看，那个只会在楼市里高位接盘的人，像不像你

　　这里的路太烂了，不买！

　　这里只有村小，不买！

　　这里地方太偏，叫不到外卖，不买！

　　这里房子太多，不买！

　　这里的人气太少，不买！

　　以上种种判断标准，是不是感到似曾相识，总有人在买房时带着这样的思维定式。

　　但我要说，如果你总是这样去买房，你已经错失90%的房产暴击机会！

　　马云说因为相信才能看见，但我们大多数人却是相反，只有看见了才能相信。

　　买房投资也是如此，我们只有看见地铁通了、商场到了、学校有了、片区人气足了，我们才相信这个地区有价值，这个地方值得投资。

　　但到了这种时候，谁不知道这里的房子好呢？即使你迅速跑步入场，还是改变不了你买在高位的现实。就和股市一样，跌的时候怕继续跌不买，涨的时候兴冲冲入场，最终总是沦为被收割的韭菜！

　　为何我们的房产投资总是慢人一步，为何总是陷入这样的投资困境？

　　根本原因就在于我们缺乏房产布局的思维，只愿为眼前所见买单，而房产投资的内生逻辑恰恰是：投资未来。

　　比起眼前所见，我们更需要在未来诸多不确定中寻找确定性！

　　大多数，我们有意向去投资的房子，并非那么“完美”，往往还有着着这样那样的不被看好的点。可能是学区太差，可能是交通不完善，也可能是人气不足等等，这些就是房产投资中的不确定性。

　　那么，这些房子全部都没有投资价值吗？如何在这些不确定性中，找到未来确定的方向与趋势呢？

　　一、交通不完善，绝对不买？

　　在我们的印象中，每个具有投资价值的地方，应该都是交通便利的。交通不便利，如何能发展好产业？如何承接人口？所以，交通不好的地方房子绝对不能买！路都没修好，怎么致富？

　　这么想确实没有问题，但是我们需要思考一下，这个区域的交通短板完善起来有多难呢？

　　比如，未来会不会有地铁规划？会不会有公交规划？甚至会不会路桥规划？你都得去思考和判断。

　　交通的一举一动，都深深的影响着片区房价。比如，昆山通了地铁，花桥的房价由7000元/平，涨至如今2万3/平；深中通道才漏出一点风声，中山的房价就涨了一波，2016年3月，中山新房涨幅甚至超越深圳，排名全国第六。

　　交通的落地本来就是房价增长的促进因素，并且这样的规划后往往还隐含着政府发展的决心与方向，这些就是楼市不确定中，真正可以确定的东西。

　　拿此刻来说，深珠通道能否落地？目前是没正式批复，但是我们发现珠海交通局去年已经把规划公示了数月。

　　今年5月，深圳前海招商局已经进行了《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》的项目中标公示。难道你真正要等深珠通道文件下来，才相信深珠通道会通？

　　惠阳究竟会不会通地铁？深圳段的14号线地铁已经在建，在进行14号线地铁勘察时候，地铁勘察队已入惠阳勘察。在大湾区、深莞惠都市圈发展战略下，惠阳要通地铁真的是遥不可及吗？

　　而这些，你要提前思考判断，提前布局。

　　二、没学校进来，不买！

　　学区对于房价的影响，不用多说，每年都有家长为之欢喜为之忧。

　　但在某些新城或是新区，片区整体尚不成熟，尽管销售告诉你，未来区域内学区规划有几所，引进学校的名号有多好，但能否落实，教学质量如何还是未知。销售说的天花乱坠，实际可能目前就只有一所村小。

　　但这样的盘子就不能投资吗？未来的学区到底能不能落实？

　　李老师就有这样的投资经历。2017年，李老师看准广钢新城与珠江新城距离近，又有众多大开发商扎堆拿地，尽管当时只有一所鹤洞小学，他还是看好广钢兑现能力。

　　一是广钢地价不便宜，片区主打中高端住宅区。二是入驻的开发商基本都是大品牌开发商，有足够的实力。有这两点支撑，他不怕规划的学校不落地，也不用担心生源质量。

　　如今也证明了，当初的决定无比正确。2017年3.2万/平买入的房子，如今已经涨到5.5万/平。李老师当初的判断预期逐渐兑现，省实验、华师附小等名校已经开学。

　　而这些，你要提前思考判断，提前布局。

　　三、房子太多，不买？

　　确实一个片区新房太多，会使得片区很难进入二手市场。此外，未来转手时二手房市场选择过多，供需决定价格，二手房很难卖上价。

　　但是供需会是一个动态调整的过程，供需的一边是供给，一边是需求，你要懂得判断变化。比如需求的改变，这一刻，深圳的房价已经从17年5.7w/平涨到了7.6w/平。东莞的二手房从1.7w/平涨到了2.5w/平。再加上深莞的限购升级，深圳扩容的预期，导致一大部分的购房需求外溢到惠阳。一旦供需中的需求改变，房价一定会随之上涨。所以上半年才1.4w的惠阳，还稳得住吗？

