知识城全城“倒挂”？调查后我们发现……

　　两天前，PLUS收到一位粉丝的“情报”，说黄埔知识城一二手房价倒挂了。

　　而且，从这位粉丝的语气中，PLUS感觉知识城大有“全城倒挂”之势。为了一探究竟，PLUS决定调查一番……

　　.01

　　揭开“全城倒挂”的迷雾

　　PLUS了解到，目前知识城在售的住宅项目有4个，分别是：保利拾光年、万科幸福誉、康大龙祥汇、时代印记。

　　链家上，有房源的二手住宅主要有3个：万科幸福誉、广州绿地城和时代天韵。

　　乍眼一看，知识城的一二手房确实像是倒挂了，一手房卖得比二手房还便宜。（注：康大龙祥汇的产品为叠院，不列入对比范围）

　　如广州绿地城二手房均价为23134元/㎡，挂牌单价最高的房源去到了25944元/㎡；时代天韵均价为24625元/㎡，挂牌单价最高的房源去到了28634元/㎡。

　　而同片区的一手房房价基本在2.2万-2.6万之间。

　　再比如，我们看同一个小区。

　　万科幸福誉目前在售新房均价在25000-27000元/㎡之间。而该项目在链家上的单价最贵的一套去到了28885元/㎡，其余大部分二手房单价都在26000元/㎡左右。

　　知识城的确有倒挂现象？其实，只是“障眼法”而已。

　　.02

　　倒挂背后的原因

　　李嘉诚说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

　　而知识城一二手价格倒挂的原因，正是出在地段上。

　　广州绿地城，是14号线知识城支线旺村地铁站上盖，一路之隔便是已开业的绿地缤纷城，无论在交通、商业方面，优势都相当明显。

　　时代天韵也是同样赢在了地段上，东侧的楼栋为何棠下地铁站上盖，交通便利，南侧的楼栋靠近凤凰湖，景观条件溢价空间大。

　　而相对来说，目前在售的保利拾光年、万科幸福誉，都存在着需要楼巴接驳地铁、商业没有那么成熟的问题。而时代印记，则位处知识城北区，周边配套比较缺乏。

　　看到这里，PLUS猜大家都明白了。

　　知识城一二手价格倒挂只是表面的，实质上是由于不同地段、占据的不同资源在价格上的反映。

　　最明显的是万科幸福誉，目前在售的是五期产品，挂牌的二手房源都是一二期的。

　　一二期距离14号线知识城支线何棠下站只有300m左右，业主们走到小区南门左转就是地铁站，非常方便；而五期和地铁站的距离就比较远了，大概有1km。

　　除此之外，一二期在生活配套方面也比五期好。

　　一二期周边有伟才幼儿园、会元中学小学部和二中会元中学，目前幼儿园和小学已经可以入读，中学计划今年投入使用。除此之外，一二期周边还有在建的中山大学肿瘤防治中心和广州皇家丽医院。总得来说，上学和就医都非常方便。

　　至于目前在售的五期，附近的三期幼儿园、五期幼儿园和广州实验中学还在建设中，附近的天誉小学则在去年投入使用。短时间内，五期业主的孩子要上幼儿园，就得走到一二期附近的伟才幼儿园；如果想去医院，还是得多走几百米去到一二期那里，或多或少有点不方便。

　　项目前期开发的产品地段和周边配套都比后期的产品好，那么前期产品的二手房价格比后期的一手房价格高也是可以理解的。

　　说白了，这种情况只能说是“假倒挂”。

　　大家应该比较少听过“假倒挂”这种情况，但其实它出现在一些大盘里是很合理的。亚运城就是一个例子。

　　早在2018年，亚运城的一二手价格就出现了倒挂现象，但事实上也是“假倒挂”。亚运城比较早开发的媒体村距离4号线海傍站700m不到，而2018年在售的亚运城天峯距离地铁站就将近2km。这个道理和万科幸福誉的是一样的。

　　PLUS在这里也要提醒大家一下，以后要是听说某某盘出现倒挂现象，不要脑子一热就立刻入手，而是要留个心眼，看看是不是项目不同分期造成的。

　　.03

　　知识城值得买(300785,股吧)吗？

　　李嘉诚教育我们，买房就是买地段。地段是什么，无非就是交通、教育、医疗各种配套。

　　那么，知识城配套如何呢？

　　首先说说交通。

　　目前，知识城地铁14号线已经开通，BRT和微公交将在未来兑现，以后甚至还规划有无人驾驶！

　　其次，知识城的教育配套已经实现了从小学到大专院校的覆盖。

　　产业方面，知识城已经吸引了阿里、西门子、中兴和国内通讯三巨头进驻。这些龙头企业都会吸引更多的人才在此落户，进一步推高片区房价。

　　而目前，知识城的在售新盘的均价大约在25750元/㎡左右。

　　根据中国房价行情网的数据，7月黄埔房价均价达到了28217元/㎡，对比之下，知识城算是黄埔的“价格洼地”了。

　　最后，PLUS来回答一下知识城值不值得买的问题。

　　目前知识城在售的新盘不多，很多楼盘都已经售罄了，这表明区域内人气已经攒得七七八八了，各项配套也都比较成熟。而随着片区规划兑现，大企业陆续进驻办公，知识城未来的热度将会进一步提升，而现在知识城的楼价水平在黄埔区内还是偏低的。

　　所以，答案是：值得买。

　　从上面的分析也可以看出，知识城目前的一二手房价其实是差不多的。

　　如果你资金预算有限，又不能接受二手房的话，可以考虑性价比更高的一手房，随着片区发展成熟、后期交楼入住，小区的配套也会逐步成熟，弥补目前的不足之处。

　　如果比较注重交通、配套的成熟度，可以考虑片区内的二手房，楼龄也比较新。但需要注意的是：这些次新房一般都是刚刚证满两年，买家需要承担较高的税费。

　　免责声明:

　　本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。

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