青岛楼市“解限”可能越来越小竟是因为这“50万人”

3月27日，青岛市统计局发布《2019年青岛市国民经济和社会发展统计公报》。数据显示，2019年青岛全市常住人口949.98万人，增长幅度为1.12%。

数年前，复旦大学曾做过一项研究，对各个城市落户门槛进行了量化，分析各城市的落户难度。在国内众多城市中，青岛竟然紧随北上广深之后，排名第五位。而后在2016年发布的《中国社会体制改革报告》中，全国10大最难拿户口城市分别为北京、上海、三亚、广州、深圳、海口、天津、苏州、青岛和西安。

这一结果虽然让人意外，却也在情理之中。虽然开埠时间晚、建城史短，但青岛依旧是民国时期的八大特别市（后改称直辖市）之一；新中国成立后，是山东省副省级市、计划单列市，国务院批复确定的中国沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市、国际性港口城市；辖区内有国家级新区、国家级高新区；地理位置、气候条件都相对优越。这一系列的“好处”，让许多人对青岛心生向往、对青岛户口趋之若鹜，按照以前的户籍管理政策，落户门槛高似乎也无可厚非。

但万万没想到，这也成为青岛城市发展的瓶颈。

国家中心城市，这个中国城镇体系规划设置的最高层级，一直是国内各大城市追逐的最高目标。目前已有九个城市获此“殊荣”，作为区域内的龙头城市，青岛自然也是要争一争。在2月14日，山东省印发的《贯彻落实〈中共中央、国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见〉的实施方案》中，也明确支持青岛市建设成为国家中心城市。

除此之外，2019年7月中央深改委提出“南深圳北青岛”的发展理念，意在让青岛对标深圳，加快发展步伐。

2019年青岛全市生产总值（GDP）11741.31亿元，增速6.5%，山东省内排名第一，全国排名15。虽然不算难看，但无论是对标九大国家中心城市，还是对标深圳，都有不小差距。要知道，2017年青岛GDP的全国排名是第12名，经过两年的发展不但没有进步还后退了3名。这让一心想成为第十个国家中心城市的青岛人情何以堪，更不好意思说要和深圳齐名了。（备注：2019年深圳GDP为26927亿元，广东第一，全国第三。）

都知道如今城市发展的核心是人，九大国家中心城市和特区深圳都是常住人口过千万的超大城市。而在这方面，青岛全市的人口满打满还不到950万，市区常住人口才645.2万。

这还不是最可怕的，最可怕的是增速！

2019年青岛市区人口增长为1.57%，2018年市区人口增长为1.6%，2017年市区人口增幅比较大为25.79%，但是别忘了，就是在2017年即墨撤市划区了！2016年这一数据为1.40%。

换句话说，以青岛日常年份1.4%、1.5%、1.6%市区人口增长速度，达到超大城市标准（备注：城区常住人口1000万以上的城市为超大城市），大概还需要35.5年。就算放宽标准按全市人口计算，达到千万级人口也需要将近5年的时间。青岛等不了啊！！！

从这个层面来看，近一个月来上至省府下至市府，接连发布的“放宽青岛落户”的相关政策，也算有据可循了。毕竟有了更多的人，城市发展才有新的动力，城市发展的好才能吸引更多的人来。

按照放宽的超大城市标准，青岛常住人口差了50万人。这个缺口最快能用几年的时间补齐？曾经同为落户困难城市的西安给了答案——1年！

根据西安市公安局给出数据，从2017年3月1日“户籍新政”实施，到2019年4月30日为止，26个自然月的时间，西安全市共迁入人口115.1万人，占当前户籍人口的11.45%。平均下来，相当于年增长53.12万人。超高速的人口增长让西安连续两年GDP名义增速均超过11%。

当然在吃到人口红利的同时，西安也因为人口快速增长，产生了巨大的后遗症——房价快速上涨！

在去年西安620最严限购政策出台前两天，国家统计局公布的数据显示，西安新房住宅价格环比涨幅全国居首；同比涨幅在此前的6个月中一直排名全国第一。粗略估算，在2019年6月20日之前，西安新房价格一年半内涨超20%

用业内的话说，放宽落户及人才引进等政策的实施，必然会让大量人口短时间进入城市，居住作为最基本生存需求，是要被优先考虑的。需求的快速上涨，推动房价的上升也是顺理成章的。

以西安之先例推及青岛。

2019年青岛新建商品住宅成交均价为14274元/㎡，较前一年上涨5.91%；这是在青岛人口增长幅度在1.4%-1.6%前提下产生的。今年青岛放宽人才落户，如果住宅投资规模不变，而人口增幅快速上涨到3%、4%，甚至是像西安一样超过5%，房价增幅保持稳定的可能性极小。

尽管人才公寓作为商品住宅的补充也能满足一部分新增人口的居住需求，但是人才公寓一来面积不大，仅适合过渡，二来部分只租不售或销售条件要求高，申购不宜，并不能作为新增人口的主流选择。

因而可以看到，商品住宅价格的变化与人口增长还是正相关的。

未来较大力度的人才引进政策和落户政策，快速增长的购房需求，将成为青岛房价上涨主要的因素之一。而无论是申请国家中心城市还是发展成能比肩深圳的北方重镇，人口基数决定城市体量，快速扩大城市人口规模将成为重中之重。从这个角度来看，为了控制房价过快增长，青岛楼市“解限”的可能将越来越小。

本文数据来源：青岛市统计局、锐理新媒体、青岛网上房地产、国家统计局、西安市公安局

相关知识

青岛楼市“解限”可能越来越小竟是因为这“50万人”
楼市新政又现一日游：降低首付比例取消二手房限售统统撤回
青岛楼市下半年预测:你期待的解限、降价可能都没有
重磅突发!新华社点名痛批!这些城市要小心了......
楼市“艰难期”在明年?新规下,专家预测:2021年房价将超乎想象
新一轮楼市调控收紧：多地房价过热 城市间分化加剧
丝涟联手青山周平引“焕芯理想家”设计热潮，让万人享睡！
“葱价房”什么时候能到来？实际上，50万一套就算“葱价”了？
楼市突传3大“变天”信号，今年买房更便宜？经济学家说了9个字
复盘2020·买房 | 鹤岗看房记：低总价住宅，值得押宝吗？