　　李老师早在今年4月份的文章和演讲中，就结合深圳的房价上涨，预测到东莞的房价上涨，而东莞的房价上涨必然会带动惠阳的房价上涨。果不其然，惠阳的许多项目，已经涨了2千-3千不等。

　　当然我们也再三强调，惠阳项目很多，真正具备高价值的不多，得谨慎挑选。

　　在供需之中还有一种变化，就是供给的变化。有一种是市场是当下供给很多，但是未来这种供给量会减少，直至没有。

　　比如唐家湾与广钢新城就是典型的这种例子，因为这两块都是干净的空地，又属于才开发不久的阶段，开发商又几乎在同一时间拿的地，导致你看的新盘会非常密集。但这类市场新房多只是一时的。

　　其实，这对我们买房者来说，是非常有利的。买房时由于供应多，属于买方市场，开发商和销售降价求着你买。但片区新房数量就这么多，等到片区规划真的兑现，进入二手市场，房价还不是水涨船高！

　　所以，不能看到表面的房子多，就觉得不能买。你要透过现象去看本质，去思考分析，房子多是一时多还是一直多呢？

　　而这些，你要提前思考判断，提前布局。

　　第四、位置偏，不能买？

　　看到位置偏，应该许多人都在内心对这样的项目直接画了叉！

　　但其实随着城市群战略的发展与政策的到位，许多过去认为很偏的地方，可能真就不偏了。

　　比如南沙，过去在大湾区政策没出来之前，南沙离谁都不远，一百公里可以去到大湾区任何一个城市（实际就是离谁都不近）。但如今在大湾区政策之下，在轨道交通完善之下，南沙离谁都很近，一个小时可以去往湾区内的任何城市。

　　此外，深圳这一波的房价上涨，导致沙井都已经卖到6w/平，再加上这一波限购升级后，让很多深圳人看到南沙的区位和价差优势。同时，连通珠江新城的18号线快线开通迫近，南沙有机会从城区导入更多的人口，在南沙限购放开之下，一切都改变了。

　　所以，为什么南沙今年的楼市走出了没有跟随广州大势的独立行情，和黄埔一同成为了广州今年为数不多楼市最火热的两个区，均价涨了3000/平。

　　过去的南沙是广州的南沙，位置很偏；但如今的南沙，是深圳的南沙，是整个大湾区的南沙，在限购放松下，可能还是全国的南沙。

　　而这些，你要提前思考判断，提前布局。

　　第五、没有人气，写字楼空置率高，不买？

　　一般而言，写字楼越密集的片区，产业集聚程度会更高，对人口的吸引力也会更高。但有些地方你暂时看到是，空有密集的写字楼，毫无人气。这类片区就毫无投资价值吗？

　　非也，凡事有一个例外，那就是政府推动力。

　　以前海为例，前海有大片空置的写字楼，目前并没有多少企业入驻办公，但是我依旧是看好它的发展，只因为前海是深圳的前海，而这是一个创造奇迹的城市。

　　短短40周年，深圳从一个边陲小渔村，发展成一个全球标杆性城市。深圳的城市能级足够把这个新区搞起来，前海的起飞只是时间问题。

　　但你要问我，同样写字楼空置率高的南宁，有没有投资价值，答案绝对是否定的，明显城市能级不一样，兑现能力也不在一个层级！

　　而这些，你要提前思考判断，提前布局。

　　其实在当前整个楼市环境里，90%没有潜力的在未来依旧没有潜力，但是当中仍有10%潜藏着一飞冲天的可能！

　　买房，我们要抓住最大潜力的板块和项目，无非这三点：

　　1、房产投资，一定透过现象看本质，从不确定性中找确定。当下配套不完善美关系，只要大方向能确定，发展起来八九不离十。透过现象看本质，找到最值得最有潜力的点，这也是我们大胡子说房一直坚持在做的事情。

　　2、房产要获得高收益，一定要提前布局，而不是永远等到一切都兑现了去做接盘侠。

　　上海房产研究院针对地铁与房价进行过一次调查，发现房价猛涨的时候，大多在地铁开通后的一年之内，随后的两年甚至更长时间，涨幅迅速跌落，甚至为负。

　　大部分人都是看到地铁已经通了才去买房，那不是花更高的钱买同样的房吗？

　　如果不具备提前判断、提前布局的能力，那你的房子可能永远接手时在高位，转手时行情下跌，投资收益还真不如乖乖存银行！

　　3、提升房产认知，向专业的人学习。记得把大胡子说房公众号设为星标，若干年后，你会感受到自己房产认知比周边亲友高不要太多，而你的资产也能不断翻翻！

　　其实不用我说，大家也感受到了，房产投资需要的知识体系是十分庞杂的，大到宏观政策、经济与城市发展，中到地段板块的判断，小到户型、朝向、和楼层的选择，找到一个好的投资机会绝不简单。

　　千万不要按照一些教条式的思维，按图索骥的买房，那样得来的结果就是你的房产收益很低很低！

　　避开这些思维定式，你会发现，买房原来可以这么不一样！

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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