马金铺地价一年上涨5倍 呈贡区域价值被追捧

从2019年下半年开始，呈贡市场变得超乎想象的火热：一级土地市场，从中交到绿地再到马金铺，全国大牌开发企业云集疯抢，地价飙升；二级住宅市场呈贡吾悦广场、绿地滇池国际健康城、中国铁建山语桃源等楼盘量价齐升，区域价值被快速认可，越来越多的昆明购房客群将目光投向呈贡，呈贡已经成为当下昆明置业必看的热点区域。

而在一年前的4月3日，呈贡马金铺有118亩住宅用地拍卖，竞拍起价151万元一亩，折合楼面地价约770元每平米。这次竞拍进行得悄无声息，因为实际上只有融创一家公司举牌，最终，融创旗下的昆明益华汉融公司以底价获得了土地，随后推出融创微风十里。

融创在马金铺拿地一年后，前天（4月9日），马金铺又有100亩住宅用地出让。和一年前不同的是，这块地的竞拍起价就达到了350万一亩，翻了一倍还多，楼面地价更是达到2100元每平方，几乎是去年马金铺地块的3倍。但尽管如此，此次土地拍卖仍旧吸引了12家房企参与。4月9日这场拍卖进行了长达3小时的激烈角逐，最终恒大胜出，恒大拿地的价格达到690万一亩，楼面地价也上涨到了4143元/平方米。

融创微风十里的地价成本不到昨天恒大所拿地块的五分之一，目前微风十里洋房住宅的售价在9千元左右，如果不出意外，恒大这块地今年就会开发销售，应该也是主打洋房，届时房价会到多少其实不难想象。

马金铺地价狂飙其实并不是个独立事件，实际上整个呈贡的地价从去年就开始猛涨，中交和绿地去年在呈贡所拿地块的楼面价都已突破6千，此次马金铺拍地吸引10多家房企参与，楼面地价超过4千大关，也在情理之中。

马金铺与呈贡核心区的距离与位置关系

马金铺在行政区区划上属于呈贡，但在管理上归昆明市高新区，是一个距离目前呈贡城区比较远的独立发展板块。从地图上看，马金铺到昆明高铁南站和昆明市政府所在地的直线距离都在12公里以上，行车距离更是多达16公里。因为远离呈贡核心区，交通、配套都还不成熟，所以马金铺的房价比呈贡核心区的房价要低30%以上。目前马金铺唯一在售的项目是微风十里，洋房均价大约是9000元，而呈贡核心区标杆项目的洋房价格在13000以上，价差正好在这个区间。

但4月9日马金铺地块高价成交后，呈贡的房价格局恐怕又要重新改写了。

恒大所拿地块的楼面价比微风十里高出5倍，但地块容积率更低，很可能以洋房类产品为主，或许还有有部分合院产品。现在微风十里洋房价格不到1万，虽然恒大项目的最终售价还不好判断，但肯定会大幅高于微风十里，这必然会打破马金铺房价和呈贡核心区房价之间现有的级差，导致呈贡同类产品的价格也水涨船高。

相对于马金铺这样的远郊区域，呈贡核心区由于受规划条件限制，低密低容的洋房、合院产品比较稀缺，本来就有价格进一步走高的趋势，呈贡以及高新东区地价的大幅攀升，更是让这一趋势变得无法遏制。据了解，目前热销的呈贡洋房标杆项目中铁建山语桃源，已经确定将在二季度调高售价。山语桃源去年9月开盘至今已实现近10亿的销售额，呈贡区域外的客群占比超过50%，其中有大量来自昆明传统主城的客户，说明呈贡在昆明人买房的区域选择排序上，已经和传统主城区处在同一优先度，这也让呈贡优质项目有了另一层涨价的理由。

全国大牌开发企业争相入驻呈贡，一级土地市场连续飘红，土地成交楼面价翻倍上涨，二级市场住宅成交量连续数年位居昆明前列，传统城区居住、投资客群大量导入，这一系列的转变印证了呈贡区域价值得到了广泛认可，一个可以预见的趋势是，现在呈贡的房价就是下一步马金铺的房价，而呈贡和传统昆明主城区之间的房价差距，也会逐渐抹平。

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