重庆新区的房子,是不是巨坑?

要说重庆楼市哪里的利好和新闻最多，那就是网上了。基本每天都是“重磅利好”“惊”“暴雷”“震惊”，实际上楼市并无“重磅”，你所了解的重磅，多半是掺了水的假重磅。

没有哪个城市，像重庆一样拥有这么多的新区郊区同时开发的情况。不过这也没有办法，地形决定了重庆只能走这条路。重庆真正意义上的新区在一些人眼里基本上都是远郊区，现在荒芜不说很多配套还停留在PPT上面，如果等PPT上面的都实现的时候会不会新城区也变成了老城区呢？

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有人评价重庆只有城区和近郊远郊，重庆目前最广泛的核心区说法是"内环内"，或者"两江四岸"，也有人说，环线出，中心定。对于部分人来说，向北不过观音桥，向西不过沙坪坝，向南不过杨家坪，向东不过解放碑，这一片区域就是核心区。

也有一些土著会觉得，新城区≠远郊区，江北嘴和龙头寺算新区，中央公园甚至龙兴那些远郊就算了。如果说以前的主城区就是老城区，那么目前内环以周边这几个老城区自然延伸出来的地方可能就认定为新区，至于其它的，统称郊区及远郊区。重庆主城区基本除了渝中区外每个地方都有新区，零零散散加起来差不多也有接近20个了，只是成熟程度的问题。

重庆主城的各个新区

渝北：面积大，新区最多，悦来、龙兴、中央公园、礼嘉，但这几个都还在添火的阶段；

江北：江北的面积不是很大，集中在鱼嘴、寸滩，可回旋的地方的不多；

巴南：巴滨路、鹿角、高职城组成新区三角，龙洲湾这一块儿基本上算是熬出来了；

沙坪坝：大学城和西永双子星，大学城算是打造得比较成功的新区之一了，西永还需要火候；

北碚：蔡家人气可以，地也卖了不少，北边的水土才起步没多久；

九龙坡：华岩基本已经初具规模，剩下的西彭、陶家、金凤等地还是郊区状态；

南岸：靠茶园撑大头，茶园这一片区域也算是半个城，后面就看茶园北和广阳岛；

大渡口：跳蹬算是新区，但剩余开发价值可能不多了，未来钓鱼嘴、建桥片区往南还是有一定作为的；

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重庆的新区很多，占据了整个重庆房地产销售的很大部分，但是发展得有声有色的并不多。沙坪坝大学城、南岸茶园、北碚蔡家应该是这些新区中条件都还不错的。

通过表格发现，过去重庆一路向北，大照礼、悦来、中央公园、蔡家等组团为城市主要发展方向，现在，全城开花，向北、向西、向南，主城全面外拓。有的人对大部分新城，都不太建议入手，不过，谁不想买好点儿的呢？主要还是没钱。也有人说，除非终极改善，要么别买到郊区。如果单从规划的眼光来看，肯定是很宏大的，适合居住的，基本上每个新区都主打宜居和环境好之类的，特别像是礼嘉、鹿角、水土、巴滨路这样的，但其中的价格分化还是比较大的。新区房子的优点，在于户型的打造更加合理，也符合现代人的生活居住需求。现在新区的房子除了少些户型比较奇葩的，基本都90平米的小三房，110平方的大三房，非常适合当代年轻人的居住需求问题。其次，新小区新环境，小区内部设施建设的更为的完善之后，一些基本的娱乐设施设备小区里面都会有。但是新区房子的缺点也很明显，首先是购买风险系数也随之上升，现在可以购买到的新建商品房都是期房来的，至少截止到目前，基本上新区的绝大部分楼盘都曾经陷入维权的漩涡或准备陷入，这是购房者和开发商都应该注意的。其次是小区周边的配套不完善，像教育医疗这样的资源并非说来就来，需要时间的沉淀。而就算这些新区未来的规划再宏大，也不敢拿前十年的荒郊野岭去赌未来的车水马龙。何况新区的布局理念，本身就是去中心化，避免造成市中心的大面积拥堵。

