天津生态城板块内部分化 房企聚焦挖掘项目自身卖点

2020年是生态城土地市场的高光时刻。年初至今，共成交涉宅用地14宗，总建面突破100万㎡，位居天津市土地成交量榜首。与此同时，恒大、融创、龙湖等企业的首次进驻，也让整个生态城的房企品牌度上升。

生态城板块价格差异性较大

生态城100万平方米建筑面积，总额仅60亿元，平均楼面价不足6000元/平方米，最低的北部片区甚至只有4000元/平方米。从土地价格梯度来看，起步区楼面价格为10000元/平方米，中部区域与旅游区几乎相当，维持在6500元/平方米左右，而北部区域则是在4000元/平方米左右。作为一个以外来人口主导崛起的全新片区，生态城内部板块的价格差异性较大。

土地价格差异性体现出一个简单的生态城分化路径，起步区已经走向成熟，中部区域处于学位刚需的快速消化阶段，北部区域目前还缺乏新项目的开发。

房企打造项目核心差异化

面对生态城内部板块分化不均，各大房企要学会挖掘项目卖点，打造项目核心差异化。

首先是楼盘硬件。产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而楼盘硬件毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。

房企可以通过挖掘户型、配套设施、交通、使用率、户口、规划、绿化率等不同的卖点，并结合项目自身项目理念打造独有的建筑风格，建筑风格也是影响住宅魅力的重要元素之一。房企可以从建筑艺术着手，使自己的楼盘更具有杀伤力，并适当引进国外的建筑风格来加大自身项目与竞争者的差异性。

其次，项目的区位价值十分重要。区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都起到决定性作用。

有些项目的核心价值正是体现在区位之上的，因此需要更具创造性的发挥。房企为购房者创造剩余价值，往往是通过价值提升来实现，这些价值提升对开发商提出了更高的要求。

房企可以打造繁华路段、商业区，并引入CBD、中心区、奥运村、地铁等概念，同时要关注项目是否具备健康、投资、绿色、环保、生态等理念。

最后，楼盘软性条件也十分重要。附加值生活是无形的，房企在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。房企可以从服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点入手。

今年，生态城在房地产市场发展当中，着实充当了新区稳定剂的作用，其在滨海的市场份额也会居高不下。但生态城内部板块价格的差异性仍需要引起各大开发商的关注。

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