把脉行业趋势 探究发展方向——“产业地产运营线上交流会”圆满落幕

8月25日下午，由中国互联网新闻中心、全联房地产商会主办，中国网地产承办，赛迪顾问协办的产业地产运营线上交流会圆满落幕。本次交流会是第六届中国城市（镇）运营商大会暨2020中国城市运营商百强推介系列活动之一，在线观看数量超过2.2万人次。

赛迪顾问园区经济研究中心主任孙晓利、58科创集团产业研究院叶泽钦、亿达中国高级副总裁于大海、鑫苑集团副总裁陈立洋、紫光海阔集团副总裁甘玫，以及天安数码城集团助理总裁、东莞市凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定，招商蛇口总经理助理、招商蛇口产业园区事业部副总经理张苍巍等多个研究机构专家、知名企业嘉宾齐聚线上，以“后疫情时代 产业地产的变量与商机”为主题，深度讨论了疫情影响、企业核心竞争力、产业地产运营困境、公募REITs破冰等当下的热点议题，旨在把脉行业趋势，探究发展方向，深度探讨产业地产的发展与未来。

在交流会上，活动承办方代表中国网地产总经理牟云静表示：“运营驱动，聚力前行。相信在各位同仁的不断努力下，产业地产终将回归理性，迎来良性发展。”

疫情之下 产业地产的机遇与挑战

谈及今年的客观环境，疫情的影响自然被摆在首位。年初停工停产为产业地产带来了一些不容忽视的影响，但随着3月社会开始复工复产，国内经济逐渐恢复活力，后疫情时代的产业地产正迎来新的机遇和挑战。

孙晓利认为，从时间维度来看，全球疫情形势仍不容乐观，疫情还将持续较长的时间，从而改变行业的长期发展模式和竞争格局；从内容维度来看，疫情对产业地产的土地、融资、招商、运营等整体环节均有影响，中短期的影响将集中在招商层面。

于大海同样指出疫情对产业地产有着长期的影响。他表示，疫情使得传统的一些产业受到的冲击很大，但是与此同时，新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育、新消费、远程医疗等新兴的产业领域，都展现出了很好的发展潜力。

当然，疫情对产业地产而言不仅有负面影响，也带来了一定的发展机会。叶泽钦从58科创的角度切入，表示疫情下园区空置率的提升，使得运营商的需求更加庞大，同时疫情对中小企业的抗压能力做了检验，筛选出了一批更符合市场需求的企业。对58科创自身来说，服务业活跃度提升亦是一大机遇。不过，疫情带来政府压缩成本导致的企业运营压力也是产业地产运营商面临的一大挑战。

陈立洋指出，产业地产应该抓住三大机遇：政策机遇、人才红利机遇、新一轮都市圈战略的增长红利，因为疫情首先令各地政府及企业的发展模式出现了巨大变化，也促进了产业地产企业的投资模式发生转变；其次，疫情加快了传统园区向智慧型园区，甚至向虚拟园区的转型，也倒逼产业地产运营企业升级运营服务的水平；最后，疫情促进了产业地产数字经济的发展，贯穿至园区的全链条服务中。

在甘玫看来，疫情之下，产业地产的发展一定要以人为本，特别是疫情之后人的相关需求被放大。同时，数字化信息基础建设在疫情中发挥了重要作用，吸引产业客户不再只是满足他们物理空间的需求，他们对信息技术基础设施的支持要求会变得更高。

余安定则表示，疫情对产业地产本身没有直接影响，更多是间接影响。他坦言，真正对产业地产影响大的是我们国家经济发展的阶段，包括项目所处的区域，经济走势，产业聚集情况、地方政策的导向以及对人才吸引力，这些方面才是真正对产业地产产生重大影响的一些因素。

张苍巍介绍，招商蛇口作为央企，在疫情期间针对园区企业采取了较大力度的减免租政策，这是站在央企担当社会责任的角度，与企业共赴时艰。

寻找核心竞争力 构筑产业地产商护城河

产业地产的商业模式已经基本告别了以赚取土地红利为主的土地增值模式，一批先进的产业地产商正在探索以存量运营为主的资产增值模式，并取得了一些成果。

不同于传统房地产运营的思维，产业地产投入资金大、回报周期长，特别是在后疫情时代，外部形势与市场需求的变化，对产业地产商的核心竞争力提出了更高的要求。

虽然产业地产某种程度上是一个市场化产品，但是实际上又受到政策的制约，即非市场因素的制约。不过，市场对所有的主体相对公平，虽然背后会有一些非市场因素干扰，但影响力越来越弱。

因此，余安定认为，对于产业地产企业而言，核心还是人才。企业所拥有的人力资源的状态、人才团队以及对行业的理解力、操作能力，会决定项目的状态。所有资源的整合、运作的根基还在于人。怎么样帮助入园企业或者帮助客户更好地吸引人才和留住人才，是其中的基本。

