楼市连发3条“土地新规”,国家亮明态度,一类房被打入“冷宫”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-31 10:30

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中国人对房子一直都有很深的情结，而且往往对买房乐此不疲，近这十多年尤甚，主要原因有三点：一是受安居乐业的的传统思维影响，房子成为了一种必需品。二是过去这一二十年，伴随房价上涨，房子已经与家庭财富紧密相关。三是房地产是国民经济的重要支柱之一，大家普遍认为国家不会真正打压房地产。因此，对于不少普通购房者来说，哪怕需要动用“六个钱包”，也要买套房子，投资客就更不用说了。

除此之外，最近三年多以来，在房住不炒的定位下，加之调控组合拳频频出台，虽然房地产已经整体回归平稳，但是不可否认，在一二线城市、强三线城市，只要调控政策稍有松动，楼市仍旧不时升温，房价仍旧会不时抬头。比如，国家统计局的数据显示，7月份，在全国70个大中城市中，有59个城市的新建商品住宅价格呈现上涨，而这一数字年初仅仅只有20个，差别一目了然。那么，为何房价难以下跌？根源是什么呢？

对于这个问题，业内普遍认为，地价和房价是面粉和面包的关系，只要面粉的价格上涨了，面包的价格自然就会水涨船高。说白了，地价就是房价的基础，只要地价涨上去了，商品房的价格自然会同步上涨，毕竟开发商不会赔本赚吆喝。过去这些年，开发商也一直是“借鸡生蛋”的拿地套路，先抓回款，然后再去拿地，从而导致地王现象频出。由此可见，从土地市场入手，才是控制高房价的根本。

进入2020年以来，国家连续发出3道“土地新规”，土地市场发生变局

第一、集体经营性建设用地可以直接入市。

2020年实施的新的《土地管理法》，删掉了原来“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地的规定”，增加了：

允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记、并经集体组织三分之二以上成员同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体组织以外的单位或者个人直接使用。

众所周知，在我国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。集体土地要想进入市场，首先要被国家征收，才可以进行土地拍卖。但是，新《土地管理法》出台，直接免去了征地这一环节，这意味着集体经营性建设用地可以直接入市了。当然，就现阶段来说，集体土地入市后，不是用来建设商品房，主要以商业、办公、工业、租赁住宅建设等为主。

那么，集体土地直接入市会产生哪些影响呢？主要分三方面看：一是对农民来说，有利于扩大收入的类型和途径。二是对房企而言，免去征地环节后，可以减少土地转变过程中的炒作因素，降低各种成本，从而降低楼面价。比如，日前上海一次性推出9宗集体土地直接入市，最终楼面价仅仅每平方米5347元。三是对城市低收入者来说，伴随租赁市场、保障房市场的进一步发展，可以享受到更稳定的租赁环境，甚至更低廉的租金水平。

当然了，虽然集体土地直接入市暂时还没有涉及商品房市场，但如今迈出这一步，意义已经十分巨大了，意味着土地市场的供应格局已经发生了改变，在某种程度上也为未来集体土地用于商品房建设，增加了概率。笔者认为，一旦集体土地进入商品房市场，住房供给会进一步增加，加之土地炒作因素减少，楼面价也会进一步降低，房价水平自然能够得到有效抑制。

第二、宅基地和集体建设用地使用权加快确权。

今年，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。通知规定：

各地要加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

对宅基地和集体建设用地使用权进行确权，对于农民来说，无疑是一个好消息，可以分两方面看：一方面，可以依法确认宅基地的权属、界线、范围，以及面积等等，从而进一步保护农民对宅基地的使用权，也可以有效落实日后的征地搬迁，以及补偿安置等。另一方面，通过确权，可以缓解长期以来农村投资因土地受阻的压力，也可以减少投机炒作因素，保护农民与土地长期而又稳定的产权关系，进一步维护农民的权益。

我们可以简单举一个例子：长期以来，由于土地权属不明确不清晰，很多老百姓都认为，自己辛辛苦苦种的土地，说不准哪一天就被收走了，所以也不愿在土地上进行过多投资，更不愿意养地，甚至浪费了大量的土地资源。如今，通过土地确权，可以提高土地的使用效率，同时也可以让农民放心进行土地流转，无论是进城打工还是回家种地，都给自己留下了一条后路。

此外，值得一提的是，小产权房不予确权登记，意味着直接被打入了“冷宫”，转正之路遥遥无期。长期以来，很多人买小产权房，往往就是图个便宜，当然很多人也寄希望于有一天能实现转正。但是，如今国家再次表明态度，无形中使得小产权房成为了一块“烫手山芋”，购买风险进一步增加。一旦入手，想要轻松转手并不容易，而且很容易面临强拆或者产权纠纷，最后可能竹篮打水一场空。

第三、对农村乱占耕地建房采取“零容忍”的态度。

今年，自然资源部、农村农业部联合印发了一份《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，“八不准”具体包括：

不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。

过去这些年来，农村乱占耕地建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房的现象层出不穷。其实，经常去农村的朋友可以发现，在一些优质的耕地地块，尤其是靠近主干道的地块，不少家庭都已经盖了房子，这个问题甚至呈蔓延势头。对此，国家自然资源专职副总督察陈尘肇说，这些问题，触碰了国家的耕地保护红线，甚至威胁了国家粮食安全。因此，日后再次出现的新增违法违规行为，要该拆除的拆除，该没收的没收，该复耕的限期复耕。

在笔者看来，“八不准”的发布，根本目的在于保住18亿亩耕地红线，保住中国人的“饭碗”。此外，值得一提的是，此次“八不准”政策的矛头无疑再次对准了小产权房，根据国家“零容忍”的态度来看，一旦触碰了政策的底线，未来有可能面临强拆。不管怎么说，粮食安全才是第一位的，所以无论是农民还是购房者都应该谨慎对待小产权房的问题。

3条“土地新规”，对房地产市场的影响与意义巨大

概括来看：1、推动集体土地直接入市，可以平抑地价和房价水平，随着相关政策的完善成熟，未来必将产生更大影响。2、加快农村宅基地的确权，限制了土地的无序流转，避免了非法购买，保障了农民群体的权益。3、严禁乱占耕地建房，打击了非法占有，保障了国家的耕地红线，守住了中国人的“饭碗”。4、种种信号也已表明，小产权房这一类房产被打入到了“冷宫”当中。

实际上，根据以上3条“土地新规”来看，虽然政策侧重点各有不同，但是归根结底来说，都是从土地这一源头控制住了投机情绪的滋生，尤其是防止了农村土地的投资投机情绪的滋生，既保护了农民群体的利益，也保住了中国人的“饭碗”。除此之外，从长远来看，也有利于促进房地产市场的平稳健康发展。对此，央广网发表评论称：与城市中的房住不炒定位一样，农村的也是用来住的，不是用来炒的。

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