新区也不是说就一定不能买，只是要擦亮眼睛注意区分哪些是具有潜力的，毕竟新区那么多，能够脱颖而出的也就那么几个！买新区的，除了自住，还是比较危险的。运气好了大家一起涨，运气不好，别说涨，近几年卖不卖得出去，都很难说。新区究竟能不能发展起来，这是问题的核心！

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从城市规划角度来看，从重庆的地势来看，重庆主城向北扩容的方向没有太大的争议。易规划、成本低，只是，当城市的半径不断扩大，投入成本与回报产出也许就不能实现比较好的平衡了。重庆之所以房价上不去，一个重要原因就是优势资源被稀释，没有突出领涨的核心区。有的新区的楼盘价格甚至直逼核心区的价格。至于新区的规划较新的优势，其实大多数都是可以轻易复制的，吹完这个过几年就换下一个了。像解放碑、观音桥、南坪、大坪、杨家坪、沙坪坝这些传统核心区，现在有哪个敢挑战？内环内始终是内环内。

有人说，像水土、蔡家、鹿角、龙兴、中央公园这些地方炒起来，让别人去接盘，这完全是害别人啊。其实这种说法也太偏激了，相信买这些地方的人也不是拿钱闹着玩儿，虽然部分人有投资的动机，但还是有一些人看到了新区的优势，那就是较为低密度的居住和未来，尽管，周期比较长。当然，说这些空话有什么意思，先有人住再说。

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目前我们所看到的新区基本上未来发展规划都不错，新区建设能做到不折腾的，有清晰的思路，而不是相互否定的，制定的规划能够始终如一执行下去的，大概率能成事儿。大家可以观察一下重庆的各个新区，那些沿着主城区发展的新区，最终都发展都还是有声有色的，大多都还做得不错，比如茶园、华岩，大学城是个例外，硬生生靠着自己的打磨硬气了。除了直线距离的远近，还有一种就是自然障碍的阻隔，比如山脉，大江大河的阻挡，在交通配套彻底跟上之前，发展还是比较难的，比如鹿角、高职城。距离主城区远的新区，一定会出现问题，很难发展起来。其实新区的发展潜力，最终还是取决于自身的经济造血能力，纯粹靠发展房地产是不可能的。很多新区规划很高大上，但是其中的产业内容却很虚，根本无法落地。更多的是没有清晰的前瞻性产业规划，就拿房地产续命，一边走一边干，至于怎么干，自己都不清楚，比如鹿角、蔡家，就是例子。相比这方面，水土、龙兴走的就是产城融合的这种路子，虽然房地产还是占了不小的比例。

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核心区还是老城区，还是取决于政府的定位。你看到把钱砸哪儿，哪儿就是潜力无限。其实任何地方都一样，打造新城，肯定会影响老城的，只是这个过程比较长。重庆到处开花的新区，最后的可能就是一个由几个片区组成的超大城市，一个没有绝对中心的超大城市。它的每个片区就相当于一个三线城市，所以每个片区的房价和三线的价格和规律一样也是正常的。从下面这张图其实就能感受到。

随着新城区不断的建设当中，一些商业配套，在逐步逐步的往新城区搬迁，即便旧城区的商圈还在，不可撼动。但是对这个新区未来的发展，仍然是一个积极的信号。例如以中央公园区域为例，现在的二手房价格基本上都是往单价2万冲，新盘最便宜的估计也得1万7/8，刚开始时候都是从0开始的新区一步步的发展起来的，现在地铁也有了、医院也有了、商业也有了、学校也有了。

结语

人往高处走，水往低处流，这是永恒不变的定律，随着近些年来人们对生活的追求在不断的提高，选择在新区居住的人群和房屋舒适度必然呈现上升的趋势。现在购买房子的主力人群还是以80和90后的居多，选择房子必然是新房子较多（这也是为什么老城区房价上涨不了多少的原因，接盘的需求客户少）。随着时间的推移，配套也同样是会成熟起来的，选择新房子居住舒服，生活平稳以及后面，城市也会变成旧房子，一样值钱。只是这持有时间长，持有成本就高，你觉得，你是找到了一个价值洼地，还是进了一个坑呢？这其中的不确定性和等待时间成本也是购房者需要去考虑的问题。

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