调控“罚酒三杯”,是谁给了这些城市固执的勇气?

大家都知道，继深圳房价从去年年底，蹦起来之后。全国很多地方房价，也有点压不住了，尤其是长三角和珠三角，房价也是一浪赶一浪，后浪催前浪。究其原因，很简单——房价传导+土拍示范。无论啥事，榜样的力量是无穷的。深圳一年能涨20%——30%，东莞、惠州为啥不能涨。杭州一年能涨10%——20%，为啥绍兴不能涨，杭州不能涨。南京能涨，为啥苏锡常不能涨。尤其是京、沪这两个中国楼市的老大哥，春夏之交，房地产市场居然也来了一个“欲穷千里目，更上一层楼”，让全国的投资者不禁又想起了四年前春天的故事。所以，你涨我也涨，要涨大家一块涨，区域房价传导成为了这两个城市群今年市场的第一主导力量。

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第二是土拍。年初，为了纾解企业困难，年初各地纷纷出台各种拿地优惠政策。基本可以分为四类：其一，取消限制性规定，变相降低开发难度，提升开发收益。譬如上半年上海新晋出让的涉宅用地已然取消 15%的自持比例要求，又如苏州取消封顶和现房销售，土地出让价格超过市场指导价，不需要封顶销售；进入一次性报价，也不用现房销售。其二，核心一、二线城市明显加大供地力度，优质土地供应持续增多。典型如北京，2019年之前供地以“双限双竞”地块居多，但 2020 年上半年不限价地块供应持续增多，其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块，很大程度提振房企拿地热情，北京两度刷新今年最高单价纪录。其三，调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款，缓解房企拿地时的资金压力。西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至 20%，一个月内缴纳 50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过一年。另一方面，南京、福州、无锡等延缴出让金至疫情一级响应解除，且延缴不产生滞纳金或违约金。三招下来，地主家的余粮一下子充实了，让开发商拿地热情大大增加。于是，全国各地拍地地王一下子就多了起来，以宁波为例。3月28日，鄞州区YZ02-02-d4（投创地块）地块起始楼面价13200元/㎡，吸引了碧桂园、绿城等11家开发商角逐，最终经过4小时261轮，绿城以18080元/㎡，溢价率37%，总价26.9亿斩获地块。4月3日，绿城，新希望、荣安等15家开发商抢夺东部新城核心区地块，绿城最终经过126轮，20740元/㎡叠加21200元人才房，溢价率24%，总价23.4亿元拿下。东部新城核心区地王诞生。4月30日，高塘四村地块吸引了雅戈尔、新希望等19家房企竞争，最终中海以20750元/㎡叠加28500平人才房，溢价率30%，总价34亿元拿下。海曙地王诞生。5月8日，鄞州中心区地块吸引了中海、雅戈尔等18家开发商竞争，最终经过121轮，中交以20750元/㎡叠加4700平的人才房，溢价率41%，总价14.1亿元拿下地块。6月24日，经过495轮竞价，杭州浙鹤企业管理有限公司（绿城）以总价288207.85万元竞得宁波鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，楼面价32520元/㎡，溢价率41.39%。三个月，拍出五个地王，市场简直不是一般的热闹，让本来就不算冷的宁波房价一下兴奋起来。于是，这两个月宁波的房价，就像打了兴奋剂一样，一路向上，尤其二手房，上午一个价，下午一个价，简直成为了日常操作。

上图中绿线代表新房房价，红线代表二手房价，新房房价由于限价还算稳定，但是二手已经如脱缰野马，一路上扬。根据第三方冰山机构的最新数据，宁波的涨幅已经相当的惊人。二手房涨幅，全国第二，仅次于深圳。

由于宁波执行的是限价，所以看新房房价意义不大，关键是二手，而二手代表的则是预期。所以，稳地价，稳房价、稳预期，要稳一块稳。一旦地价稳不住，房价和预期一个都稳不住。

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房价涨成这个鬼，咋办？所以，必须强化调控呀。终于，7月6日，浙江省宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波偏热的房地产市场进行“降温”。该通知，对于宁波市场最的改变就是“限购扩区”，将整个限购范围扩展到了海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区全部市五区。

然而，除了这点干货，似乎整个通知中冷却市场的具体措施实在不多。限购、限贷、限价政策没有更多的变化，整个通知中更多则是这样的语言。“强化金融政策监管”、 “保障自住住房需求”、“强化市场销售管理”、“加大查处力度”，然而怎么强化，怎么保障，怎么加大，除了多一句“每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月”，似乎也没有了更多的内容。

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然而，这种“罚酒三杯”式的调控，不单单是宁波一市。最近涨价比较猛的东莞、杭州，也出台了一波。杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求》，除了这条，明确高层次人才家庭在杭州只能享受一次优先购房资格，并且自房屋网签之日起5年内不得上市交易的条款之外。其他没有更多实质性内容。东莞市住房和城乡建设局则发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管，加大力度打击捂盘惜售行为。更是抄了去年的作业，没有更多的亮点。所以，与其说这样的调控面对的是市场和开发商，倒不如说这样的调控是面对的是舆论，面对的是上级。房价的确涨了，但地方没有“不作为”，还是做了一些工作，还是进行了调控，应该就是这种罚酒三杯式调控的真实心态。

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然而，这种心态更多来自于更早房价上涨的深圳。深圳房价发生了这样的大涨，深圳又出台什么行之有效调控吗？该怎么样，还是怎么样。当地方政府试探出国家这样的底线，这样的容忍度之时，当然有底气， “罚酒三杯”。前有车，才能后有辙。当这三个城市，调控出台后，仍然还是“该怎样，还是怎样”。那么，更多城市下一次估计连酒都不会罚了，以茶代酒就成了习惯。

来源:米宅

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