下半年楼市悬念解读!哪一项最让你揪心?

西安楼市的悬念很多，主要看调控政策、房价走势等，但同时也和城市发展密不可分，如何看待下半年的悬念及预知端倪？

7月31日，陕西省级层面的主要岗位人事变动，想必大家都已知道。各类报道之后的留言，基本分为两类：一是期待陕西迎来新一轮发展；二是希望加快“西咸一体”。期待陕西发展更好，大西安在体量和综合能级上更进一步，在建设国家中心城市和国际化大都市上迈出更重要一步，可谓期待已久。如今，新的曙光出现，焉能不兴奋而热切期待？！近日，还有一组数据，让很多人高兴——2020年上半年，西安GDP总量为4575.09亿元，增长幅度为2.8%。令人高兴之处在于：1、总量排进全国前30强，位列第20位；2、增速位列30城之首，增速、规上工业增加值、固定资产投资增速均列15个副省级城市第一。

▲2020年上半年前30城GDP总量及增速 来源：悦西安

要知道第一季度，西安GDP为2095.65亿元，增速同比下滑4.1%，二季度出现反转，止滑回升。在疫情出现、世界经济衰退的严峻形势下，取得这一成绩非常难得。这对于以前、现在不太看好西安的人来说，包括一些经济界人士、房地产知名机构研究人员，是很打脸的事，也反映出西安经济的韧性和活力。有上半年取得领先的基础，有“让陕西经济更有质量的发展”指导要求，相信下半年西安的GDP总量会更好，至年底跻身万亿俱乐部问题不大。当然，对于更多人来说，更为现实的是，关心的还是自己的工作和收入，这关系家庭生活的质量，家庭财富的增量，以及家庭资产的累积。

在2019年，我们预判2020年西安楼市的发展，提到三个前提，即：调控政策、西安城市基本面、房源供应。这些不变的话，西安楼市向好发展没有疑问。事实上，经过上半年的实践，本地调控政策总体没变、城市面也不错，唯有房源供应不足，适合主流置业人群购买的中低价位普通住宅在供应上结构性失衡。来自美城机构的数据，2020年上半年西安商品房市场供应量同、环比均出现下降，仅有680.62万㎡，成交量环比、同比也均下滑，仅有356.11万㎡。

▲2017-2020年上半年量价走势 来源：美城股份

这个量尤其是成交量为2017和2018年上半年的一半不到。目前中高价位盘成交量低位平缓，中低价位房不足根据态势看，2020年的成交量低于2019年已无悬念，关键是低多少！其中，适合主流需求的新房供应，显得更为偏少。下半年会不会有所改变？从已经过去的7月看，没有改变，反而加剧，热盘从上半年的“千人摇”，到了7月份升级至“万人摇”。目前已知的从8月份起可推可售的盘有43个，房源总量达到10557套，但是依然存在区域不均衡、推出时间不确定等因素。以前，我们对究竟有多少人买房不知道，现在究竟有多少房源可推出，哪些适合等待，更是个未知数。

关于房价，依然是悬念：国家统计局数据显示，西安新房价格已经连续51个月环比上涨了，二季度成交均价约15304元/㎡，上涨至历史最高点。下半年如何？按照城市面、产品供应失衡的情况看，下半年难以改变一个“涨”字，一批地价高的、产品定位更高的新盘相继面市，可见的态势下，房价至少在统计数据上难跌！截止7月底，西安商品住房的库存及去化周期为7个月，看上去还算正常，但库存帐绝对多数的是高价位盘。下半年西安房价跌不跌的悬念至少在年内答案是肯定的。变数在于，高价位盘在市场竞争、房企资金流、年度目标排位等因素下，会不会优惠力度更大，暗战会不会加剧？

▲2017-2020年上半年库存及去化周期 来源：美城股份

还有一个悬念是二手房下半年是量价继续回升，还是继续会出现跌宕？这主要看新房和二手房联动态势。2019年9月开始，西安二手房价格出现环比下跌，连续8个月下跌，2020年5月起止跌回升；成交量自4月份开始回升，7月份达到7000余套。但同时，不可忽视的是挂牌量也激增，目前民间渠道的数据显示，二手房挂牌总量超过9万套，排除重复统计因素，数量也相当可观。可解读出不少内涵。如果，下半年新房供应结构性失衡问题持续、新房价格继续高涨，二手房市场的价格能小步慢跑，则二手房市场新的行情将持续，房价难以下滑。当然，这关键还得看房东们能否Hold住了！

对于买房来说，更大的悬念在于这几点：1、全神贯注等了很久，能不能摇得上、买得到，下半年最怕的是，摇不上、买不到！2、目前西安主城区中低价位房主要集中在浐灞北翼、西安国际港务区，均价在1.2-1.4万/㎡，这是刚需刚改留在主城的最后区域和机会，也可能延续到明年，有多少人及时上车？3、已经在西咸新区的置业的人士，落户后的户口本上能否是真正的西安市户籍，而不是自2017年以来的“等同于西安户籍”！较真看，还真有些不一样。

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