另一些嘉宾则表示，产业地产商的核心竞争力未来将取决于数字化、产融结合等方面。

对于企业如何构建自身护城河，陈立洋建议，用数据化赋能招商运营，再推动产融结合，不断升级自身产业运营服务的能力和服务的颗粒度，最后调整自身心理优势，明确核心用户。

甘玫同样表示，产业地产商需要有打造产业集群的能力，吸引上下游产业链进驻，再辅以极强的资源整合、产品打造及运营能力，实现“人无我有、人有我强”，才能做得更好。

孙晓利从标准和金融两方面进行解读，并表示产业地产行业目前的标准处在一个非常不成熟的阶段。当园区市场化比较充分或者已经开始进入充分竞争的阶段，应该从更高的层面制定一个统一的标准，

在金融层面，孙晓利认为产业地产与地产之间没有关系，而是园区经济，并且是一个产业链比较长的实体经济业态，其发展必然离不开金融的支持。她认为，现有园区领域的金融产品和生态，要与地产领域剥离，只有从更高更好的层面建立一个属于园区实体经济业态的金融生态，才能更有利于产业地产行业的发展。

于大海、叶泽钦分别从自身企业角度出发，介绍了亿达中国和58科创的核心竞争力。

于大海坦言，对于亿达中国，发展区域的产业经济，或者是打造产业园区，很重要的概念是促增量、聚存量。同时在创新上，亿达中国集中在“数字化+证券化”与“运营+产投”两个层面，是发展产业或者产业发展能力当中必不可缺的、非常重要的手段。

“所谓的护城河，不要说它是防守的概念，而应该说它是区别于别人的一些东西。这可能是我们现在产业地产商大家普遍在创新方面所要追求的”，于大海强调。

叶泽钦则表示，作为轻资产、重运营模式的58科创，重资产压力相对更小一些，其在科创服务领域提供的三级服务体系是比较重要的竞争优势，“因为我们的固定资产投资很少，所以在后端运营上需要做扎实，运营的精细度、深度、服务质量必须要好”。

亦有嘉宾对企业护城河这一概念持有不同观点。张苍巍认为，从企业硬实力的角度来说，尤其是产业园区的运营管理，其实没有所谓护城河的概念，反倒是企业所具备的软实力非常重要，而作为国企的招商蛇口在软实力方面有一定的自身优势。

公募REITs破冰带来的影响

国内公募REITs破冰，成为后疫情时代摆在产业地产面前重要的新机遇。

在于大海看来，从政策面上来讲，公募REITs的进展力度还不够大，特别是在落地方面，还有一些政策的瓶颈在制约。不过，他还是认为相关政策对产业地产会产生积极影响，主要体现在由重变轻、可持续发展这一方面。

于大海表示，公募REITs破冰可以解决产业地产商持有物业有效退出、持续发展的需求，也使得产业地产商有可能把自身的品牌经验、资源、发展理念，能够在更多的目标城市复制。同时，新政降低融资成本，提高融资效率，也会起到一些积极的作用。有此支撑，既有利于重资产变成轻资产，也将倒逼产业地产开发商不断提高运营能力，向城市运营商来转变。

陈立洋则指出，公募REITs方面还存在一些挑战。他认为，REITs产品在销售时，需要原有资产方的增信或者兜底，以支撑资本市场的认可。同时，园区间的盈利水平参差不齐，不少园区难以保障长时间的运营回报，而这正是REITs产品最受关注的因素。

产业地产的当下困境与未来发展

目前，产业地产的发展尚存一些困境。

孙晓利指出，从招商层面的运营而言，招商是一个在市场微观角度上存在重大不确定性的经济活动。找到适合自己的招商路径和模式，最大程度降低不确定性，是企业面临的首个困境。从狭义上企业园区服务层面的运营而言，现在的困境在于如何从原来的一般性、无差别服务向定制化的产业链、专业化的服务区升级。

因此，孙晓利认为，从长期来看，产业地产企业会分化为两类：第一类做综合性园区，在选址、在市场研究方面有自己非常独到的模式；第二类做专业性园区，更多在产业内在的集聚逻辑方面有非常独到的认识，“如果在这些层面都没有自己核心的模式，企业可能会在招商运营层面面临一些困境”。

同时，孙晓利和于大海纷纷强调了数字化的重要作用，这或将成为未来产业地产的解题思路之一。

孙晓利认为，数字化对于产业地产运营的影响还不仅仅是管理效率的提升，更深层次的影响在于产业地产商的运营模式，而越深层次的数字化的渗透，越能够让园区运营商对于入驻的企业的投资价值可能会有更清晰的判断，而不是一个主观的判断。

于大海则说道：“我认为数字化对于产业地产的作用实际上就是一个寻找新动能、创造新优势、满足新需求、贡献新效能的过程。”

除了数字化发展，在产融结合、产城结合等方面，不少嘉宾也都形成了共识。

谈及对产业地产未来的展望，陈立洋感慨道，“我觉得产业地产的未来大有可为。国家经济发展到一定阶段后，利用市场化主体推动产业地产发展空间和内容结合是必然的选择。随着政策利好频出，我们也怀着非常开放和包容的心态来看待更多的市场主体参与到产业地产的大潮中，有基金、内容商、产业龙头、政府的平台公司等等。尽管同场竞技，但其核心目标是一致的”。

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