【半年报】“优等生”世茂集团:净负债率连续九年低于60%

原创 房小评 中国房评报道 今天

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2020半年报

编者按：当在A股上市的房地产企业，面临监管部门“三道红线”的负债规模控制时，世茂集团在H股上市更具有融资灵活性的优势，而且净负债率连续九年低于60%，融资扩张空间巨大。房小评认为，接下来世茂将迎来发展新机遇。

“世茂希望成为行业最具投资价值前五名的企业。”

在2020年中期业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露了世茂的中长期目标。

如何定义这个投资价值？许世坛以利润、股价、分红作为标准。

也就是，撇去那些销售光环之后，真正能够为股东带来的收益。

上半年，世茂的营业额、毛利额和股东应占核心利润同比都实现了两位数的增幅。在疫情冲击之下，横向对比同行，这份成绩着实不易。

这段时间，世茂的股价也伴随着业绩一度冲高至35.25港元/股，总市值超过1200亿港元，涨幅领跑内房股。

中期，世茂宣布派息0.7港元/股。过去5年，世茂全年每股现金派息额复合增长率约20%，并已连续14年坚持派息，累计现金派息达313亿港元。

按照许世坛所言，世茂的投资价值正在显现。

在经历了过去3年50%的年复合高速增长之后，世茂如今对于规模增速不再那么执着。

即便如此，上半年世茂集团签约额仍然上涨了10.1%，达到1104.8亿元，成为TOP10中增速第二的头部房企，权益金额排名行业第9。

黑天鹅之下，快速的业绩修复能力体现了世茂的强大韧性。资本市场对于世茂上半年的表现给出了非常积极的反馈。

4月

Capital Group集团领头，多家机构对世茂进行认购配股，后持续买入股份到5%以上，象征着世茂获得长期资本的青睐。

5月

世茂服务启动IPO之后，红杉资本和腾讯宣布加入战投。

6月

世茂集团被纳入恒生中国企业指数，成为50只成份股之一，也是本次指数调入的唯一房地产上市公司。

来自全球资本市场的认可，都在印证着世茂集团的“投资价值”正在被看到。

01

销售额待创新高

虽然疫情影响了一整个春季的销售进度，但是从年中开始，世茂的销售额出现了大幅反弹。7月、8月分别实现接近300亿元的销售额，比去年同期大幅增长。

这一趋势还将持续。世茂今年将供货高峰提前，从三季度就开始加大供货，高管预测9-10月世茂会创出历史单月销售新高。

下半年4000亿元的可售货值，意味着世茂去化接近50%，就可以实现3000亿元的年度销售目标。

而且，这些库存中87%位于一二线及强三四线城市。其中，海峡西岸、长三角与粤港澳大湾区贡献超过2300亿元，北京、广州等TOP10核心城市权重最大。

从货源结构来看，住宅类的现金流产品占比近8成，新货及一年内货值占比较大。

前瞻性的土地战略布局和货源结构优势，使得今年世茂有信心超额完成销售目标。

销售端保持强势的根本，在于世茂土地投资策略的成功。

2020年上半年，世茂继续稳健审慎的土地投资策略，“广积粮、巧积粮”，在深度扎根的高能级战略红利区持续增储。

期内一共获得84块土地，权益前总价约647亿元，占全年投资总量的50%左右，其中一、二线及强三四线城市土地总价占比达94%，为当年销售转化提供有效保障。

截至6月30日，世茂权益前土地储备约8393万平方米，遍布全国135城，货值超过14500亿元，较2019年底增长11.53%。其中，大湾区、长三角区域的规模分别为4080亿元和3530亿元。

