青岛楼市下半年预测:你期待的解限、降价可能都没有

2020年青岛楼市“年中考”结束了。虽然在过去的半年里经历了种种“波折”，但无论楼市还是地市，数据都比疫情初期各方预想的要好很多。

在过去的几天里，各种盘点总结，细数了过去几个月的艰辛和不易，也让不少人对下半年的青岛市场有了期待。2020年青岛楼市的下半场将会是怎样的光景？我们不妨一起“不负责任”的预测一下。

关于解限：概率极小基本不存在

自去年下半年，楼市进入明显下行通道以来，解限的呼声一直此起彼伏。这种声浪，在楼市线下销售因疫情而近乎停滞的一月末二月初，达到了高潮。尽管当时的形势已经异常严峻，各级政府层面也出台了一系列的扶持措施，但个各地的措施中，举凡涉及“解限”“解禁”的政策，基本都被“秒撤”，存活时间最长也未超100个小时。

数据显示，上半年各类房地产调控政策超300次，多出现在疫情突发的前四个月，内容以扶持企业、稳定市场为主。随着市场的稳定，调控次数也在减少。但就在刚进入七月的短短几天里，先后有杭州、东莞、宁波等热点城市出台约束性政策，限购限售等再次收紧。这与近一两个月来，部分一二线城市楼市过热，房价涨幅过大不无关系。

视线转回青岛。上半年，青岛也是有调控政策被撤回的城市之一。

在4月初青岛发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则中写到，“鼓励改善型住房需求，不动产权证书满2年即可上市交易，针对本地相关就业人才购买首套房，不需要落户或社保纳税”。这与此前青岛发布的“房产需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易”的政策背道而驰。不过这个规则登出后不久就被撤回，在后来发布的最终版规则中，涉及房产出售的部分，改为与2018年4月18日发布政策相同的表述。

↑更改前·更改后↓

不管是青岛房管部门在制定规则时“无心”造成的表述错误，还是“有意”的想搞一次“限时”“解限（售）”活动，青岛都再一次印证了调控政策“涉解限必撤回”的铁律。充分说明，在楼市的大环境还不具备“解限”的条件。

此外，未来的几年，青岛城市建设的重点，一个是“国家中心城市”另一个是对标深圳，逐步实现国家“南深圳北青岛”的发展构想。要做到这两点，大规模的引入人才是一个关键问题。而其他城市的先例是，人口快速增长势必会导致房价上涨过快。如果此时，再放松楼市的各类限制政策，那青岛房价将飞涨到何种境地，谁也无法预料。

业内指出，下半年中国楼市调控仍会坚持‘房住不炒’定位，‘从紧’的住房政策不会改变。所以，2020年下半年，青岛有可能出台解限楼市政策吗？基本不会。

关于房价：极端的疯涨暴跌都无可能

楼市最美的花，莫过于房价下降啦！无论何时，希望房价下降都是购房者最永恒最美好的“期待”。

所以2月初，恒大的那场全国范围内的“75折”促销，着实让购房者“惊喜”。彼时，不少人猜测恒大此举将引发连锁效应，将会有大量房企跟进，房价或许有“大跌”的可能。事实上，部分大型房企确实有后续促销动作，但优惠力度有限，持续时间也不长。就连首先降价的恒大，“75折”后面也跟着一个小小的“起”字，且补充说明并非所有项目都参与这次活动。

上半年，在受疫情影响最严重的2月和3月，青岛新建商品住宅均价在成交套数、面积、总价均大幅下降的情况下，同比数据都是在上涨的。反而到了楼市整体回暖的4月，新房均价破天荒的出现同比下降1.16%的情况。当然这只是昙花一现，五六月份新房同比数据再次呈现上涨的趋势。换句话说，在新房价格最有可能出现大降的的时期，青岛的新房价格还是稳中有涨的。

长期以来，青岛的新建商品住宅市场上，整体均价基本上都是“这月比上月高，今年比去年高”的情况。虽然具体到每个区域每个项目，不同的销售节点可能会有差异，但不会对整体产生影响。特别是在青岛已经发展成为强二线新一线城市的今天，城市对外来人口的吸引力不断上升，每年都会有大量的新增人口成为购房生力军，这对房价的稳定也起到了不小的作用。因而，下半年青岛新房整体大幅下降的可能性很小。

当然，也会有购房者担心房价会在后疫情时期，报复性疯涨。这个从17年前“SARS”后产生的房价上涨而引发的担忧，并没有再次发生的可能。一来，国家经济发展的整体情况、货币政策等与当年有很大差异；二来，目前的房地产市场处于政策调控相对严格的时期，且从国家层面来说，短时间内无“放松”的可能；第三，购房者的消费观念也比17年更为理性。因而从各个维度上来说，房价短时间内快速上升的几率非常低。

关于购房时机：没人知道“底”在哪儿

准备买房的人，总是在等一个“时机”。

一般情况下，只有在市场、房企都存在不稳定因素的情况，才有可能出现所谓的“抄底”的时机。上半年，当疫情影响最严重的时期，或许有项目在“以价换量”，但整体上在青岛没有所谓的“底”出现。

什么时候能迎来抄底楼市的时机？什么时候是买房的好时机？说白了，也就是在问，什么时候是房价最低的时候。这种问题即便是行业内最资深的专家也无法给出确切的答案。只有经过了“谷底”，才能知道这个“底”究竟在哪儿。所以，自住型购房者，看好就买是最保险的做法；而投资型购房者还是建议谨慎入市。

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