曾经的杭州“地王”，走出上海，还能做“最赚钱的商业地产商”吗？

　　撰文|蜜姐&编辑|杰儿

　　今天蜜姐接到某楼盘的销售电话，称可以安排车接送去看房，且只要去售房部签到就会送油卡等赠品。

　　第一反应是，8月份是淡季，但这也未免有点太拼了。细问才知道，原来推的产品是公寓、办公楼和商铺。

　　难怪这么拼，商业地产今年的日子确实挺难的。即便是做商业地产的上市公司也是如此。

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　　以近期发布2020年中报的恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产”）为例。

　　恒隆地产是我国香港大型地产发展商之一，上世纪90年代，就进入了内地市场，以建造、持有及管理商业地产项目为主。

　　截止今年6月30日，恒隆地产总收入为41.84亿港元，与去年同期持平；营业溢利下跌5%，但股东应占基本纯利减少11%至19.89亿港元；录得股东应占净亏损25.37亿港元，而2019年同期则为纯利35.16亿港元。

　　分地区来看，恒隆地产在我国香港地区的物业租赁下滑明显，收入同比下跌5%，营业溢利同比下跌10%。

　　年报披露，主要问题还是在于受黑天鹅影响。

　　而内地市场，从今年4月起迅速及大幅度地复工复产，使得其内地业务租赁收入上半年增长9%至人民币20.62亿元。

　　但细看恒隆地产在内地各城市的项目，会发现其差距颇为明显，主要依赖于上海和无锡两座城市的项目，尤其是倚重上海。

　　而在济南、天津、大连等城市项目同比下滑颇为明显，甚至有超两位数的下滑幅度。

　　上海恒隆广场今年上半年收入同比增长4%，为8.61亿元；上海港汇恒隆广场收入同比增长15%，为4.53亿元，上海两个项目占内地物业收入比例近58%。

　　同期天津恒隆广场项目收入同比下滑14%，大连恒隆广场项目收入同比下滑9%，济南恒隆广场项目同比收入下滑6%。而天津和大连的项目商场租出率相比上海项目，也有明显差距。

　　沈阳的两个项目则是一个同比增长12%，一个同比下滑11%，总体而言表现不算太好。

　　02

　　据恒隆地产2019年报披露，截止2019年底，其全资拥有及管理24个香港物业，10个内地物业（其中7个已落成物业和3个扩展中的项目），主要服务所在地的商业、零售及办公楼租户。是妥妥的“包租公”声音。

　　恒隆地产的优势是进入内地市场较早，尤其对上海两个标杆项目的打造，奠定了较好基础。

　　但其后进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等城市，其商业模式的复制，在各城市的表现差距颇为明显。

　　加之上半年黑天鹅事件的影响，一些项目下滑明显。以沈阳市府恒隆广场为例，销售额及收入皆同比下降14%。

　　而恒隆地产在香港地区的物业，无论是商铺、办公楼还是住宅及服务式寓所皆出现了不同程度的下滑，显著影响了其营收和利润增长。

　　如其铜锣湾商铺组合因游客及相关零售消费大幅减少，今年上半年收入较2019年同期下降了13%至2.81亿元，出租率也下跌了7个百分点。

　　自寓所的收入较2019年同期更是下滑了14%；倒是办公楼的下滑幅度较小，为3%。

　　据中报披露，恒隆地产供出租的投资物业及待售物业的物业发展项目总值分别为264.41亿港元和53.89亿港元，其中包括武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳的内地项目，也包括香港的重建项目。

　　截止今年6月30日，恒隆地产借贷总额为325.82亿港元，相比截止2019年12月31日的296.73亿港元，半年借贷总额增加了29.09亿港元。

　　其中，约57%的贷款需在两年后偿还。

　　其现金及银行存款结余总额为31.9亿港元，一年内到期债项合计63.44亿港元，偿债压力并不算太轻松。

　　此外，已发行的两笔合计10亿美元（约合77.51亿港元）债券，也面临一定的外汇风险。

　　03

　　作为一家成熟的商业地产公司，恒隆地产在2020这个特殊的年份，面临的挑战依然不小。

　　对于今年下半年，其财报认为公司在内地市场的表现取决于内地零售业务的恢复程度。

　　恒隆地产曾被誉为“最赚钱的商业地产商”，但近年来走出上海后，在其他城市的发展并非顺利。

　　一向谨慎拿地的恒隆地产，在2013年在武汉拿地后，时隔5年，2018年才在杭州花107.3亿元人民币拿下一宗商业地块。

　　不过，这块地拿得相当费劲，因为地处杭州武林商圈最核心区域，该地块吸引了华润、恒隆、九龙仓、银泰、新世界等众多房企参与竞拍。

　　最终经历了300多轮惨烈竞价，7小时左右的鏖战，恒隆地产最终以107.3亿元，楼面价超5.5万元/平，溢价率高达118.51%，成为当时杭州历史上最高的单价“地王”。

　　而该地块的出让条件也颇为严格。比如，涉及历史建筑的保护；安置房建设面积4.5万方；所有建筑必须自持，不得分割转让等。

　　彼时，有媒体乐观估计，2018年5月拿地的恒隆地产，能在2020年建成该项目。

　　2018年，恒隆地产董事长陈启宗称“六年的寒冬现已经过去”，随后恒隆地产在杭州勇夺“地王”。但“地王”难当，回头蜜姐详细跟大家聊聊一些著名的“地王”后面都怎么样了……

　　熬过6年“寒冬”，重金拿地后，2年后又遭遇了黑天鹅事件，“最赚钱的商业地产商”也难免倍感压力。

　　据2020年中报披露，杭州恒隆广场实际上是2019年9月（拿地1年多以后）才开始动工，预计要2024年才分阶段落成一座购物中心、五幢甲级办公楼和一间豪华酒店。

　　恒隆地产作为一家经验丰富的老商业地产商，运营能力一直被同行认可，这也是它即便高价拿地后，仍有信心的重要原因之一。

　　商业地产虽一直被认为前景不错，但真正赚钱的商业地产商却是少数。

　　之于我们个人，尤其是蜜友们在面对带租约的商业地产时，一定要冷静下，你看重的是租金，对方看重的可能是你投入的本金……

　　毕竟靠商业地产赚钱，不仅是技术活，还需要耐心极佳。

　　今日词汇：利得

　　利得：指企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。

　　通常分为两种：一种是直接计入当期利润的利得，如非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助等；一种是直接计入所有者权益的利得。

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