谁制造了学区房?

在中国，卖得最贵的房子不一定是豪宅，还可能是学区房。

近日，《纵横Plus》在贝壳找房上检索一线城市在售二手房房源，发现上海、深圳和广州单价最贵的二手房都是豪宅，单价从23万元/平到40万元/平不等。

其中深圳在售最贵二手房位于新天鹅堡，是一套5室3厅的房子，标题赫然写着：“6.6米尊贵客厅，大露台室内泳池，看山看湖看海。”单价近23万元/平，建面547.5平，总价1.3亿元。

相比之下，北京单价最贵二手房要“寒碜”很多，建于2003年，建面仅23平，1室0厅，单价19万元/平，总价近436万元。

北京单价最贵二手房 资料来源：贝壳找房

其他城市最高价房拼品质，北京最贵二手房拼位置。这套房子位于北京市西城区右安门内的清芷园，其对口小学是原区重点小学：宣武师范学校附属第一小学。好学区叠加低建面，意味着可以低价上车西城学区房。这样一来，房源单价自然水涨船高。

西城区“731多校划片”政策正式实施，靴子落地前，急于购房的家长和着急出手的业主都在抢跑，再度点燃北京学区房市场。

为什么学区房卖这么贵？是谁制造了天价学区房？

01 政策缝隙诱发学区房意识

1986年4月，《中华人民共和国义务教育法》（后简称《义务教育法》）颁布，以法律之名，赋予义务教育极强的公共性：政府保证实施，社会所有适龄儿童均享受同等受教育的权利。

该法律第九条进一步规定：“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。”“就近入学”被正式写入法律，延续至今。

中华人民共和国义务教育法（1986版）截图 资料来源：百度律师·度小法

“就近入学”的本意是保障教育公平，让所有适龄儿童，不论阶层，无关贫富，都能共享便捷的义务教育。

但“就近入学”要实现“公平入学”，必须满足教育资源均衡分布的前提条件。在我国的教育土壤上，教育资源的分布和分配都难言均衡。

1980年，中共中央、国务院颁发《关于普及小学教育若干问题的决定》（下简称《决定》），提出必须正确处理普及与提高的关系，“各地应当首先集中力量办好一批重点学校，创造经验，典型示范”。

《决定》是在当时我国经济、社会和文化等发展不平衡的特定历史条件下颁布的，创建重点学校也是“权宜之计”。重点学校的创建，确实起到了以点带面的作用，也加剧了教育资源的分配不均。

2006年，国家对《义务教育法》进行修订，其中第二十二条明确指出，应当促进学校均衡发展，缩小学校间办学条件的差距，不得将学校分为重点学校和非重点学校，学校内部也不得分设重点班和非重点班。

纸面上的取消，并不能抹去现实中学校的师资、配套、口碑等差异。上“重点学校”仍是绝大多数中国家长的热切追求。在“就近入学”原则下，购置重点学校的学区房，也就意味着拿到目标学校的入场券。

1980年的《决定》和1986版的《义务教育法》，均鼓励企事业单位等社会力量办学，帮助解决中国人口众多和经济不发达的教育难题。在后续《义务教育法》中虽然将相关条款删除，但将义务教育推向市场步子已经迈出，带来了基础教育资源的分配不均，遗留“以权择校”，“以钱入学”，“以优择生”等历史问题，诸如共建生、点招生、推优生等等。

择校成为义务教育问题重灾区。为捍卫义务教育的公共性，政府对各种择校乱象进行严打。到现在，绝大部分择校渠道都已被堵死。

学区房就此成为稀缺的择校渠道，而且合法合规。高价买入学区房，也就得到了进入重点学校的保证。

02 重视教育传统强化学区房神话

学区房热度不减，也离不开中国人重视教育的传统观念。

义务教育刚开始普及阶段，由于诸多中国家庭仍在温饱线上徘徊，义务教育虽然是一种权利，但同时也是一种强制履行的义务。其后随着家庭经济条件的改善，重视教育的意识被重新唤醒，义务教育才逐渐向权利回归。人们对义务教育的理解，也逐渐从“要上学”，转向“上好学”。

到现在，子女教育已中国家庭的重要刚性支出项。今年3月，上海消保委联合上海消费研究中心等机构联合发布《上海、北京、深圳青少年教育培训消费调查报告》。报告显示，最近一年，这三个城市的子女教育培训平均支出约为1.6万元，占家庭总收入的9.4%。这还未将学历教育费用计算在内。

上海、北京、深圳家庭上一年度教育培训支出情况 资料来源：《上海、北京、深圳青少年教育培训消费调查报告》

2017年新浪教育和新浪数据中心联合发布的《2017中国家庭教育消费白皮书》显示，学龄前和K12阶段子女教育支出均占家庭收入的26.4%。

子女教育主要有三个部分组成，家庭教育、学校教育和社会教育。但在中国语境下，学校教育承担着最主要的教育职能，中国家长对教育的重视自然延伸到对学校的重视。重点学校师资强势，配套完善，生源优质，成为子女教育首选。

中国人在两个地方最舍得花钱，一个是孩子，另一个是房子。而学区房，则是孩子教育和房子双重叠加的结果，自然会牵动中国家长敏感的神经。很多家庭甚至陷入举全家之力购置学区房的疯狂举动中，新远大换老破小的魔幻行为时有发生。

房子的市场性与学校的公共性绑定在一起，在一定意义上，学区房已经超越了房子的居住属性。对于最优质的学区房而言，学校与房子的角色很可能已经颠倒，与其说学校是房子的配套，不如说房子是学校的附庸。