这些高价值土地是世茂投资价值的压舱石。丰沛的土储，高能级区域布局，不仅奠定了世茂的规模基础，也为后续利润空间的释放留下充裕的机会。

02

连续9年的低负债率

世界局势越是多变，资本市场越倾向于选择那些稳健、安全的企业进行投资。世茂集团在资本市场受到追捧，一个重要因素是财务状况持续优化。

报告期内，世茂的净负债率下降至57.8%，连续第9年维持在60%以下，属于房地产行业较低水平。

借款总额1429.8亿元，其中长期借款占比72.3%，现金短债比1.8，偿债压力较小，债务结构安全。

同时，强劲的销售能力增厚了世茂的现金流。截至期末，世茂的账面现金接近700亿元，比2019年底上升了17.3%；实现回款890.4亿元，增长9.5%。

面对上半年的黑天鹅，世茂反应迅速，通过多元化创新渠道进行融资：

以股权融资优化结构：世茂1月增发新股46亿港元，4月增发新股23亿港元，充分发挥港股股权融资优势，有效防御市场系统性风险。

以债券融资稳定支撑：发行8.5亿疫情金融产品，利率3.6%，并获全市场首单武汉本地疫情防控CMBS额度8.4亿元，期限6年。

世茂建设接连发行45亿元和31亿元公司债，融资金额大，利率3.2%，再创新低。

世茂集团发行3亿美元美金债，期限10年，利率4.6%，创世茂境外发行债期限最长、利率最低的新纪录。

在通过丰富的融资渠道为企业发展补血的过程中，世茂集团的综合融资成本还下降了0.1个百分点至5.5%，在民营企业中保持低成本融资优势。

截至6月30日，世茂未动用银行及金融机构等融资额度约520亿元，资金储备额度充足，能够有效抵御市场风险。

经营优质、财务健康，使得世茂的投资价值获得投行、券商、信评的积极评价，促成世茂股票价值创出新高。

03

大飞机战略的雄心

从市盈率等角度来看，港股市场对于物业股的偏爱远超地产股。在资本市场眼中，服务、金融、商业、科技等板块的发展，更具可持续性。

世茂早已察觉到这一点，“大飞机战略”已经成型，今年世茂房地产更名为“世茂集团”，便是下定决心将多元化做专业。

目前，世茂集团已经建立起以房地产开发为核心主体，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展尾翼的产业协同逻辑。

今年，多元化业务最大的进展在于世茂服务启动IPO。截至2020年6月20日，世茂服务已布局重点核心城市群内90余座城市，拥有超过1.2亿平方米的签约管理面积，在管项目近500个，为近240万业主和用户提供生活服务。

按照目前资本市场给出的估值，世茂服务成功登陆港股后，将为世茂新增一个市值在200亿+的上市平台。

世茂的综合开发优势，还体现在其具备商娱、酒店业务板块的全产品线支撑和自持运营能力，以及在不同城市推出的标志性项目。截至目前，121家品牌酒店和51座商业项目的漂亮成绩单，足以成为其多元专业化实力的见证。

世茂股份在近日连续涨停，便体现了资本市场对其发展前景的看好。

持续扩容的业务航道和不断延长的产业链条，为世茂打开了深度挖掘用户消费需求的产业机会。比如世茂与AI行业巨头合作，引入人脸语音识别等技术，为智慧社区、智慧家居、智慧物业运营、智慧酒店、智慧商业等提供智慧化解决方案。

更加纵深的产业链条和丰富的消费场景，让世茂从一家房地产开发企业，向美好生活智造者转型。

世茂还提出改变用户生活方式，这个概念更加偏向于一家互联网企业的口径。

以房地产为入口，导入一个住户一生的消费需求，是世茂大飞机战略的野心所在。

这为世茂开启了更可持续的发展新模式，为股东带来更多的盈利增长点。

在规模稳定于TOP10之后，世茂切换赛道，从“规模之战”向“利润之战”进行升级，力争实现每年股东应占核心利润20%以上的增速。

把对股东的回报放在第一位，做一家跑“盈”大市的企业，是世茂战略转型升级的目的，也是世茂投资价值的核心所在。

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