大国之城④｜惠阳：演绎临深城市“被遗忘”的尴尬

　　惠阳要划入深圳的消息像是楼市的特殊仪式，每年都要拿出来提几次。次次狂欢，终次次落空。

　　本以为，庆祝深圳特区成立40周年的日子，这个传说中的“并入”会随着“大礼包”一并来袭，然而，在房住不炒准则下，盼望着来临的又一次不是“春天”。

　　惠州临深片区惠阳区的房产中介们，原本准备好的激动的心，犹如被浇上了“冷冷的冰雨”，胡乱地颤抖着：临深，难道就真的一直走边边吗？

　　曾几何时，在深圳“打工人”群体中，流传着这样一句自嘲，“深圳，来了就是惠州人”。

　　买不起房，是深圳年轻人的痛，大城市购房需求的外溢效应，催生了惠阳的特殊楼市格局，“依深圳而生长”。在经济实力和人口规模不足以支撑楼市的情况下，不限购的惠阳，在深圳楼市回归平静后，逐渐被市场遗忘。

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　　大学毕业后，叶琪就回到惠州教书。五年时间，叶琪已经在惠阳购置了住房，但每次听到惠阳要划入深圳的消息，叶琪内心难免会有些恐慌。

　　“想要再买多一套房子。”自从儿子出生后，叶琪投资房产的心情更加迫切，未来房价上涨之后，以现在工资涨幅，根本追不上房价的涨幅，以后想要买房就更难了。

　　在她看来，惠阳距离深圳近，交通规划已逐渐打通两个城市，不管未来惠阳是否划入深圳，惠阳的房价长期仍是看涨的，这是惠阳地理位置决定的，不会改变。

　　让叶琪恐慌的不止于此，还有周边的房价。任教的学校附近房价已出现上涨。“星河开发的楼盘，疫情期间单价是1.8万元/平左右，现在就要2万了。”谈到此处，叶琪情绪有些许激动。

　　不到半年时间，超10%的涨幅，这个涨幅成为催促叶琪购买二套房的直接动力。

　　乐有家研究中心数据显示，10月第4周（10.19-10.25），惠州一手住宅网签呈现放量态势，达到4601套，环比上涨10.2%；惠阳区网签865套，环比上涨61.7%，全市涨幅最高；大亚湾区网签827套，环比上涨23.1%。

　　临深片区的惠阳和大亚湾对深圳的消息尤其敏感，深圳的任何风吹草动都能撩拨惠阳楼市敏感的神经。

　　不可否认的是，惠阳此次网签量大涨和深圳特区40年的庆典时间，刚好吻合。

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　　于叶琪而言，置身惠阳，一直被传言与房价上涨的恐慌支配。但于整座城市而言，则是面临房价上涨动力不足的尴尬。

　　价格上涨只是临近深圳、有配套资源支撑的个盘，整体而言，房价处于横盘状态，这是惠阳房价的现状。

　　据搜房评估网的数据显示，惠阳2020年10月楼市均价为9515元/平米，该价格与中部地区三线城市价格齐平；惠州整体10月均价10576元/平米，而二手房价则已经历连续数月下跌。

　　其实，惠阳楼市横盘的背后，折射出临深片区，依附深圳楼市外溢效应的尴尬。随着深圳楼市回归常态，惠阳楼市偃旗息鼓。

　　而具体到全国，这也是其他临近一线城市、依靠核心城市外溢效益的城市面临的尴尬。就好比这些年北京和燕郊的关系一样，当北京楼市趋于平静，燕郊就跟着变乖乖，而当北京一有点风吹草动，燕郊积压已久的寂寞的心就开始怦怦跳。

　　但最终挠心的是，横亘在这两点之间的购房人，他们的心始终是“慌得一比”：买还是不买，成为他们人生中的一道昂贵选择题！

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　　为何惠阳起不来？庞大的供应量，无经济产业支撑、人口不足等现状均成为掣肘惠阳楼市的因素。

　　中国盛产超级大盘，惠州排第一，贵阳次之。惠阳于2019年获批了152个预售许可证，仅在2019年9月—2020年2月共有40个项目取得预售许可，预售总套数为15201套，以该数据为平均数估算，152个预售许可证总套数近6万套，以每套房子容纳3人计算，每年惠阳的人口流入须达到约18万人。

　　数据显示，2019年末惠阳全区的常住人口61.83万人，较2018年末的60.89万人仅增加约1万人。庞大的市场供应与常住人口之间形成了巨大数额差，带来楼盘销售滞缓，空置率高企。

　　再看惠阳的内在发展潜能，2019年惠阳人均GDP约为10.23万元，同比增长为5.2%；GDP总量为622.89亿元，在惠州7区中排名第四。

　　同时，惠阳面积约915.6平方千米，而深圳全市面积仅为1997.47平方千米，东莞全市面积约为2460.1平方千米。仅一个区域，惠阳面积接近深圳的一半，超东莞全市面积的三分之一。

　　充足的土地储备为未来城市开发奠定了坚实的基础，同时带来庞大的供应，量大投资的价值将缩减，在惠阳投资房地产不是一笔划算的买卖。

　　再看经济产业结构，粤港澳大湾区，知名的城市均已形成特殊的经济产业结构，与惠州处于同一水平线上的佛山瓷砖闻名全国，诞生碧桂园、美的集团两大世界500强企业，还有众多照明公司加持；东莞是著名的制造业基地，鞋业、家居以及服务也名气渐响。唯独惠州，没有形成产业联盟，依靠海岸线和房地产开发曾在投资者心中短暂的火了一把。

　　当经济脱虚向实，城市长远发展必须要有经济产业支撑，不然一切都只是泡沫。惠阳楼市投资客占比高，随着楼市炒作热情熄火，投资者转身离去，留给惠阳的只剩下落寞。

　　隔壁的东莞，逐渐形成内在驱动力量，今年土拍、新房、二手房均呈现火爆态势，地王频出，市场吸引力增强。同样占据地理位置优势的惠阳区，该觉醒了。

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