尴尬的河北区楼市 当年的地王们现在还好吗?

2020年4月，天津商品住宅市场可谓看点十足，一方面在当前市场环境市区强势回归的引导下各大项目销量上升，另一方面从市内六区成交项目上看河北区成交量哑火，没能随着这波大势启动，血拼哥不禁要问河北区这是怎么了？

2020年4月份天津市内六区项目销售金额排行——数据来源克而瑞

其实，和其它几个区相比，就居住和发展而言，河北区并不属于上乘区域。除了众所周知的意式风情街和海河沿线风景区之外，其它的记忆点很少。

从楼市角度来看，也是一个略显尴尬的存在。区域内二手房房龄较长，企业产和公产房居多。早期的河北区商品房发展缓慢，本地房地占据着河北区大量的新盘开发，所以河北区基本就是“自产自销”的模式，买房都靠地缘需求，其他区的人很少愿意“移民”河北。

另外，从商业配套发展角度来看，历史上，河北区曾经是天津商业最发达的地区之一，然而历史终究已成为过去，如今的河北区在商业设施上要落后于市内各区，特别是大型商业综合体，更是少的可怜。随着城市的发展和居民生活水平的不断提升，区域内还要仰仗金纬路，中山路，温州城这样的老牌商业街，以及民权门，靖江路，南口路一带社区商业模式，并不能满足当前生活的需求。

此后长时间以来，河北区楼市一直沉寂，直至几场土拍河北区才重拾一些关注度。回想2016、2017“地王年”，土地单价纪录刷新之快史无前例，市内六区诞生多宗高价地块。

就河北区而言，2016年5月，保定隆基泰和斩获的津北建（挂）2016-037号地块，居住部分楼面价约24557元/㎡；2016年12月中冶斩获的津北天（挂）2016-160号地块，楼面价30689元/㎡；2017年天房斩获的勤俭道地块，成交楼面价42443元/㎡。

顶着“地王”的桂冠虽然颇受关注，然而在这种大调控时代，如何实现“地王”的周转已成为摆在房企面前一个老大难问题。地产开发通行周期为两年，简单的参考房价会以1.5倍楼面价为标准，如今河北区这几宗曾经名声在外的“地王”们，如今都怎么样了？

01

紫金府

这是个有故事的项目，2016年5月20日，津北建（挂）2016-037号地块出让，23家房企到场竞拍，数量创下了历史之最。最终，保定隆基泰和以16.5亿元总价、152.3%的溢价率竞得，居住部分楼面价约24557元/㎡，这个价格基本相当于目前他旁边的春和景明二手房的售价。

万万没想到的是，2017年之后再调控政策之下天津市场昂扬的涨势回落拉平，3年多了，这个项目如今还没有开盘， 期间屡屡传出转让等传闻。

根据最新的消息显示，隆基泰和置业有限公司将出质天津隆远房地产开发有限公司42800万元股给平安信托有限责任公司，占所持股份的93.45%。如此看来，这个项目短期内入市无望了。

02

中冶德贤华府

2016年12月21日，津北天（挂）2016-160号地块迎来摘牌，参与竞拍的房企有中冶、中铁建、首创、金地、正荣、保利、万科等多家房企，最终中冶以总价41.4亿元竞得，成交楼面价33441元/㎡。

入市时中冶德贤华府高层，纯三室户型，建筑面积108-136㎡，均价43000元/㎡。但无奈这一楼盘最大的问题在于，在其拍地的2016年，恰好是楼市一路向上的行情；而在楼盘入市的2019年，市场已经发生翻天覆地的变化。正是在这种背景下，几乎全天津市所有项目都开启大幅降价促销，地王的促销力度更甚于以往。

坚挺了一段时间的中冶德贤华府也不例外，时不时的推出专属房源，企图以价换量。高层面积108、111㎡，一口价总价319万起，总房款直接降了100万左右，折合单价32000元/㎡起。

简单做一下计算，楼面价「33441元/㎡」，售价「32000元/㎡」，建安成本是固定的「0.13-0.15万/平方米」（不含地价、税费、财务），还是精装修，卖一套亏一套，无论怎么算都是赔本。

从位置上来看，中冶德贤华府项目还是有不少亮点的，地铁6号线北运河站上盖，对口的天津市排名第六的重点小学育婴里小学，983医院、水游城、陆家嘴购物中心等大型商业配套均处在开车15分钟半径内，全部精装修交付，同时在产品的打造上还将应用18大科技系统。

可以看出，项目入市之初就是定位于面向高端、改善型购房者，但其实从2019年河北区新房市场成交来看，河北区整体还是依靠中铁、天房北宁公元等这些刚需、刚改项目走量，毕竟河北区目前还是一个刚需为王的市场。

所以，这个项目未来最大的挑战依旧是价格，在面对新房市场与同区域新房及次新房的价格落下差，价格始终是区域人口认同与徘徊的一道坎。同时，如何完善项目的公建配套及住宅周边附属商业的完善度，能真正提升业主生活便捷度与舒适度，想必这也是中冶未来需要去提升的。

03

天房勤俭道地块

普通地王尚且如此，当年地价笑傲江湖的顶尖地王们，命运恐怕更加叵测，勤俭道地块就是其中之一。

2017年3月27日，勤俭道地块摘牌，中电建、城投、天房、融侨、金茂、金融街、中冶、招商及中海9家房企到场，经过过41轮竞价，最终由天房以27.8亿元收入囊中，成交楼面价42443元/㎡。这个价格不仅刷新河北区最高单价记录，也成为仅次于南开区双峰道地块位列天津楼面价格第二位的地块。

同年7月，天房勤俭道地块规划释出，整体分为住宅、商业。住宅部分分为小高层、高层产品，总户数及面积区间并未显示。按照天房勤俭道42443元/㎡的楼面价，1.5倍的建安成本，预计入市后售价将达到64000元/㎡。

我们来看看它周边的新房项目，距离较近的有天房天泰和财富绿道丹庭，前者高层在售，均价29000元/㎡；后者高层均价30800元/㎡，洋房均价36000元/㎡，这两个项目的均价远远低于天房勤俭道地块拿地楼面价。

虽然天房勤俭道地块拥有地铁和育婴里小学学区房的加持，但是并不是唯一性。片区内次新房仁恒河滨花园同属育婴里学片，又有景观资源、核心位置、品牌这一系列优势目前二手房均价在44000元/㎡。

出规划至今已经3年多的时间，这个项目也陷入沉寂，从去年开始屡屡传出要退地的传闻。

总之，地王，在拿地的那一刻，就注定是一场豪赌。河北区这几宗当年高价抢夺的地王，如今的归途无非是亏本入市、漫长等待、割肉转手、资金链断裂等。

也许，2020年，疫情影响下，高价地会更难。所以，如果你刚好有购房需求，今年是个机会。但，买地王项目，一定要谨慎，谨慎，再谨慎，谁能保证你买到的不会是一个减配的项目呢？

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