下半年楼市悬念解读!哪一项最让你揪心?
西安楼市的悬念很多,主要看调控政策、房价走势等,但同时也和城市发展密不可分,如何看待下半年的悬念及预知端倪?
7月31日,陕西省级层面的主要岗位人事变动,想必大家都已知道。各类报道之后的留言,基本分为两类:一是期待陕西迎来新一轮发展;二是希望加快“西咸一体”。期待陕西发展更好,大西安在体量和综合能级上更进一步,在建设国家中心城市和国际化大都市上迈出更重要一步,可谓期待已久。如今,新的曙光出现,焉能不兴奋而热切期待?!近日,还有一组数据,让很多人高兴——2020年上半年,西安GDP总量为4575.09亿元,增长幅度为2.8%。令人高兴之处在于:1、总量排进全国前30强,位列第20位;2、增速位列30城之首,增速、规上工业增加值、固定资产投资增速均列15个副省级城市第一。
▲2020年上半年前30城GDP总量及增速 来源:悦西安
要知道第一季度,西安GDP为2095.65亿元,增速同比下滑4.1%,二季度出现反转,止滑回升。在疫情出现、世界经济衰退的严峻形势下,取得这一成绩非常难得。这对于以前、现在不太看好西安的人来说,包括一些经济界人士、房地产知名机构研究人员,是很打脸的事,也反映出西安经济的韧性和活力。有上半年取得领先的基础,有“让陕西经济更有质量的发展”指导要求,相信下半年西安的GDP总量会更好,至年底跻身万亿俱乐部问题不大。当然,对于更多人来说,更为现实的是,关心的还是自己的工作和收入,这关系家庭生活的质量,家庭财富的增量,以及家庭资产的累积。
在2019年,我们预判2020年西安楼市的发展,提到三个前提,即:调控政策、西安城市基本面、房源供应。这些不变的话,西安楼市向好发展没有疑问。事实上,经过上半年的实践,本地调控政策总体没变、城市面也不错,唯有房源供应不足,适合主流置业人群购买的中低价位普通住宅在供应上结构性失衡。来自美城机构的数据,2020年上半年西安商品房市场供应量同、环比均出现下降,仅有680.62万㎡,成交量环比、同比也均下滑,仅有356.11万㎡。
▲2017-2020年上半年量价走势 来源:美城股份
这个量尤其是成交量为2017和2018年上半年的一半不到。目前中高价位盘成交量低位平缓,中低价位房不足根据态势看,2020年的成交量低于2019年已无悬念,关键是低多少!其中,适合主流需求的新房供应,显得更为偏少。下半年会不会有所改变?从已经过去的7月看,没有改变,反而加剧,热盘从上半年的“千人摇”,到了7月份升级至“万人摇”。目前已知的从8月份起可推可售的盘有43个,房源总量达到10557套,但是依然存在区域不均衡、推出时间不确定等因素。以前,我们对究竟有多少人买房不知道,现在究竟有多少房源可推出,哪些适合等待,更是个未知数。
关于房价,依然是悬念:国家统计局数据显示,西安新房价格已经连续51个月环比上涨了,二季度成交均价约15304元/㎡,上涨至历史最高点。下半年如何?按照城市面、产品供应失衡的情况看,下半年难以改变一个“涨”字,一批地价高的、产品定位更高的新盘相继面市,可见的态势下,房价至少在统计数据上难跌!截止7月底,西安商品住房的库存及去化周期为7个月,看上去还算正常,但库存帐绝对多数的是高价位盘。下半年西安房价跌不跌的悬念至少在年内答案是肯定的。变数在于,高价位盘在市场竞争、房企资金流、年度目标排位等因素下,会不会优惠力度更大,暗战会不会加剧?
▲2017-2020年上半年库存及去化周期 来源:美城股份
还有一个悬念是二手房下半年是量价继续回升,还是继续会出现跌宕?这主要看新房和二手房联动态势。2019年9月开始,西安二手房价格出现环比下跌,连续8个月下跌,2020年5月起止跌回升;成交量自4月份开始回升,7月份达到7000余套。但同时,不可忽视的是挂牌量也激增,目前民间渠道的数据显示,二手房挂牌总量超过9万套,排除重复统计因素,数量也相当可观。可解读出不少内涵。如果,下半年新房供应结构性失衡问题持续、新房价格继续高涨,二手房市场的价格能小步慢跑,则二手房市场新的行情将持续,房价难以下滑。当然,这关键还得看房东们能否Hold住了!
对于买房来说,更大的悬念在于这几点:1、全神贯注等了很久,能不能摇得上、买得到,下半年最怕的是,摇不上、买不到!2、目前西安主城区中低价位房主要集中在浐灞北翼、西安国际港务区,均价在1.2-1.4万/㎡,这是刚需刚改留在主城的最后区域和机会,也可能延续到明年,有多少人及时上车?3、已经在西咸新区的置业的人士,落户后的户口本上能否是真正的西安市户籍,而不是自2017年以来的“等同于西安户籍”!较真看,还真有些不一样。
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