广州楼市:这些便宜的房全是陷阱,小白最容易上当

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提问：广叔你好～我目前在珠江新城上班也住在珠江新城。现在想置换一套新的房子，改善居住环境。想买一套面积大一点的，环境比较安静的，当然最好也还能有升值空间。目前在我可以承受的范围内，想在方圆月岛260多方，星汇云锦230多方，和汇景新城中央庭院300多方的复式里选一套。想问问广叔这三套房子要怎么选呢？或者不知道广叔您还有没有其他好的建议呢？非常感谢！

回答：你好，建议选择方圆月岛，广州的未来依然是天河珠江新城，地位无法撼动，也一直是领涨区域。汇景新城中央庭院所在的片区多为刚需上车盘，总价受限，由于高总价，刚需买不起，买得起的又看不上，而在珠江新城，则购买群体会大很多，未来升值和流动也不是问题，建议首选方圆月岛，次选星汇云锦

提问：广叔：您好！我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：广叔你好，总价预算200w以内，朋友说的是增城保利立方花园，据说增城紧挨着黄埔，房价却有很大区别，可以投资，社保刚买，限购区域买不到，主要是想投资，哪里有适合的？房叔给个好的建议，谢谢！

回答：你好，立方花园在永和，没有地铁，自住可以买，投资需要持有较长时间。更建议考虑新塘，如：锦绣新天地、力诚凯怡湾、保利东江首府

提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：广叔好，请教一下1.全款抵押和假LH做五成，哪个更划算？ 2.小学而言，南外大冲，福田外国语南校区和深圳小学那个潜力更好？附近的房子哪个更值得买？ 3.豪方花园据说有旧改传闻，现在快8万，入手可行吗？会不会站岗？ 十分谢谢！

回答：你好，1、全款抵押谈价有优势，可降低税费但有垫资抵押成本，相较于房贷利息更贵。按揭交易税高，五成杠杠低 全款抵押适用于首付少，但是月供能力强的，贷款超过1000万建议走正常按揭，利率不占优势，且垫资费用高。 2、教育水平和生源息息相关，和房价也是正向相关的，福田罗湖2梯队区域逐渐老化，优质生源也会随之流失，长期看，买南山的学位房会更稳妥。 3、输入关键词可搜到我们过往对拆迁房的看法，不建议博拆迁，对于普通人来说等不起。

提问：广叔你好，sfsd 子弹只有60，北上广深这些一线城市的低总价上车盘，值不值得买？还是先买二线城市，以后再换到一线？

回答：你好，1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改

提问：广叔你好，珠海金湾和唐家放开限购，外地人可购买一套，横琴可以购买120平以上面积一套！什么时候可以上车？当前时机如何？哪个区位增值空间大一些？

回答：你好，珠海楼市，过去三年左右，经历了降温。在大亚湾地区，算是调整比较到位的城市。当前政策面中性。货币放水之后，作为东部沿海开放城市，资金较活跃，利好楼市。因此，我感觉未来珠海长线投资时机是可以的。当然，由于全国严控房住不炒，稳定房价，所以未来三五年也不能奢望房价会翻倍，能涨四五成就算不错了。从区位来看， 横琴明显优于唐家湾，属于自贸区，且离澳门近，大开发中的板块，升值性较强。唐家湾的不足之处是偏远。

提问：你好广叔，我在国企上班13年的时候卖掉了漾日湾畔99平的房子，拿回来300多。之后又在布吉桂芳园买了二房，现在是在自住家里有一个孩子，但是如果父母来的话根本不够住，孩子上三年级还在老家长沙全款买了两套，觉得长沙的资源还是不错的，父母老了需要医疗资源，比较方便一些。 这些年老家的房子根本都没有涨卖掉的 阳日湾畔的房子现在已经1800多万了，真的是无奈。

回答：你好，其实像您这种案例的话真的很多了，因为觉得房子不够大，没有郊区的漂亮，而且价格也不便宜，阳台不方正。现在认识到错误其实还不晚，调整过来就可以了，第一，资源是根据城市的定位来分配的，深圳是最晚发展的一个超一线城市，十年前还处于发展初级阶段，不管是教育资源还是医疗公共资源是随着城市的发展逐步完善起来的。第一个卖掉漾日湾畔的房子，是因为你看不懂房价和城市发展的一个趋势，第二个你们在国企上班，相对来说收入还比较稳一些。

提问：广叔好，请问您怎么看待罗湖淘金山？我在罗湖上班，希望房子买在罗湖或者福田，自住同等价位的您有没有其它推荐的呢？

回答：你好，淘金山是有一本证和两本证两种产品的。双拼的话是在6万+，单证的话已经接近8万了，这种湖景山景自住的话是高品质的楼盘，如果是只限定在罗湖，福田两区的话，那么同价位真的是没有更好的选择了！

提问：广叔您好，请问非深户非广东户籍。还有几个月就退休了，社保年限未满10年无法在深圳办理退休，只能回老家办理退休。这样的话，退休后还有深圳买房首房首贷的资格吗

回答：你好，如果您社保连续五年内没断过，就可以的，深圳购房名额获取有几种方式： 第一，入深户 第二，社保五年 第三，深户家庭

提问：你好广叔，首付一百多万，总价三百多万，深户首次购买，一个人，月供一万多，是选个地段稍好的一房还是偏远点两房呢？考虑五六年后能卖出去，感谢！

回答：你好，原则上，两房肯定比一房更刚需涨得更好，但事事无绝对。 这两年，龙岗坪山横岗福永有的两房基本不涨，而一房如果附加了一些概念，比如学位，反倒成了龙头股，涨到你怀疑人生。 所以投资没有简单的二选一，都是具体楼盘具体分析。

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