和利润结转，到后期也有可能会影响公司发展的质量。这个时候提高土储权益占比是很有必要的，同时可以掌握项目建设、发展和影响的控制权。

按照黄朝阳之前的言论，2025年公司将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。同时，到2025年计划布局20万间长租公寓，方隅资本的管理规模超过600亿元，管理租金规模达100亿。

对于中骏集团来说，仍然有很长一段路要走——“前辈”万达、新城，目前分别持有超过300座万达广场（含轻资产、联营等，下同）和100座吾悦广场。

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