楼市调控下 滨江107亿拿下杭州宅地里的“勇气”

观点地产网 七月的最后一天，杭州的土拍市场上依旧吸引不少开发商前来寻地。

7月31日上午，杭州主城共计8宗地块入市交易，总出让面积334.96亩，总建筑面积54.22万平方米，总起价124.37亿元。其中包含三宗备受关注的宅地及5宗商业用地。

随着杭州下城区文晖单元最大一宗宅地落入滨江集团(002244,股吧)的口袋，这场土拍也宣告结束。最终8幅地块悉数出让，总成交价153.18亿元，其中三宗宅地总成交价为141.87亿元，足以可见杭州宅地市场在开发商心目中的位置。

其中，滨江集团以107.38亿元竞得下城区文晖单元宅地，溢价率21.77%，成交楼面价去到35971元/平方米，成为当日土拍成交金额最大的地块，同时问鼎年内杭州首宗百亿地块。

此外，外来房企佳兆业、路劲分别摘下剩余的两宗宅地，前者以21.97亿元拿下江干区天城单元宅地，竞配自持面积比例4%，溢价率29.58%，成为当日溢价最高，达到上限价的地块；后者则以6亿元拿下西湖区龙坞单元宅地。

至此，杭州本月最后一场拍地落幕。深耕杭州的滨江，似乎再一次将这个传统发挥到极致，超一百亿夺1宗宅地，在杭州逐渐成为最大地主的路上，滨江丝毫没有要让步的意思。

调控下的杭城土拍

近期，对于房地产调控的讨论热火朝天。

前不久，于7月24日召开的房地产座谈会上，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正说，要时刻绷紧房地产调控这根弦。

这对于前段时间，多城市出现楼盘火热、“万人摇”频现以及土地市场上多轮加价举牌抢地、百亿抢地等现象，无疑是在开发商头上浇了一盆冷水。

值得一提的是，在上述座谈会上，包括北上广深、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市都出席参加。7月以来，不少城市出台楼市政策加码限购，整顿楼市的同时，也对规范土地市场做了进一步的说明。

其中，南京深夜出台“宁九条”，深圳史上最严调控“新八条”细则也于7月30日落地执行。

在房地产市场处于变化莫测的当下，此类种种政策出台，可以说是给房企和各类参与者敲响一记警钟。

杭州业内人士丁建刚曾发文表示，今年上半年，楼市几乎是在“没有调控”中走过，但随着部分城市房价上涨明显，刚进入下半年各地频频出现调控升级的信号。

有市场数据显示，上半年全国百城房价上涨11%，总体房价略偏热，部分二线城市房价上涨幅度较大，其中杭州上半年房价同比涨幅达到11%，涨幅居前。

这或许就可以解释，当天这场百亿土拍中房企不断加价抢地意欲争夺“面粉”的考量所在。

据观点地产新媒体了解，上述出让的三宗宅地里，佳兆业最先拿下一宗。

上午九点过后，地块开始竞拍，不到三十分钟的时间里，地块数轮加价后，直接触及上限价格，旋即开始进入竞自持面积的环节。

经过35轮竞价，佳兆业以上限价格28.47亿元竞得江干区天城单元R21-41地块，楼面价32282元/平方米，溢价率 29.58%，竞配自持面积比例4%。

信息显示，该地块出让面积3.67万平方米，容积率2.4，出让建筑面积8.82万平方米，不少于8819.52平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房，地块起价21.97亿元，起始楼面价24912元/平方米。

出让要求显示，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米，即限精装均价46500元/平方米。

业内人士指，该地块所属城东新城板块，临近地铁及杭州东站，区位条件优越，而目前该板块待售项目有花语天境府、悦风华等。

而城东新城板块的在售项目则有滨江龙湖东潮府、龙湖葛洲坝(600068,股吧)·景粼天著、三湘印象(000863,股吧)森林海尚、世茂钱塘天誉等，均价在46500元/平方米上下小幅度变化。

滨江逾百亿夺“钻石”宅地

其实在本场土地开拍前，已有不少本地媒体对土拍进行预热报道，其中最重磅的地块便是位于老城区的文晖单元大体量宅地，起价已经达到88亿的地块，实在让人好奇会是哪家开发商“有勇气”拿下这宗地块。

作为杭州传统的中心区域，文晖单元的宅地供应市场始终引人瞩目，此次推出的大体量宅地——杭政储出[2020]48号地块，被称为“钻石”宅地，并且成为年内杭州第一宗拍出的百亿地块。

据观点地产新媒体了解，该地块在开拍前已获数轮报价，上午九点结束等待期过后，报价幅度不断往上涨，5轮报价后，该地块报价瞬间达到100.08亿元。随后，房企放慢了加价幅度的步伐，开始以每轮最小加价额度1000万元进行报价。

将近两个半小时、82轮举牌后，滨江集团强势抢地，以成交价107.38亿元成为该地块的主人，成交楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。

似乎杭州就是滨江独自一人的舞台，在每次土拍现场，都少不了他的身影。

据悉，48号地块出让面积10.74万平方米，容积率2.78，建筑面积29.85万平方米，是罕见的大体量宅地，其中，不少于29853.18平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。

值得注意的是，该地块楼面起价29539元/平方米，而封顶楼面价为38382元/平方米，上限价格为114.58亿元。从竞拍的结果来看，离封顶价还有2411元/平方米、37.2亿元的距离，开发商仍保持一定的理性。

出让要求显示，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于47200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于51920元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米，即限精装均价51700元/平方米。

拿地后，滨江集团显得极为低调，既没有海报宣传，官网也无任何动态发布。据此前滨江发布的信息显示，上半年其完成销售额547亿元，此次拿地金额就占上半年销售的五分之一，因此该地块对滨江而言也是今年最重要的项目之一。

有接近滨江的人士称，这宗地块是杭州老城区的，所以位置很好。

据了解，这宗地块之所以被称为“钻石”宅地，还因为地块附近交通设施和商业配套齐全，地块南侧便为杭州城市之星国际旅游综合体。

业内人士指出，近几年，杭州文晖板块的新房供应不多，距离较近的朗诗熙华府、朗诗乐府、万科新都会1958等项目早已卖光了。而去年中海和嘉里建设均在区块拿下土地，可以看出开发商还是比较热衷在此布局。

去年5月19日，嘉里建设以最高限价68.14亿元竞得当日杭州土拍中面积最大、起价最高的文晖单元商住地块，楼面价29677元/平方米，溢价率29.94%，同时需自持比例8%。

在去年4月26日，中海地产则以17.35亿元竞得文晖单元一宗体量较小的商住地，成交楼面价28210元/平方米，溢价率25.28%。

对比嘉里建设和中海去年在该板块的拿地情况，滨江此次以35971元/平方米的楼面价啃下这块大骨头，土地成本高出不少，更考验后续开发和运营能力，当然也不排除引进合作方的可能。

但若从目前板块内在售的项目看，中海望庐在今年7月已首次开盘，推出小高层4号楼、高层5号楼，高层精装均价48200元/平方米，小高层精装均价54800元/平方米，且获得880户购房预登记家庭，整体中签率约12.27%。

如此看来，这宗大体量宅地的市场前景仍值得期待。

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