如何发现价值被低估的房子？

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　　文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

　　今天的故事来自小巴的一位专业从事房产投资的朋友。某次，当他看上某套报价400万，而且房东急售，要求必须全款拿下的房子之后，他的选择是：和房东象征性地还价2万，然后当天借钱，全款拿下了这套房子。 这样的做法势必会导致很多同学的疑问，小巴也为此仔细询问了朋友关于这件事的细节，才发现实际上“别有洞天”。  01

　　“当时，你为什么只还价2万？” 小巴问朋友。 “其实我还价只是为了稳住房东，如果不还价就买，我怕房东觉得我买得太爽快，然后犹豫不决。” “所以在你心里这个房子值400万，不用还价？” “不不不，这房子在我心里值500万，所以完全没必要还价，买进就赚。” “值500万的房子，房东卖400万？这怎么可能？” “我记得当我第一次听到报价时，我也很惊讶，于是，我马上使用银行房产评估软件，确认银行对于这套房产的估值确实已经超过了500万，才确定马上拿下的。”

　　“银行对这套房产的估值是什么意思？” “简单来说就是银行对于每一套有具体小区、具体楼层具体房号的房子都会有一个估值，房主可以通过抵押这套房产的方式，向银行获取这个房子的抵押贷款（一般来说，这个抵押贷款的额度是估值的7—8折）。” “就算是便宜了100万，也是400万，你不至于借钱全款买房吧！” “这个嘛，其实没什么关系，因为借款买入后，我可以马上把房子抵押给银行，然后通过抵押拿到400万银行贷款，马上把借款还掉。” 也许对于大部分的普通人来说，之前从未关注过银行对自家房产的估值结果。这个过程其实非常简单，我们会在训练营中具体教大家查询方式。【点击此处，报名买房3天集训营】

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　　当然，银行对于每一套房产评定的估值只能给我们一个粗线条的概念，对于房子的大部分硬伤和溢价问题，如房子所处位置，房子的装修、户型、景观等等情况，银行评估软件是评估不出来的。 而这也导致了银行评估价格和市场成交价格之间，可能存在10%左右的差价。 所以，当我们看上某个小区的房子。面对这个小区里因为位置、楼层、朝向、暗卫、装修、户型等因素导致的几万到几十万元差价的几十套房子时，我们需要更加确切地知道一套房子的真实估值。 什么是一套房子的真实估值？ 小巴举个例子。从事房产投资行当的人都知道，在市场上一套卖相难看的房子，买入后花10万元进行专业的“投资性”装修再卖出，市场价位一般可以提高到30—50万。所以，当我们对一套房子进行估值的时候，一定要明白“装修”这个因素对于市场估值的迷惑性。

　　再比如，很多人都知道全明户型、南北通透、中间楼层的房子比较好，但是如果另一套房子的楼层偏低，南北通透略差，还有个带天井的卫生间，那么它的价格应该比另一套中间楼层、南北通透的房子便宜多少？ 是三五万，还是三五十万？ 这时，你就需要一套相对严谨客观的房价评估体系。毕竟对于房子的价格而言，关键的问题并不是是否完美无缺，而是值得花多少钱拥有。

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　　或许大部分人，对于房子和价格的匹配程度，是全凭感觉去评估的，但我们却认为更加合理的方式是依照公式模型来做判断。 用《我的房产计划》课程中，恰空老师提供的一份房价估值清单给大家做个范例：

　　① 以全明户型的价格为基准，卫生间对天井折价1%，暗卫折价2%；

　　② 以30楼的高层住宅的次顶楼价格为基准，顶楼折价2%，每低一层折价0.5%，1楼直接折价8%；

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　　当然，这些硬伤的叠加，并不会使这套房子真的可以用极低的价格买到，因为最终还会有一个价格极限。 反之也是一样，即使一套房子各方面都很完美，也不代表在购买它时，可以完全无视区域内的平均房价水平。 最后，如果你对这个估值清单感兴趣，那么我们也非常欢迎你加入我们的买房3天集训营，在第二天的课程中，我们会围绕着估值清单，为大家做更加详细的分析和讲解。 我们希望可以通过3天的时间，帮助你学会定位某套具体房子的性价比。毕竟买房对于还没有“壕”到想买就买的普通人来说，买的也就是性价比。

　　《买房3天集训营》

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　　报名后的学习方式为：

　　添加班主任微信 →报名成功 → 耐心等待开营 → 加入社群 → 开始三天的学习之旅 → 顺利毕业。

　　本期开营时间：

　　2020年3月30日—4月1日

　　买房集训营学习表

　　主讲人：孙振曦

　　直播时间：3月30日 19:00

　　主讲人：孙振曦

　　直播时间：3月31日 19:00

　　主讲人：助教定远 《我的房产计划》策划人

　　分享时间：4月1日 19:00

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