新趋势 新方向 新动能——商业地产运营线上交流会圆满落幕

当前，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，疫情给中国经济发展带来的不确定性仍未完全消退。疫情之下，商业地产行业的发展受到严重冲击，同时，也带来了新的发展契机。尤其是叠加一些新的发展趋势，商业地产的创新与变革迫在眉睫。

在此背景下，9月15日下午，由中国互联网新闻中心、全联房地产商会主办，中国网地产承办的商业地产运营线上交流会如期举行。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云、国际购物中心协会市场调查专委会亚太委员王玮等协会领导与机构专家及鑫苑商业总裁王亚平、爱琴海集团副总裁陈煜、蓝光文商旅集团助理总裁徐婕、花样年文商旅集团助理总裁甘永清等知名企业嘉宾齐聚线上，以“商业地产的未来之路 创新引领行业变革”为主题，探讨商业地产的未来发展之路。

本次交流会也是第六届中国城市（镇）运营商大会暨2020中国城市运营商百强推介系列活动之一，在线观看超过2.3万人次。

在交流会上，活动承办方代表中国网地产总经理牟云静表示：“拥抱变革，保持鲜活，商业地产行业正在逐步进化，在洞察消费需求的基础上，不断满足和引领其潜在的需求，真正将空间价值发挥到最大”。

疫情之下 商业地产的挑战与自救

面对突如其来的疫情，商业地产无疑受到了最直接的冲击。

国家统计局的数据显示，上半年社会消费品零售总额仍然处于下降区间，比上年同期下降11.4%。

为此，王亚平坦言，疫情对鑫苑商业的几条业务线影响颇大，包括社区商业、影院、酒店、写字楼等业态。疫情发生之后，各个业态受到的影响不太一样，鑫苑在做的其实是打破甲乙双方的隔阂，与商户共渡难关。

面对突如其来的疫情，商业地产企业也在纷纷作出调整，积极自救。甘永清表示，花样年率先提出了15天免租的政策，同时拿出15天所有的租金作为专项的扶持基金，打通线上线下，帮助商户快速恢复生产。值得注意的是，连同集团旗下另一家上市公司彩生活，将防疫设备提供至全国所有项目。

由于疫情来势凶猛，购物中心首当其冲，对社区商业的影响则相对较小。“蓝光文商旅很大一部分是最后一公里的商业或社区商业；通过把握消费客群在疫情期间养成的消费习惯，利用线上平台，结合商户本身，打通线上，更好地服务在疫情当下被困于家里不能出门的消费者”，徐婕透露。

由于传统的营销模式受阻，一些商业地产企业进行了创新性营销。陈煜介绍道，爱琴海在利用社群营销方面做了很多尝试，包括发动员工运用微信社群工具，在短时间内迭代组织，使组织和相应商户的商品资源能够更快地匹配需求。

针对疫情之下的新思考，王玮也表示，首先不能简单的归咎于疫情，但是疫情促进了购物中心从衰退到箫条的进程。同时，王玮也强调，目前0.3平方米的人均购物中心面积，应该是国内各大城市的一条警戒线，国内购物中心的实际情况是过量的，即供过于求，认清这点至关重要。我们必须反思过去的发展思维，只追求规模和速度而忽视质量和效益发展模式的企业最终会被淘汰。

危中有机 商业地产的新机遇与新趋势

疫情之下，商业地产的整体销售额出现严重下滑，但因防疫需求其成本反而有所增加。不过，疫情也催生了新的发展契机，新趋势、新需求不断崛起，新一轮变革也在加速推进。例如，花样年文商旅集团开拓了“夜间经济”。

甘永清提到，花样年把餐饮部分约20%左右的比例，专门用来研究夜间的餐饮和夜间的经济。例如，如何扩大整个夜间经济规模，通过灵活、多变的方式拉长营业时间去满足消费者更加丰富的选择，这些成为花样年工作的重点。

而疫情衍生的宅经济与宅文化，也让线上与线下走向深度融合。王亚平则强调，疫情一定会促进科技走进商业。疫情把更多的人推到网上，带动沉浸式消费，深刻改变社会及商业，企业要运用互联网手段改善商业经营的各个环节。他坦言，要从原来简单做消费互联网的思维走向做产业互联网，用科技来提升行业效率。

此外，社区商业也迎来了新的发展机遇。徐婕认为，社区型商业依然是一片蓝海。现有50万亿的商业存量当中，50%-60%以上是最后一公里的社区商业。因此，社区型商业也出现了向好的发展趋势。此外，她还认为，随着90后、00后成为商业的消费主体，一些新的消费需求出现。例如，“国潮”品牌是90后、00后的消费潮流，成为消费新方向。

数字化加速变革  商业地产期盼REITs春风

随着数字化建设逐步推进，商业地产的数字化运营迫在眉睫。蔡云表示，数字化是商业地产超越性发展的最根本的基础。疫情之下，网络直播、带货直播、远程办公、远程医疗等等智慧化在商业地产和房地产市场的热度出现超乎想象的上升。在数字化的影响下，商业地产会迎来全新的发展。

实际上，不少商业地产企业已经在数字化方面有所探索。甘永清强调，在数字化运用过程中，企业仍需将发力点集中在便利性方面，包括顾客的结算与支付，与会员之间的互动和黏度。此外，借助于第三方的科技力量，帮助公司改善、提升所有硬件的水平和服务的功能。作为购物中心，仍然要做好硬件的提供。

“现阶段市场化程度较高的技术，都与大数据有所结合。商业地产虽然不像阿里、腾讯一般自研开发数据平台，但结合公众号抓取的有效客户信息，便能够做到主动识别及精准营销，未来将能做到更为细致的客户分类与更精准的推送”，徐婕指出。

除了数字化建设，公募REITs的破冰也引起了商业地产行业的关注。尤其是8月7日，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《正式稿》”），不少试点范围内的项目开始进入申报阶段。

尽管此次公募REITs试点的范围不包括商业地产，但其破冰的意义不容小觑。蔡云透露，商业地产在发展过程中，资产的保值增值是企业发展的基础。虽然基础设施领域的REITs试点工作暂时不包含商业地产、酒店等，但未来随着基础设施REITs的推进，其他不动产领域也会逐渐开放，因为基础设施REITs本身是对整个国家长远性的发展做出的金融支持。

虽然商业地产行业尚未出现真正意义上的公募REITs，但很多企业都在积极尝试发行类REITs。今年7月上旬，蓝光发展的首例办公物业类REITs——“招商财富-华泰-蓝光虹桥世界中心资产支持专项计划”成功设立，整体募集资金规模达到10.65亿。

为此，徐婕表示，蓝光从拿项目到资产退出共耗时28个月，达成1：20的杠杆使用率，相对来说是非常典型的案例。对于设立成功的原因，徐婕则指出，主要在于蓝光在投融建管退全链条环节已经全部打通。

“在未来两三年之内，公募REITs的范围或许能扩展到商业地产领域”，王亚平补充道，因为商业地产有资产升值的空间，会让REITs市场更加活跃。推出公募REITs的意义，不仅在于可以实现一些资产的上市，更大的意义是解决资本市场对存量资产的定价问题，成为市场定价的锚，促进行业的成熟。

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