03 利益相关方炒作学区房价格

开发商敏锐地捕捉到中国家庭对学校的重视，大打学区牌。

早在1994年，顺德碧桂园就凭借在郊区引入北京景山学校分校，变滞销盘为热销盘，开创了开发商宣传学区房的先河。

到现在，学院派、学院里、学知园、学府花园、锦绣学府等将教育元素纳入项目名称的做法早已屡见不鲜。

中赫集团开发的万柳书院更是凭借紧邻名校的优势，将项目单价拔高到17万元/平。现在万柳书院在售二手房均价19.7万元/平。

中赫拍得万柳地块新闻专题 资料来源：网易房产

在新房项目沙盘上标注教育用地、学校（规划）成为业内宣传楼盘的重要卖点。售楼处销售熟练地背诵教育配套如何优质，借名校光环为项目背书。

看重教育配套的业主签订了购房合同，以为买到了进入重点学校的确定性，但途中生变的情况也不少见：配套学校并非开发商配建，距离临近但不是对口小学；规划的教育用地迟迟没有动工，业主子女无学可上；配套学校挂着名校旗号，但师资力量薄弱，与学校本部天差地别等等。

每年承诺的教育资源未能兑现而引发的项目维权不胜枚举，各地政府三令五申，严禁宣传“学区房”，不得违规承诺升学，但打学区房擦边球的项目仍大行其道。

京南某项目在宣传册上写到：“紧邻人大附（多次荣登中国高中排行榜首位），与东方蒙特梭利幼儿园一路之隔，北京二中、十一学校……各类优质教育资源聚集，文化底蕴浓厚。”实际上，人大附的分校遍布北京城，辐射全国甚至世界多地，有公办有民营，“多次荣登中国高中排行榜首位”的，不出意外应该是特指人大附本部。

新房的位置大都比较偏远，而多数重点学校的本部都位于成熟的城市中心地带，二手房才是学区房交易的主场，也成为学区房炒作的高发地带。

中介拔高学区优势，散布涨价信息，隐瞒学籍和户口占用情况，联合业主坐地起价，炒作车库房、过道房、格子间等，成为炒高学区房价格的重要推手。

04 学区房问题何处来何处去

在一定意义上，学区房问题其实是政策不完善的背景下，开发商、中介和学区房（准）业主之间无意识合谋的结果。

开发商抓住中国人重视教育的命门，以学区为名，为楼盘价格加码；中介为牟取更多收益，多管齐下，炒高学区房价格；学区房业主出于使用后转卖赚差价或单纯投资的目的，希望学区房价格越高越好。卖方市场目的出奇统一，三方之间逐渐形成一种分散、无意识的合谋，推动学区房价格一路向上。

对于买方市场上买得起学区房的“准业主”们而言，购买学区房既是子女上好学的保证，又能在“使用完”之后涨价卖出，获得一笔不菲的投资收益。买的时候肉疼，但学区房价格高企，他们也乐见其成。

在重视教育意识和涨价赚钱预期下，买卖双方之间形成了一个交易闭环，只要外部条件不发生改变，学区房价格上涨的逻辑就坚不可摧。

学区房成为有产阶级内的一种金钱游戏，买不起学区房的广大刚需群体沦为相对意义上的受害者，被排挤在这一闭环之外，其子女也丧失了入学重点学校的资格，继而在后续人生的教育、就业上变得弱势。

长此以往，学区房问题必将进一步加剧教育鸿沟、贫富分化、阶层固化等社会症候。

换个视角，整个学区房问题折射出的，其实是中国家长对子女教育问题的焦虑，学区房的业主、准业主以及无力承担高学区房价格的刚需家长，都焦虑子女无法享受到好的教育资源。

这种焦虑产生的深层原因，则是现阶段中国教育资源的分布不均和分配不公。分布不均有重点学校划分的历史原因，也有优质教育资源不足的现实因素。而分配不公，则关乎制度。

《义务教育法》中坚持的“就近入学”原则被广泛误读为距离远近，这一点也被开发商和中介抓住，大做文章。实际上，“就近入学”和绝对距离之间存在部分脱钩，教育局拥有“近”的绝对定义权。学区划定之后，人们往往只能看到一个结果，而对其中的划定细节无从考究。这一考量，一方面是为了避免因此产生纠纷，但另一方面也会诱发对于公平的质疑，难以服众，近年来的学区房维权就是如此。

从细节中跳脱出来，“就近入学”原则制定的现实基础本就不公正，教育资源分布不均衡，户籍和房产很大程度上是保证入学的先决条件。在不公正的基础上确定的“就近入学”原则，不可能达到完全公平。

近几年北京为推进教育公平，逐步推广多校划片，也为学区房现象降温，但这只是对“就近入学”原则的微调。即便实施多校划片，仍要与入学顺位，与户籍、房产、房户一致否、居住年限等因素捆绑。“多校划片”作为一种“缓兵之计”，并未撼动户籍制度、“房籍制度”和经济基础等现实条件。

从长远来看，要从根本上遏制学区房价格的非理性上涨，促进教育公平，需要从扭转教育资源分布失衡着手。

国家要将优势教育资源向弱势地区倾斜，加强教育经费投入，完善教育配套设施；同时，鼓励教师资源的校际流动，提高教育薄弱地区的教师待遇。进而缩小学校间教育配套和师资力量的差别，从源头上推进教育资源的均衡分布。

到那时，不仅人人能有学上，而且人人皆能上好学。学区房高价神话失去存在基础，自然会不攻自破。

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